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Maison avec jardin

VilleBourgueil (37)
Surface141m²
Coût Total177 610€
Loyer Annuel15 063€
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 138 500 €
Surface : 141 m²
Prix au m² : 982,27 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison individuelle avec fort potentiel, située dans un hameau calme et agréable, à seulement 2 km des premiers commerces. Cette maison offre un cadre de vie paisible ainsi que de nombreuses possibilités d’aménagement. Au rez-de-chaussée, vous découverez une magnifique véranda de type jardin d’hiver, baignée de lumière grâce à ses deux grands vélux et à ses larges surfaces vitrées. Véritable pièce de vie chaleureuse, elle est agréable en toute saison. La maison comprend également : une pièce de vie pleine de charme avec une superbe cheminée ancienne , une cuisine, une salle de bain, des WC séparés, ainsi qu’un atelier/garage pouvant facilement être transformé en pièce supplémentaire selon vos besoins. À l’étage, vous trouverez trois grandes chambres, dont une avec salle d’eau et WC privatifs. Le bien dispose aussi : d’une cave, d’un grenier aménageable offrant un beau potentiel, ainsi que d’un extérieur clos et sans vis-à-vis comprenant jardin, cour et puits. Travaux récents réalisés : pompe à chaleur installée en 2020, très peu utilisée et contrôlée en avril 2026, double vitrage sur une grande partie des menuiseries (2021), compteur électrique très récent, véranda repeinte intérieurement en avril 2026, toiture en ardoise contrôlée en avril 2026. Maison saine, classée C au DPE en avril 2026, bénéficiant d’une exposition nord-sud, de beaux volumes . Des travaux d'amélioration seraient toutefois à prévoir. Professionnels de l’immobilier, merci de s’abstenir.

Ville : Bourgueil
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37140
Coordonnées : 47.298710, 0.134150
Total : 177 610€
Prix d'acquisition : 138 500€
Travaux : 28 030€
Valeur du bien : 166 530€
Frais de notaire : 11 080€
Coût estimé : 11 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 141m²
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 11.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1255€/mois
Loyer annuel estimé : 15063€/an
Fourchette totale : 990€ - 1592€/mois
Fourchette annuelle : 11874€ - 19108€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 10.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 645,83 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :232 062 €
Prix d'achat :138 500 €
Décote à l'achat :-93 562€ (-40.3%)
Marge achat-revente :54 452€ (23.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :71,04€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 963,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 995,32€
Coût de l'assurance :21 313,20€
Taxe foncière : 1 506,29€/an
Soit par mois : 125,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 255,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 088,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :166,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 1 installation
Raison: Compteur électrique très récent, mais vérification nécessaire pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 030 €(199 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourgueil (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 255 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 063 €/an
Calcul : 1 255 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 191 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 610 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 853 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 506 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 580 €
Revenus locatifs : +15 063 €
Charges déductibles : -36 580 €
Résultat foncier Année 1 : -21 517 €(Déficit de 21 517 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 817 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 550 €/an
Revenus locatifs : +15 063 €
Charges déductibles : -8 550 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 513 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10817.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 025 €(65% de 138 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 274 €/an
Calcul : 90 025 € × 3,636% = 3 274 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 063 €36 586 €6 197 €-21 523 €10 700 €10 823 €10 823 €
215 364 €8 394 €6 035 €6 970 €--3 853 €
315 671 €8 227 €5 868 €7 445 €---
415 985 €8 053 €5 694 €7 932 €---
516 305 €7 874 €5 515 €8 431 €---
616 631 €7 687 €5 329 €8 943 €---
716 963 €7 495 €5 136 €9 469 €---
817 303 €7 295 €4 936 €10 008 €---
917 649 €7 088 €4 729 €10 561 €---
1018 002 €6 873 €4 515 €11 128 €---
1118 362 €6 651 €4 293 €11 710 €---
1218 729 €6 421 €4 063 €12 308 €---
1319 103 €6 183 €3 824 €12 920 €---
1419 485 €5 936 €3 577 €13 549 €---
1519 875 €5 681 €3 322 €14 195 €---
1620 273 €5 416 €3 057 €14 857 €---
1720 678 €5 141 €2 782 €15 537 €---
1821 092 €4 857 €2 498 €16 235 €---
1921 514 €4 563 €2 204 €16 951 €---
2021 944 €4 258 €1 899 €17 686 €---
2122 383 €3 942 €1 583 €18 441 €---
2222 830 €3 615 €1 256 €19 216 €---
2323 287 €3 276 €917 €20 011 €---
2423 753 €2 924 €566 €20 828 €---
2524 228 €2 561 €202 €21 667 €---
TOTAL482 470 €176 996 €89 995 €305 474 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 474 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 163 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 163 €-3 210 €+6 373 €
2+3 163 €0 €+3 163 €
3+3 163 €+1 077 €+2 086 €
4+3 163 €+2 379 €+784 €
5+3 163 €+2 529 €+634 €
6+3 163 €+2 683 €+480 €
7+3 163 €+2 841 €+322 €
8+3 163 €+3 002 €+161 €
9+3 163 €+3 168 €-5 €
10+3 163 €+3 338 €-175 €
11+3 163 €+3 513 €-350 €
12+3 163 €+3 692 €-529 €
13+3 163 €+3 876 €-713 €
14+3 163 €+4 065 €-902 €
15+3 163 €+4 258 €-1 095 €
16+3 163 €+4 457 €-1 294 €
17+3 163 €+4 661 €-1 498 €
18+3 163 €+4 870 €-1 707 €
19+3 163 €+5 085 €-1 922 €
20+3 163 €+5 306 €-2 143 €
21+3 163 €+5 532 €-2 369 €
22+3 163 €+5 765 €-2 602 €
23+3 163 €+6 003 €-2 840 €
24+3 163 €+6 248 €-3 085 €
25+3 163 €+6 500 €-3 337 €
Total+79 075 €+91 642 €+-12 567 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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