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Appartement à vendre

VilleBressuire (79)
Surface94m²
Coût Total144 344€
Loyer Annuel9 261€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 800 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 242,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 35 m²), 3 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, Pas de balcon, Pas de cave

Dans une petite copropriété, cet appartement d'environ 100 m², idéalement situé à proximité du centre ville, se trouve au 1er étage et dispose d'une terrasse de plus de 30 m². À l'intérieur, on y trouve une pièce de vie avec coin cuisine et un escalier permettant d'accéder à une mezzanine, une chambre avec salle de bain, un WC avec lave-mains, et un dégagement qui dessert deux chambres et une salle d'eau. Chauffage gaz de ville (chaudière récente). Toiture en bon état. Assainissement conforme. Possibilité d'acquisition, en supplément, d'un garage situé sous la terrasse. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles

Ville : Bressuire
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79300
Coordonnées : 46.851954, -0.475850
Total : 144 344€
Prix d'acquisition : 116 800€
Travaux : 18 200€
Valeur du bien : 135 000€
Frais de notaire : 9 344€
Coût estimé : 9 344€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.42€ - 10.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 772€/mois
Loyer annuel estimé : 9261€/an
Fourchette totale : 604€ - 987€/mois
Fourchette annuelle : 7243€ - 11842€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 574,66 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :148 018 €
Prix d'achat :116 800 €
Décote à l'achat :-31 218€ (-21.1%)
Marge achat-revente :3 674€ (2.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 344€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :704,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 745,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 137,31€
Coût de l'assurance :12 269,24€
Taxe foncière : 926,14€/an
Soit par mois : 77,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 771,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 823,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 145 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 200 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bressuire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 261 €/an
Calcul : 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 659 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 344 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 926 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 276 €
Revenus locatifs : +9 261 €
Charges déductibles : -24 276 €
Résultat foncier Année 1 : -15 014 €(Déficit de 15 014 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 314 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 076 €/an
Revenus locatifs : +9 261 €
Charges déductibles : -6 076 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 186 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4314.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 920 €(65% de 116 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 761 €/an
Calcul : 75 920 € × 3,636% = 2 761 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 261 €24 280 €4 663 €-15 019 €10 700 €4 319 €4 319 €
29 447 €5 954 €4 537 €3 492 €--827 €
39 636 €5 824 €4 407 €3 811 €---
49 828 €5 690 €4 273 €4 139 €---
510 025 €5 551 €4 134 €4 474 €---
610 225 €5 407 €3 990 €4 818 €---
710 430 €5 259 €3 842 €5 171 €---
810 638 €5 106 €3 689 €5 533 €---
910 851 €4 947 €3 530 €5 904 €---
1011 068 €4 784 €3 367 €6 285 €---
1111 290 €4 615 €3 198 €6 675 €---
1211 515 €4 440 €3 023 €7 076 €---
1311 746 €4 259 €2 843 €7 486 €---
1411 981 €4 073 €2 656 €7 908 €---
1512 220 €3 880 €2 463 €8 340 €---
1612 465 €3 681 €2 264 €8 783 €---
1712 714 €3 476 €2 059 €9 238 €---
1812 968 €3 263 €1 846 €9 705 €---
1913 228 €3 044 €1 627 €10 184 €---
2013 492 €2 817 €1 400 €10 675 €---
2113 762 €2 583 €1 166 €11 179 €---
2214 037 €2 340 €924 €11 697 €---
2314 318 €2 090 €673 €12 228 €---
2414 604 €1 832 €415 €12 772 €---
2514 896 €1 565 €148 €13 332 €---
TOTAL296 646 €120 760 €67 137 €175 886 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 886 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 261 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 945 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 945 €-3 210 €+5 155 €
2+1 945 €0 €+1 945 €
3+1 945 €+895 €+1 050 €
4+1 945 €+1 242 €+703 €
5+1 945 €+1 342 €+603 €
6+1 945 €+1 445 €+500 €
7+1 945 €+1 551 €+394 €
8+1 945 €+1 660 €+285 €
9+1 945 €+1 771 €+174 €
10+1 945 €+1 885 €+60 €
11+1 945 €+2 003 €-58 €
12+1 945 €+2 123 €-178 €
13+1 945 €+2 246 €-301 €
14+1 945 €+2 372 €-427 €
15+1 945 €+2 502 €-557 €
16+1 945 €+2 635 €-690 €
17+1 945 €+2 771 €-826 €
18+1 945 €+2 911 €-966 €
19+1 945 €+3 055 €-1 110 €
20+1 945 €+3 203 €-1 258 €
21+1 945 €+3 354 €-1 409 €
22+1 945 €+3 509 €-1 564 €
23+1 945 €+3 668 €-1 723 €
24+1 945 €+3 832 €-1 887 €
25+1 945 €+3 999 €-2 054 €
Total+48 625 €+52 766 €+-4 141 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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