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Maison à vendre

VilleLourdes (65)
Surface426m²
Coût Total688 900€
Loyer Annuel50 010€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 495 000 €
Surface : 426 m²
Prix au m² : 1 161,97 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7 salles de bain, 8 chambres, 10 parkings: 10 parkings, Pas de cave

À seulement 5 min de Lourdes, cette demeure du XVIIIe siècle rénovée allie charme, élégance et authenticité. Nichée dans un écrin de verdure de 1,5 ha, elle offre plus de 400 m² habitables, grande pièce de vie, plusieurs salons, 8 chambres avec salles d'eau et une vue sur les Pyrénées. Un bien d'exception aux multiples possibilités

Ville : Lourdes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65100
Coordonnées : 43.116197, -0.040013
Total : 688 900€
Prix d'acquisition : 495 000€
Travaux : 154 300€
Valeur du bien : 649 300€
Frais de notaire : 39 600€
Coût estimé : 39 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 426m²
Loyer prédit : 9.78€/m²/mois
Fourchette : 7.78€ - 12.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 4167€/mois
Loyer annuel estimé : 50010€/an
Fourchette totale : 3314€ - 5241€/mois
Fourchette annuelle : 39765€ - 62894€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 583,34 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :674 501 €
Prix d'achat :495 000 €
Décote à l'achat :-179 501€ (-26.6%)
Marge achat-revente :-14 399€ (-2.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :688 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 448,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :200,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 649,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :345 738,73€
Coût de l'assurance :60 278,75€
Taxe foncière : 5 000,97€/an
Soit par mois : 416,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 167,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 066,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :101,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 426 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 426 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 53 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bain (remplacement douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 8 salles de bain (état 4/5)
Raison: État 4/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 128 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine (peinture, vérification des installations électriques et de plomberie)
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - nécessite mise à jour et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon (peinture, vérification des installations électriques)
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - nécessite mise à jour et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :154 300 €(362 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:21 300€
    Isolation toiture/combles: 426 m² × 50€/m² = 21300€, Main d'œuvre: 90€
  • Pompe à chaleur air/eau:13 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Fenêtres double vitrage:10 600€
    Remplacement fenêtres: 53 fenêtres × 200€/fenêtre = 10600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Rénovation complète salle de bain:96 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 salles de bain × 12000€/salle = 96000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Revêtement sol chambres:9 600€
    Parquet flottant: 128 m² × 75€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Rafraîchissement cuisine:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 750€
  • Rafraîchissement salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lourdes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix pour certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 167 €/mois
Revenus locatifs annuels : 50 010 €/an
Calcul : 4 167 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 23 809 €/an
Base de calcul : Emprunt de 688 900 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 411 €/an
Calcul : 201 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 001 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 154 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 185 521 €
Revenus locatifs : +50 010 €
Charges déductibles : -185 521 €
Résultat foncier Année 1 : -135 512 €(Déficit de 135 512 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 114 112 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 31 221 €/an
Revenus locatifs : +50 010 €
Charges déductibles : -31 221 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 788 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 114111.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 495 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 321 750 €(65% de 495 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 700 €/an
Calcul : 321 750 € × 3,636% = 11 700 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
150 010 €185 544 €23 832 €-135 534 €21 400 €114 134 €114 134 €
251 010 €30 619 €23 207 €20 390 €--93 744 €
352 030 €29 973 €22 561 €22 057 €--71 686 €
453 071 €29 303 €21 891 €23 767 €--47 919 €
554 132 €28 610 €21 198 €25 522 €--22 397 €
655 215 €27 892 €20 480 €27 323 €---
756 319 €27 148 €19 736 €29 171 €---
857 445 €26 378 €18 966 €31 067 €---
958 594 €25 581 €18 169 €33 013 €---
1059 766 €24 755 €17 343 €35 011 €---
1160 962 €23 900 €16 488 €37 061 €---
1262 181 €23 015 €15 603 €39 166 €---
1363 424 €22 098 €14 686 €41 327 €---
1464 693 €21 148 €13 736 €43 545 €---
1565 987 €20 165 €12 753 €45 822 €---
1667 307 €19 146 €11 734 €48 160 €---
1768 653 €18 092 €10 680 €50 561 €---
1870 026 €17 000 €9 587 €53 026 €---
1971 426 €15 869 €8 456 €55 558 €---
2072 855 €14 697 €7 285 €58 157 €---
2174 312 €13 485 €6 072 €60 827 €---
2275 798 €12 229 €4 816 €63 570 €---
2377 314 €10 928 €3 516 €66 386 €---
2478 860 €9 581 €2 169 €69 279 €---
2580 438 €8 186 €774 €72 251 €---
TOTAL1 601 827 €685 342 €345 739 €916 485 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 916 485 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 50 010 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 502 €-6 420 €+16 922 €
2+10 502 €0 €+10 502 €
3+10 502 €0 €+10 502 €
4+10 502 €0 €+10 502 €
5+10 502 €0 €+10 502 €
6+10 502 €+1 478 €+9 024 €
7+10 502 €+8 751 €+1 751 €
8+10 502 €+9 320 €+1 182 €
9+10 502 €+9 904 €+598 €
10+10 502 €+10 503 €-1 €
11+10 502 €+11 118 €-616 €
12+10 502 €+11 750 €-1 248 €
13+10 502 €+12 398 €-1 896 €
14+10 502 €+13 063 €-2 561 €
15+10 502 €+13 747 €-3 245 €
16+10 502 €+14 448 €-3 946 €
17+10 502 €+15 168 €-4 666 €
18+10 502 €+15 908 €-5 406 €
19+10 502 €+16 667 €-6 165 €
20+10 502 €+17 447 €-6 945 €
21+10 502 €+18 248 €-7 746 €
22+10 502 €+19 071 €-8 569 €
23+10 502 €+19 916 €-9 414 €
24+10 502 €+20 784 €-10 282 €
25+10 502 €+21 675 €-11 173 €
Total+262 550 €+274 946 €+-12 396 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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