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Appartement à vendre

VilleGagny (93)
Surface109.6m²
Coût Total324 500€
Loyer Annuel21 952€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 109.6 m²
Prix au m² : 2 372,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Entrée séparée, Exposition sud, Digicode, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

EFID vous présente cette jolie maison au sein d'une copropriété, en plein cur de Gagny. A proximité de tous les commerces, 5 minutes à pied de la gare RER (ligne E) et de l'école maternelle Jean de la Fontaine. Elle se compose au rez de chaussée, d'une entrée, un vaste séjour avec cuisine ouverte, une grande véranda exposé sud donnant sur le grand jardin de 336 m² dont vous aurez la jouissance exclusive. Au premier étage, 3 chambres dont une avec sa propre salle d'eau, et une salle d'eaux avec WC. A visiter sans tarder!! Le bien se situe au sein d'une copropriété de 13 lots. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Gagny
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93220
Coordonnées : 48.881860, 2.534900
Total : 324 500€
Prix d'acquisition : 260 000€
Travaux : 43 700€
Valeur du bien : 303 700€
Frais de notaire : 20 800€
Coût estimé : 20 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109.6m²
Loyer prédit : 16.69€/m²/mois
Fourchette : 13.70€ - 20.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1829€/mois
Loyer annuel estimé : 21952€/an
Fourchette totale : 1502€ - 2228€/mois
Fourchette annuelle : 18021€ - 26741€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 321,23 €/m²
Basé sur :250 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :364 007 €
Prix d'achat :260 000 €
Décote à l'achat :-104 007€ (-28.6%)
Marge achat-revente :39 507€ (10.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :324 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 607,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :94,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 701,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :157 651,65€
Coût de l'assurance :28 393,75€
Taxe foncière : 2 195,21€/an
Soit par mois : 182,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 829,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 884,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'espace lumineux
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 700 €(399 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds espace lumineux: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gagny (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Autres pièces - Peinture
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 829 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 952 €/an
Calcul : 1 829 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 893 €/an
Base de calcul : Emprunt de 324 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 136 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 195 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 924 €
Revenus locatifs : +21 952 €
Charges déductibles : -57 924 €
Résultat foncier Année 1 : -35 972 €(Déficit de 35 972 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 572 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 224 €/an
Revenus locatifs : +21 952 €
Charges déductibles : -14 224 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 728 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14571.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000 €(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 952 €57 934 €10 903 €-35 982 €21 400 €14 582 €14 582 €
222 391 €13 945 €10 614 €8 447 €--6 135 €
322 839 €13 645 €10 314 €9 194 €---
423 296 €13 335 €10 004 €9 960 €---
523 762 €13 015 €9 684 €10 747 €---
624 237 €12 683 €9 352 €11 554 €---
724 722 €12 340 €9 009 €12 382 €---
825 216 €11 985 €8 654 €13 231 €---
925 720 €11 618 €8 287 €14 102 €---
1026 235 €11 238 €7 907 €14 997 €---
1126 760 €10 845 €7 514 €15 914 €---
1227 295 €10 439 €7 108 €16 856 €---
1327 841 €10 018 €6 687 €17 823 €---
1428 397 €9 583 €6 252 €18 814 €---
1528 965 €9 133 €5 802 €19 833 €---
1629 545 €8 667 €5 336 €20 878 €---
1730 136 €8 185 €4 854 €21 950 €---
1830 738 €7 687 €4 356 €23 051 €---
1931 353 €7 171 €3 840 €24 182 €---
2031 980 €6 638 €3 307 €25 342 €---
2132 620 €6 086 €2 755 €26 534 €---
2233 272 €5 515 €2 184 €27 757 €---
2333 938 €4 925 €1 594 €29 013 €---
2434 616 €4 314 €983 €30 303 €---
2535 309 €3 681 €351 €31 627 €---
TOTAL703 133 €284 626 €157 652 €418 507 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 418 507 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 952 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 610 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 610 €-6 420 €+11 030 €
2+4 610 €0 €+4 610 €
3+4 610 €+918 €+3 692 €
4+4 610 €+2 988 €+1 622 €
5+4 610 €+3 224 €+1 386 €
6+4 610 €+3 466 €+1 144 €
7+4 610 €+3 714 €+896 €
8+4 610 €+3 969 €+641 €
9+4 610 €+4 231 €+379 €
10+4 610 €+4 499 €+111 €
11+4 610 €+4 774 €-164 €
12+4 610 €+5 057 €-447 €
13+4 610 €+5 347 €-737 €
14+4 610 €+5 644 €-1 034 €
15+4 610 €+5 950 €-1 340 €
16+4 610 €+6 263 €-1 653 €
17+4 610 €+6 585 €-1 975 €
18+4 610 €+6 915 €-2 305 €
19+4 610 €+7 254 €-2 644 €
20+4 610 €+7 603 €-2 993 €
21+4 610 €+7 960 €-3 350 €
22+4 610 €+8 327 €-3 717 €
23+4 610 €+8 704 €-4 094 €
24+4 610 €+9 091 €-4 481 €
25+4 610 €+9 488 €-4 878 €
Total+115 250 €+125 552 €+-10 302 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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