Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleCastres (81)
Surface82
Coût Total224 350
Loyer Annuel11 620
Rentabilité5.18%
Cashflow/mois-303
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 463,41 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé au deuxième étage d'une résidence sécurisée en plein centre-ville, ce superbe duplex très lumineux saura vous séduire par son charme et ses beaux volumes. La pièce de vie, baignée de lumière grâce à sa belle hauteur sous plafond et ses poutres apparentes, offre un cachet unique. Elle s'ouvre sur une agréable terrasse balcon exposée plein sud, idéale pour profiter des beaux jours. La cuisine ouverte complète parfaitement cet espace convivial. À l'étage, vous découvrirez une chambre en mezzanine ainsi qu'une grande salle de bain équipée d'une baignoire et d'une douche. Un bureau indépendant avec son balcon orienté ouest vient compléter ce bien, parfait pour le télétravail ou une chambre d'appoint. Un bien rare, alliant charme, luminosité et emplacement privilégié.

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Total : 224 350
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 94 750
Valeur du bien : 214 750
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.55€ - 14.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 968€/mois
Loyer annuel estimé : 11620€/an
Fourchette totale : 783€ - 1197€/mois
Fourchette annuelle : 9398€ - 14368€/an
Rentabilité brute :5.18%
Fourchette de rentabilité :4.19% - 6.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 350
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 108,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :65,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 174,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 278,66
Coût de l'assurance :19 630,62
Taxe foncière : 1 162,04€/an
Soit par mois : 96,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 968,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 271,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-302,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire et de la douche
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 750(1 155 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:22 700
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 700€ = 11700€
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres: 600€/fenêtre × 8 = 4800€, Main d'œuvre: 800€ = 5600€
  • Eau chaude:6 800
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 800€ = 3800€
  • Salle de bain:22 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Cuisine:30 000
    Cuisine complète: 1 cuisine: 12000€ + Électroménager: 3000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 15000€
  • Chambres:900
    Peinture chambre: 12 m²: 25€/m² × 12 = 300€, Main d'œuvre: 300€ = 600€
  • Salon:1 950
    Peinture salon: 30 m²: 25€/m² × 30 = 750€, Main d'œuvre: 450€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 968 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 620 €/an
Calcul : 968 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 486 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 350 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 785 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 162 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 184
Revenus locatifs : +11 620
Charges déductibles : -104 184
Résultat foncier Année 1 : -92 563(Déficit de 92 563 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 71 163
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 434 €/an
Revenus locatifs : +11 620
Charges déductibles : -9 434
Résultat foncier Années 2+ : 2 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 71163.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 620104 1917 494-92 57021 400 €71 170 €71 170 €
211 8539 2417 2942 611--68 559 €
312 0909 0357 0883 055--65 504 €
412 3328 8226 8743 510--61 994 €
512 5788 6016 6533 978--58 016 €
612 8308 3726 4254 457--53 559 €
713 0868 1366 1894 950--48 609 €
813 3487 8925 9455 456--43 152 €
913 6157 6395 6925 976--37 177 €
1013 8877 3785 4316 510--30 667 €
1114 1657 1085 1607 058--23 609 €
1214 4486 8284 8817 620---
1314 7376 5394 5928 199---
1415 0326 2404 2928 793---
1515 3335 9303 9839 403---
1615 6405 6103 66310 029---
1715 9525 2793 33210 673---
1816 2714 9372 99011 334---
1916 5974 5832 63612 014---
2016 9294 2172 26912 712---
2117 2673 8381 89013 430---
2217 6133 4461 49914 167---
2317 9653 0411 09314 924---
2418 3242 62167415 703---
2518 6912 18824016 503---
TOTAL372 205251 710108 279120 49421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 494
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 620 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 440 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 440-6 420+8 860
2+2 4400+2 440
3+2 4400+2 440
4+2 4400+2 440
5+2 4400+2 440
6+2 4400+2 440
7+2 4400+2 440
8+2 4400+2 440
9+2 4400+2 440
10+2 4400+2 440
11+2 4400+2 440
12+2 440+2 286+154
13+2 440+2 460-20
14+2 440+2 638-198
15+2 440+2 821-381
16+2 440+3 009-569
17+2 440+3 202-762
18+2 440+3 400-960
19+2 440+3 604-1 164
20+2 440+3 814-1 374
21+2 440+4 029-1 589
22+2 440+4 250-1 810
23+2 440+4 477-2 037
24+2 440+4 711-2 271
25+2 440+4 951-2 511
Total+61 000+43 231+17 769
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →