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Maison à vendre

VilleChâteau-la-Vallière (37)
Surface154
Coût Total180 126
Loyer Annuel14 084
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+111
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 700 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 887,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial MARTINI et associés vous proposent : Maison / villa à vendre - CHATEAU LA VALLIERE (37330)


CHATEAU LA VALLIERE, Maison d'habitation - EXCLUSIVITE

Une maison de bourg à proximité des commerces et école, comprenant : = Au RDC : une entrée-bureau, une grande pièce de vie d'environ 54 m2 avec un poele à bois, une salle d'eau équipée avec un wc, une cuisine équipée. = Au 1er étage : un palier desservant trois chambres, une salle de bains équipée avec un wc.

Terrain attenant.

Une cave.

Un cabanon de jardin - Classe énergie : C - Classe climat : C - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 2030 à 2800 € (base 2021) - Prix Hon. Négo Inclus : 136 700 € dont 3,56% Hon. Négo TTC charge acq. Prix Hors Hon. Négo :132 000 € - Réf : 999/3793


Visites : Pour toute visite veuillez prendre contact avec l'étude Contact : 02.47.55.62.50


Annonce de l'étude MARTINI et associés - Notaires à Fondettes - N° SIRET : 34353917700042


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Ville : Château-la-Vallière
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37330
Coordonnées : 47.530171, 0.321504
Total : 180 126
Prix d'acquisition : 136 700
Travaux : 32 490
Valeur du bien : 169 190
Frais de notaire : 10 936
Coût estimé : 10 936
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1174€/mois
Loyer annuel estimé : 14084€/an
Fourchette totale : 904€ - 1524€/mois
Fourchette annuelle : 10848€ - 18285€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 10.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 611,76 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :248 211
Prix d'achat :136 700
Décote à l'achat :-111 511 (-44.9%)
Marge achat-revente :68 085€ (27.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 126
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :877,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :67,55€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 945,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 208,97
Coût de l'assurance :20 264,18
Taxe foncière : 1 408,37€/an
Soit par mois : 117,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 173,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 062,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (10 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (35 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau si chauffage fioul/gaz ancien ou poêle à granulés en complément
Quantité: 1 système pour 154 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres si simple vitrage ou anciennes
Quantité: environ 6 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 490(211 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7500€ = 7500€ (inclut remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 050
    Peinture murs et plafonds salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage - Système de chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400
    Remplacement fenêtres: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (inclut installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Château-la-Vallière (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Système de chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 174 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 084 €/an
Calcul : 1 174 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 778 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 126 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 811 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 408 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 490
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 487
Revenus locatifs : +14 084
Charges déductibles : -40 487
Résultat foncier Année 1 : -26 403(Déficit de 26 403 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 003
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 997 €/an
Revenus locatifs : +14 084
Charges déductibles : -7 997
Résultat foncier Années 2+ : 6 087 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5003.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 855(65% de 136 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 231 €/an
Calcul : 88 855 € × 3,636% = 3 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 08440 4935 784-26 40921 400 €5 009 €5 009 €
214 3657 8465 6276 519---
314 6537 6845 4656 969---
414 9467 5175 2987 429---
515 2457 3445 1257 900---
615 5507 1664 9478 384---
715 8616 9824 7638 879---
816 1786 7914 5729 387---
916 5016 5954 3769 907---
1016 8316 3914 17210 440---
1117 1686 1823 96310 986---
1217 5115 9653 74611 547---
1317 8625 7413 52212 121---
1418 2195 5103 29112 709---
1518 5835 2713 05213 312---
1618 9555 0242 80513 931---
1719 3344 7692 55014 565---
1819 7214 5062 28715 215---
1920 1154 2342 01515 882---
2020 5173 9521 73416 565---
2120 9283 6621 44317 265---
2221 3463 3621 14317 984---
2321 7733 05383418 721---
2422 2092 73351419 476---
2522 6532 40218320 251---
TOTAL451 106171 17283 209279 93321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 933
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 958 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 958-6 420+9 378
2+2 958+453+2 505
3+2 958+2 091+867
4+2 958+2 229+729
5+2 958+2 370+588
6+2 958+2 515+443
7+2 958+2 664+294
8+2 958+2 816+142
9+2 958+2 972-14
10+2 958+3 132-174
11+2 958+3 296-338
12+2 958+3 464-506
13+2 958+3 636-678
14+2 958+3 813-855
15+2 958+3 994-1 036
16+2 958+4 179-1 221
17+2 958+4 370-1 412
18+2 958+4 565-1 607
19+2 958+4 764-1 806
20+2 958+4 969-2 011
21+2 958+5 180-2 222
22+2 958+5 395-2 437
23+2 958+5 616-2 658
24+2 958+5 843-2 885
25+2 958+6 075-3 117
Total+73 950+83 980+-10 030
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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