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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMure (38)
Surface37.9m²
Coût Total70 400€
Loyer Annuel4 038€
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 37.9 m²
Prix au m² : 1 319,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 1 chambre, Sans vis-à-vis, TV par câble, Digicode, Pas de balcon, Non meublé

Frederic Hugard (O6 3O 91 O5 24) vous propose cette appartement T2 entièrement rénové au centre de la Mure. Il se compose d'une pièce de vie, cuisine, chambre, salle d'eau avec toilettes. Dans une petite copropriété avec de très faibles charges ce bien est idéale pour de l'investissement ou un 1er achat. Agent commercial en immobilier immatriculé au RSAC de Grenoble sous le numéro RCS 514761857000036. Les honoraires sont à la charge du vendeur Les informations obligatoires sur les risques auxquels ce bien peut être exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Mure
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38350
Coordonnées : 44.906093, 5.790748
Total : 70 400€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 16 400€
Valeur du bien : 66 400€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37.9m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 336€/mois
Loyer annuel estimé : 4038€/an
Fourchette totale : 267€ - 424€/mois
Fourchette annuelle : 3203€ - 5090€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 460,3 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 345 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-5 345€ (-9.7%)
Marge achat-revente :-15 055€ (-27.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :351,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :21,12€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 372,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 105,29€
Coût de l'assurance :6 336,00€
Taxe foncière : 403,78€/an
Soit par mois : 33,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 336,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 406,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 417 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37.9 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et mise à jour de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des éléments de rangement
Quantité: 15 m² de peinture
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite quelques éléments à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m² de peinture
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 400 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 11400€ = 11400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:720€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 120€/m² = 720€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:480€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mure (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 336 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 038 €/an
Calcul : 336 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 419 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 400 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 253 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 404 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 476 €
Revenus locatifs : +4 038 €
Charges déductibles : -19 476 €
Résultat foncier Année 1 : -15 439 €(Déficit de 15 439 €)
Imputable sur revenu global : 15 439 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 076 €/an
Revenus locatifs : +4 038 €
Charges déductibles : -3 076 €
Résultat foncier Années 2+ : 961 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 038 €19 479 €2 421 €-15 441 €15 441 €--
24 119 €3 015 €2 358 €1 104 €---
34 201 €2 949 €2 292 €1 252 €---
44 285 €2 881 €2 224 €1 404 €---
54 371 €2 810 €2 153 €1 560 €---
64 458 €2 737 €2 080 €1 721 €---
74 547 €2 662 €2 004 €1 886 €---
84 638 €2 583 €1 926 €2 055 €---
94 731 €2 502 €1 845 €2 229 €---
104 826 €2 418 €1 761 €2 407 €---
114 922 €2 331 €1 674 €2 591 €---
125 020 €2 241 €1 584 €2 779 €---
135 121 €2 148 €1 491 €2 973 €---
145 223 €2 051 €1 394 €3 172 €---
155 328 €1 951 €1 294 €3 376 €---
165 434 €1 848 €1 191 €3 586 €---
175 543 €1 741 €1 084 €3 802 €---
185 654 €1 630 €973 €4 024 €---
195 767 €1 515 €858 €4 252 €---
205 882 €1 396 €739 €4 486 €---
216 000 €1 273 €616 €4 727 €---
226 120 €1 146 €489 €4 974 €---
236 242 €1 014 €357 €5 229 €---
246 367 €877 €220 €5 490 €---
256 495 €736 €78 €5 759 €---
TOTAL129 332 €67 936 €35 105 €61 396 €15 441 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 632 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 396 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 038 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+848 €-4 632 €+5 480 €
2+848 €+331 €+517 €
3+848 €+376 €+472 €
4+848 €+421 €+427 €
5+848 €+468 €+380 €
6+848 €+516 €+332 €
7+848 €+566 €+282 €
8+848 €+616 €+232 €
9+848 €+669 €+179 €
10+848 €+722 €+126 €
11+848 €+777 €+71 €
12+848 €+834 €+14 €
13+848 €+892 €-44 €
14+848 €+952 €-104 €
15+848 €+1 013 €-165 €
16+848 €+1 076 €-228 €
17+848 €+1 141 €-293 €
18+848 €+1 207 €-359 €
19+848 €+1 276 €-428 €
20+848 €+1 346 €-498 €
21+848 €+1 418 €-570 €
22+848 €+1 492 €-644 €
23+848 €+1 569 €-721 €
24+848 €+1 647 €-799 €
25+848 €+1 728 €-880 €
Total+21 200 €+18 419 €+2 781 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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