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Maison 4 pièces 133 m²

VilleCelle (03)
Surface133m²
Coût Total177 945€
Loyer Annuel9 405€
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-252€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 560 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 846,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 133 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial Eric BONHOMME vous proposent : Maison rurale à vendre - LA CELLE (03600)

Maison comprenant:

  • Au sous-sol: cave sous partie
  • Au rez-de-chaussée: entrée dans pièce de vie avec cuisine ouverte et accès à la terrasse, arrière cuisine, dégagement avec accès au jardin, salle d'eau, WC.
  • A l'étage: palier, bureau ouvert sur palier, 3 chambres dont une avec mezzanine, WC
  • Combles au-dessus. Jardin avec puits et grange.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude Eric BONHOMME - Notaires à Commentry - N° SIRET : 48314893800010

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Surface : 133 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/01/2026

Ville : Celle
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03600
Coordonnées : 46.229015, 2.783685
Total : 177 945€
Prix d'acquisition : 112 560€
Travaux : 56 380€
Valeur du bien : 168 940€
Frais de notaire : 9 005€
Coût estimé : 9 005€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 5.89€/m²/mois
Fourchette : 4.47€ - 7.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9405€/an
Fourchette totale : 594€ - 1034€/mois
Fourchette annuelle : 7130€ - 12405€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.01% - 6.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 388,89 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :184 722 €
Prix d'achat :112 560 €
Décote à l'achat :-72 162€ (-39.1%)
Marge achat-revente :6 777€ (3.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 945€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :886,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :71,18€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 957,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 876,01€
Coût de l'assurance :21 353,40€
Taxe foncière : 940,49€/an
Soit par mois : 78,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 783,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 035,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles efficace pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des meubles si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 380 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:7 980€
    Isolation combles: 133 m² × 60€/m² = 7980€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 2700€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Celle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 405 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 062 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 945 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 854 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 940 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 236 €
Revenus locatifs : +9 405 €
Charges déductibles : -64 236 €
Résultat foncier Année 1 : -54 831 €(Déficit de 54 831 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 431 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 856 €/an
Revenus locatifs : +9 405 €
Charges déductibles : -7 856 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 549 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33431.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 560 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 164 €(65% de 112 560 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 661 €/an
Calcul : 73 164 € × 3,636% = 2 661 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 405 €64 242 €6 067 €-54 837 €21 400 €33 437 €33 437 €
29 593 €7 702 €5 907 €1 891 €--31 546 €
39 785 €7 536 €5 742 €2 249 €--29 298 €
49 981 €7 365 €5 570 €2 616 €--26 682 €
510 180 €7 187 €5 393 €2 993 €--23 689 €
610 384 €7 004 €5 209 €3 380 €--20 309 €
710 591 €6 814 €5 019 €3 778 €--16 531 €
810 803 €6 617 €4 822 €4 186 €--12 345 €
911 019 €6 413 €4 619 €4 606 €--7 739 €
1011 240 €6 202 €4 408 €5 037 €--2 702 €
1111 465 €5 984 €4 190 €5 480 €---
1211 694 €5 758 €3 964 €5 935 €---
1311 928 €5 525 €3 730 €6 403 €---
1412 166 €5 283 €3 488 €6 884 €---
1512 410 €5 032 €3 238 €7 377 €---
1612 658 €4 773 €2 978 €7 885 €---
1712 911 €4 505 €2 710 €8 406 €---
1813 169 €4 227 €2 432 €8 942 €---
1913 432 €3 940 €2 145 €9 493 €---
2013 701 €3 642 €1 848 €10 059 €---
2113 975 €3 334 €1 540 €10 641 €---
2214 255 €3 015 €1 221 €11 239 €---
2314 540 €2 686 €891 €11 854 €---
2414 831 €2 344 €549 €12 486 €---
2515 127 €1 991 €196 €13 136 €---
TOTAL301 241 €189 122 €87 876 €112 120 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 120 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 405 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 975 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 975 €-6 420 €+8 395 €
2+1 975 €0 €+1 975 €
3+1 975 €0 €+1 975 €
4+1 975 €0 €+1 975 €
5+1 975 €0 €+1 975 €
6+1 975 €0 €+1 975 €
7+1 975 €0 €+1 975 €
8+1 975 €0 €+1 975 €
9+1 975 €0 €+1 975 €
10+1 975 €0 €+1 975 €
11+1 975 €+834 €+1 141 €
12+1 975 €+1 781 €+194 €
13+1 975 €+1 921 €+54 €
14+1 975 €+2 065 €-90 €
15+1 975 €+2 213 €-238 €
16+1 975 €+2 365 €-390 €
17+1 975 €+2 522 €-547 €
18+1 975 €+2 683 €-708 €
19+1 975 €+2 848 €-873 €
20+1 975 €+3 018 €-1 043 €
21+1 975 €+3 192 €-1 217 €
22+1 975 €+3 372 €-1 397 €
23+1 975 €+3 556 €-1 581 €
24+1 975 €+3 746 €-1 771 €
25+1 975 €+3 941 €-1 966 €
Total+49 375 €+33 636 €+15 739 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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