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Maison de ville 5 pièces 117 m²

Bien expiré
VilleGien (45)
Surface117m²
Coût Total141 210€
Loyer Annuel10 902€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 675,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de ville à rafraîchir de 117 m² environ comprenant: Rdc: Entrée, cuisine, salon, bureau, WC avec lave mains 1er étage: Dégagement, 3 chambres dont deux avec terrasse, salle de douche, WC avec lave mains, Cour - Garage Chauffage gaz de ville

Honoraires inclus de 8.22% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 73 000 euros. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat G Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4600.00 euros et 6260.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Gien
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45500
Coordonnées : 47.688383, 2.624432
Total : 141 210€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 55 890€
Valeur du bien : 134 890€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 908€/mois
Loyer annuel estimé : 10902€/an
Fourchette totale : 715€ - 1155€/mois
Fourchette annuelle : 8578€ - 13855€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 739,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 152,57€
Coût de l'assurance :12 355,87€
Taxe foncière : 1 090,19€/an
Soit par mois : 90,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 908,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 890 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:4 680€
    Isolation combles: 117 m² × 40€/m² = 4680€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 520€
    Parquet flottant: 36 m² × 70€/m² = 2520€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:360€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gien (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 908 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 902 €/an
Calcul : 908 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 712 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 210 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 090 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 890 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 186 €
Revenus locatifs : +10 902 €
Charges déductibles : -62 186 €
Résultat foncier Année 1 : -51 285 €(Déficit de 51 285 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 885 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 296 €/an
Revenus locatifs : +10 902 €
Charges déductibles : -6 296 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 605 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29884.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 902 €62 191 €4 717 €-51 289 €21 400 €29 889 €29 889 €
211 120 €6 175 €4 591 €4 945 €--24 945 €
311 342 €6 046 €4 461 €5 297 €--19 648 €
411 569 €5 911 €4 327 €5 658 €--13 990 €
511 801 €5 772 €4 188 €6 028 €--7 961 €
612 037 €5 629 €4 044 €6 408 €--1 553 €
712 277 €5 480 €3 895 €6 797 €---
812 523 €5 326 €3 742 €7 197 €---
912 773 €5 167 €3 583 €7 606 €---
1013 029 €5 003 €3 418 €8 026 €---
1113 289 €4 832 €3 248 €8 457 €---
1213 555 €4 656 €3 072 €8 899 €---
1313 826 €4 474 €2 890 €9 352 €---
1414 103 €4 286 €2 702 €9 817 €---
1514 385 €4 091 €2 507 €10 293 €---
1614 673 €3 890 €2 306 €10 783 €---
1714 966 €3 682 €2 097 €11 284 €---
1815 265 €3 466 €1 882 €11 799 €---
1915 571 €3 243 €1 659 €12 327 €---
2015 882 €3 013 €1 428 €12 869 €---
2116 200 €2 774 €1 190 €13 425 €---
2216 524 €2 528 €943 €13 996 €---
2316 854 €2 273 €688 €14 582 €---
2417 191 €2 009 €424 €15 183 €---
2517 535 €1 736 €151 €15 799 €---
TOTAL349 192 €163 653 €68 153 €185 538 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 538 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 902 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 289 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 289 €-6 420 €+8 709 €
2+2 289 €0 €+2 289 €
3+2 289 €0 €+2 289 €
4+2 289 €0 €+2 289 €
5+2 289 €0 €+2 289 €
6+2 289 €0 €+2 289 €
7+2 289 €+1 573 €+716 €
8+2 289 €+2 159 €+130 €
9+2 289 €+2 282 €+7 €
10+2 289 €+2 408 €-119 €
11+2 289 €+2 537 €-248 €
12+2 289 €+2 670 €-381 €
13+2 289 €+2 806 €-517 €
14+2 289 €+2 945 €-656 €
15+2 289 €+3 088 €-799 €
16+2 289 €+3 235 €-946 €
17+2 289 €+3 385 €-1 096 €
18+2 289 €+3 540 €-1 251 €
19+2 289 €+3 698 €-1 409 €
20+2 289 €+3 861 €-1 572 €
21+2 289 €+4 028 €-1 739 €
22+2 289 €+4 199 €-1 910 €
23+2 289 €+4 374 €-2 085 €
24+2 289 €+4 555 €-2 266 €
25+2 289 €+4 740 €-2 451 €
Total+57 225 €+55 662 €+1 563 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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