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Appartement à vendre

VilleLunel (34)
Surface73m²
Coût Total172 545€
Loyer Annuel9 905€
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 972,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Balcon, Exposition ouest, Interphone

Cyrille PERIOT réseau WAH, vous propose sur la commune de Lunel 34400, un appartement T4 73m² situé en centre ville, composé d'une cuisine fermée, un séjour, trois chambres, une salle de bain, un WC, un cellier, deux balcons. Bienvenue chez vous. Mon métier vous accompagner. Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Retrouvez toutes nos annonces sur notre site : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Pour tous renseignements complémentaires ou visiter ce bien, contacter votre agent commercial Cyrille PERIOT agent commercial RSAC Montpellier sous le numéro 830358487.

Ville : Lunel
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34400
Coordonnées : 43.677009, 4.128522
Total : 172 545€
Prix d'acquisition : 144 000€
Travaux : 17 025€
Valeur du bien : 161 025€
Frais de notaire : 11 520€
Coût estimé : 11 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 11.31€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 13.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 825€/mois
Loyer annuel estimé : 9905€/an
Fourchette totale : 680€ - 1002€/mois
Fourchette annuelle : 8161€ - 12021€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 6.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 233,81 €/m²
Basé sur :282 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 068 €
Prix d'achat :144 000 €
Décote à l'achat :-19 068€ (-11.7%)
Marge achat-revente :-9 477€ (-5.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 545€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :842,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 891,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 254,16€
Coût de l'assurance :14 666,33€
Taxe foncière : 990,46€/an
Soit par mois : 82,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 825,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 974,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-148,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible - éléments plus anciens nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 025 €(233 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 025€
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 73 m² × 25€/m² = 1825€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lunel (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 825 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 905 €/an
Calcul : 825 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 569 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 545 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 587 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 990 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 025 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 171 €
Revenus locatifs : +9 905 €
Charges déductibles : -24 171 €
Résultat foncier Année 1 : -14 267 €(Déficit de 14 267 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 567 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 146 €/an
Revenus locatifs : +9 905 €
Charges déductibles : -7 146 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 758 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3566.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 144 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 600 €(65% de 144 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 404 €/an
Calcul : 93 600 € × 3,636% = 3 404 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 905 €24 177 €5 575 €-14 272 €10 700 €3 572 €3 572 €
210 103 €7 001 €5 424 €3 102 €--471 €
310 305 €6 845 €5 268 €3 459 €---
410 511 €6 685 €5 108 €3 826 €---
510 721 €6 519 €4 941 €4 202 €---
610 935 €6 347 €4 770 €4 588 €---
711 154 €6 170 €4 593 €4 984 €---
811 377 €5 986 €4 409 €5 391 €---
911 605 €5 797 €4 220 €5 808 €---
1011 837 €5 602 €4 024 €6 235 €---
1112 074 €5 399 €3 822 €6 674 €---
1212 315 €5 191 €3 614 €7 124 €---
1312 561 €4 975 €3 398 €7 586 €---
1412 813 €4 752 €3 175 €8 060 €---
1513 069 €4 522 €2 945 €8 547 €---
1613 330 €4 284 €2 707 €9 046 €---
1713 597 €4 038 €2 461 €9 559 €---
1813 869 €3 784 €2 207 €10 085 €---
1914 146 €3 522 €1 945 €10 624 €---
2014 429 €3 251 €1 674 €11 178 €---
2114 718 €2 971 €1 393 €11 747 €---
2215 012 €2 681 €1 104 €12 331 €---
2315 312 €2 382 €805 €12 930 €---
2415 618 €2 073 €496 €13 545 €---
2515 931 €1 754 €177 €14 177 €---
TOTAL317 246 €136 707 €80 254 €180 539 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 539 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 905 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 080 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 080 €-3 210 €+5 290 €
2+2 080 €0 €+2 080 €
3+2 080 €+897 €+1 183 €
4+2 080 €+1 148 €+932 €
5+2 080 €+1 261 €+819 €
6+2 080 €+1 377 €+703 €
7+2 080 €+1 495 €+585 €
8+2 080 €+1 617 €+463 €
9+2 080 €+1 742 €+338 €
10+2 080 €+1 871 €+209 €
11+2 080 €+2 002 €+78 €
12+2 080 €+2 137 €-57 €
13+2 080 €+2 276 €-196 €
14+2 080 €+2 418 €-338 €
15+2 080 €+2 564 €-484 €
16+2 080 €+2 714 €-634 €
17+2 080 €+2 868 €-788 €
18+2 080 €+3 025 €-945 €
19+2 080 €+3 187 €-1 107 €
20+2 080 €+3 354 €-1 274 €
21+2 080 €+3 524 €-1 444 €
22+2 080 €+3 699 €-1 619 €
23+2 080 €+3 879 €-1 799 €
24+2 080 €+4 064 €-1 984 €
25+2 080 €+4 253 €-2 173 €
Total+52 000 €+54 162 €+-2 162 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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