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Appartement à vendre

VilleLunel (34)
Surface73
Coût Total172 545
Loyer Annuel9 905
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-149
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 972,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Balcon, Exposition ouest, Interphone

Cyrille PERIOT réseau WAH, vous propose sur la commune de Lunel 34400, un appartement T4 73m² situé en centre ville, composé d'une cuisine fermée, un séjour, trois chambres, une salle de bain, un WC, un cellier, deux balcons. Bienvenue chez vous. Mon métier vous accompagner. Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Retrouvez toutes nos annonces sur notre site : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Pour tous renseignements complémentaires ou visiter ce bien, contacter votre agent commercial Cyrille PERIOT agent commercial RSAC Montpellier sous le numéro 830358487.

Ville : Lunel
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34400
Coordonnées : 43.677009, 4.128522
Total : 172 545
Prix d'acquisition : 144 000
Travaux : 17 025
Valeur du bien : 161 025
Frais de notaire : 11 520
Coût estimé : 11 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 11.31€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 13.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 825€/mois
Loyer annuel estimé : 9905€/an
Fourchette totale : 680€ - 1002€/mois
Fourchette annuelle : 8161€ - 12021€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 6.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 233,81 €/m²
Basé sur :282 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 068
Prix d'achat :144 000
Décote à l'achat :-19 068 (-11.7%)
Marge achat-revente :-9 477€ (-5.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 545
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :842,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 891,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 254,16
Coût de l'assurance :14 666,33
Taxe foncière : 990,46€/an
Soit par mois : 82,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 825,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 974,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-148,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible - éléments plus anciens nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 025(233 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 025
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 73 m² × 25€/m² = 1825€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000
    Rafraîchissement cuisine complète: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lunel (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 825 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 905 €/an
Calcul : 825 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 569 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 545 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 587 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 990 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 025
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 171
Revenus locatifs : +9 905
Charges déductibles : -24 171
Résultat foncier Année 1 : -14 267(Déficit de 14 267 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 3 567
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 146 €/an
Revenus locatifs : +9 905
Charges déductibles : -7 146
Résultat foncier Années 2+ : 2 758 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3566.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 144 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 600(65% de 144 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 404 €/an
Calcul : 93 600 € × 3,636% = 3 404
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 90524 1775 575-14 27210 700 €3 572 €3 572 €
210 1037 0015 4243 102--471 €
310 3056 8455 2683 459---
410 5116 6855 1083 826---
510 7216 5194 9414 202---
610 9356 3474 7704 588---
711 1546 1704 5934 984---
811 3775 9864 4095 391---
911 6055 7974 2205 808---
1011 8375 6024 0246 235---
1112 0745 3993 8226 674---
1212 3155 1913 6147 124---
1312 5614 9753 3987 586---
1412 8134 7523 1758 060---
1513 0694 5222 9458 547---
1613 3304 2842 7079 046---
1713 5974 0382 4619 559---
1813 8693 7842 20710 085---
1914 1463 5221 94510 624---
2014 4293 2511 67411 178---
2114 7182 9711 39311 747---
2215 0122 6811 10412 331---
2315 3122 38280512 930---
2415 6182 07349613 545---
2515 9311 75417714 177---
TOTAL317 246136 70780 254180 53910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 539
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 905 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 080 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 080-3 210+5 290
2+2 0800+2 080
3+2 080+897+1 183
4+2 080+1 148+932
5+2 080+1 261+819
6+2 080+1 377+703
7+2 080+1 495+585
8+2 080+1 617+463
9+2 080+1 742+338
10+2 080+1 871+209
11+2 080+2 002+78
12+2 080+2 137-57
13+2 080+2 276-196
14+2 080+2 418-338
15+2 080+2 564-484
16+2 080+2 714-634
17+2 080+2 868-788
18+2 080+3 025-945
19+2 080+3 187-1 107
20+2 080+3 354-1 274
21+2 080+3 524-1 444
22+2 080+3 699-1 619
23+2 080+3 879-1 799
24+2 080+4 064-1 984
25+2 080+4 253-2 173
Total+52 000+54 162+-2 162
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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