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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleOradour-sur-Vayres (87)
Surface220m²
Coût Total195 492€
Loyer Annuel18 898€
Rentabilité9.67%
Cashflow/mois+408€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 545 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 220 m², Bâtiment de 2 étages, 5 Pièces, 3 Chambres, 2 Salles de bain, Terrain de 110 m²

Maison de ville avec 2 locaux commerciaux, 2 appartements et cour - Si vous cherchez un endroit pour vivre et travailler, cette propriété est faite pour vous, offrant diverses possibilités pour une variété d'entreprises potentielles et un appartement, ainsi qu'un deuxième appartement à 2 étages à louer et un deuxième magasin. Il se trouve dans le centre de la ville populaire d'Oradour sur Vayres, offrant toutes les commodités quotidiennes et à seulement 35 km de l'aéroport international de Limoges.

Ville : Oradour-sur-Vayres
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87150
Coordonnées : 45.732941, 0.883342
Total : 195 492€
Prix d'acquisition : 119 900€
Travaux : 66 000€
Valeur du bien : 185 900€
Frais de notaire : 9 592€
Coût estimé : 9 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 7.16€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1575€/mois
Loyer annuel estimé : 18898€/an
Fourchette totale : 1192€ - 2081€/mois
Fourchette annuelle : 14305€ - 24966€/an
Rentabilité brute :9.67%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 12.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :953,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :55,39€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 009,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 617,18€
Coût de l'assurance :16 616,82€
Taxe foncière : 1 889,82€/an
Soit par mois : 157,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 574,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 166,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :408,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 453 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur 220 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 000 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 000€
    Isolation combles: 220 m² × 50€/m² = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€ = 16200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:8 400€
    Rénovation chambres: 60 m² × 140€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Rafraîchissement léger:900€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oradour-sur-Vayres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 898 €/an
Calcul : 1 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 290 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 492 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 665 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 890 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 845 €
Revenus locatifs : +18 898 €
Charges déductibles : -74 845 €
Résultat foncier Année 1 : -55 947 €(Déficit de 55 947 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 547 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 845 €/an
Revenus locatifs : +18 898 €
Charges déductibles : -8 845 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 053 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34546.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935 €(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 898 €74 851 €6 297 €-55 953 €21 400 €34 553 €34 553 €
219 276 €8 681 €6 126 €10 595 €--23 957 €
319 662 €8 505 €5 950 €11 157 €--12 801 €
420 055 €8 323 €5 768 €11 732 €--1 069 €
520 456 €8 135 €5 581 €12 321 €---
620 865 €7 941 €5 387 €12 924 €---
721 282 €7 741 €5 186 €13 542 €---
821 708 €7 533 €4 979 €14 175 €---
922 142 €7 320 €4 765 €14 823 €---
1022 585 €7 099 €4 544 €15 487 €---
1123 037 €6 870 €4 316 €16 167 €---
1223 497 €6 634 €4 080 €16 863 €---
1323 967 €6 391 €3 836 €17 577 €---
1424 447 €6 139 €3 584 €18 308 €---
1524 936 €5 879 €3 324 €19 057 €---
1625 434 €5 610 €3 056 €19 824 €---
1725 943 €5 332 €2 778 €20 611 €---
1826 462 €5 046 €2 491 €21 416 €---
1926 991 €4 749 €2 195 €22 242 €---
2027 531 €4 443 €1 889 €23 088 €---
2128 082 €4 127 €1 573 €23 955 €---
2228 643 €3 800 €1 246 €24 843 €---
2329 216 €3 463 €908 €25 753 €---
2429 800 €3 114 €560 €26 686 €---
2530 397 €2 754 €200 €27 642 €---
TOTAL605 314 €220 479 €90 617 €384 834 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 384 834 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 898 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 969 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 969 €-6 420 €+10 389 €
2+3 969 €0 €+3 969 €
3+3 969 €0 €+3 969 €
4+3 969 €0 €+3 969 €
5+3 969 €+3 376 €+593 €
6+3 969 €+3 877 €+92 €
7+3 969 €+4 063 €-94 €
8+3 969 €+4 252 €-283 €
9+3 969 €+4 447 €-478 €
10+3 969 €+4 646 €-677 €
11+3 969 €+4 850 €-881 €
12+3 969 €+5 059 €-1 090 €
13+3 969 €+5 273 €-1 304 €
14+3 969 €+5 492 €-1 523 €
15+3 969 €+5 717 €-1 748 €
16+3 969 €+5 947 €-1 978 €
17+3 969 €+6 183 €-2 214 €
18+3 969 €+6 425 €-2 456 €
19+3 969 €+6 673 €-2 704 €
20+3 969 €+6 926 €-2 957 €
21+3 969 €+7 186 €-3 217 €
22+3 969 €+7 453 €-3 484 €
23+3 969 €+7 726 €-3 757 €
24+3 969 €+8 006 €-4 037 €
25+3 969 €+8 293 €-4 324 €
Total+99 225 €+115 450 €+-16 225 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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