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Appartement - 2 pièce(s) - 46 m²

Bien expiré
VilleDammarie-les-Lys (77)
Surface46m²
Coût Total141 330€
Loyer Annuel10 464€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 500 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 2 358,7 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence ADW IMMO vous présente cet appartement 2 pièces au 1er étage d'un immeuble sécurisé.

Idéalement situé dans la commune de Dammarie-les-Lys, proche de toutes commodités à pied (écoles, commerces, centre-ville, parc du château Soubiran).

Cet appartement de 46 m² se compose d'un séjour avec cuisine ouverte de 27 m² donnant sur un balcon, une chambre spacieuse avec dressing donnant l'accès à un deuxième balcon, enfin une salle d'eau avec WC.

Les plus de ce bien : double vitrage, volets roulants, lumineux, deux balcons donnant sur cour donc pas de passage de voiture fréquent.

Bien vendu loué au prix de 695 €/mois charges comprises (taux de rentabilité 7 %)

Charges trimestrielles : 372.55 €

Dans une copropriété de 37 lots dont 27 à usage d'habitation

Pour découvrir cet appartement à vendre, prenez rendez-vous avec l'un de nos conseillers immobiliers dès maintenant !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Kitchenette Chauffage individuelCALM Numéro de mandat : 2625

Ville : Dammarie-les-Lys
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77190
Total : 141 330€
Prix d'acquisition : 108 500€
Travaux : 24 150€
Valeur du bien : 132 650€
Frais de notaire : 8 680€
Coût estimé : 8 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 18.96€/m²/mois
Fourchette : 16.80€ - 21.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 872€/mois
Loyer annuel estimé : 10464€/an
Fourchette totale : 773€ - 984€/mois
Fourchette annuelle : 9276€ - 11803€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 739,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 210,49€
Coût de l'assurance :12 366,38€
Taxe foncière : 1 046,36€/an
Soit par mois : 87,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 124,18€/mois
Soit par an : 1 490,16€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 871,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 951,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, faisable sans accord copropriété
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 150 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
  • Cuisine:500€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 50€/m² = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dammarie-les-Lys (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 464 €/an
Calcul : 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 716 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 330 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 046 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 490 €/an
Calcul : 124 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 897 €
Revenus locatifs : +10 464 €
Charges déductibles : -31 897 €
Résultat foncier Année 1 : -21 434 €(Déficit de 21 434 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 747 €/an
Revenus locatifs : +10 464 €
Charges déductibles : -7 747 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 716 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 525 €(65% de 108 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 565 €/an
Calcul : 70 525 € × 3,636% = 2 565 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 464 €31 902 €4 721 €-21 438 €21 400 €38 €38 €
210 673 €7 626 €4 595 €3 047 €---
310 886 €7 496 €4 465 €3 390 €---
411 104 €7 362 €4 330 €3 742 €---
511 326 €7 223 €4 191 €4 104 €---
611 553 €7 079 €4 048 €4 474 €---
711 784 €6 930 €3 899 €4 854 €---
812 019 €6 776 €3 745 €5 243 €---
912 260 €6 617 €3 586 €5 643 €---
1012 505 €6 452 €3 421 €6 053 €---
1112 755 €6 282 €3 251 €6 473 €---
1213 010 €6 106 €3 075 €6 904 €---
1313 270 €5 924 €2 892 €7 347 €---
1413 536 €5 735 €2 704 €7 801 €---
1513 806 €5 540 €2 509 €8 266 €---
1614 083 €5 339 €2 308 €8 744 €---
1714 364 €5 130 €2 099 €9 234 €---
1814 652 €4 915 €1 883 €9 737 €---
1914 945 €4 691 €1 660 €10 253 €---
2015 243 €4 461 €1 430 €10 783 €---
2115 548 €4 222 €1 191 €11 326 €---
2215 859 €3 975 €944 €11 884 €---
2316 176 €3 720 €689 €12 457 €---
2416 500 €3 456 €425 €13 044 €---
2516 830 €3 183 €151 €13 647 €---
TOTAL335 151 €168 140 €68 210 €167 011 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 011 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 464 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 197 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 197 €-6 420 €+8 617 €
2+2 197 €+903 €+1 294 €
3+2 197 €+1 017 €+1 180 €
4+2 197 €+1 123 €+1 074 €
5+2 197 €+1 231 €+966 €
6+2 197 €+1 342 €+855 €
7+2 197 €+1 456 €+741 €
8+2 197 €+1 573 €+624 €
9+2 197 €+1 693 €+504 €
10+2 197 €+1 816 €+381 €
11+2 197 €+1 942 €+255 €
12+2 197 €+2 071 €+126 €
13+2 197 €+2 204 €-7 €
14+2 197 €+2 340 €-143 €
15+2 197 €+2 480 €-283 €
16+2 197 €+2 623 €-426 €
17+2 197 €+2 770 €-573 €
18+2 197 €+2 921 €-724 €
19+2 197 €+3 076 €-879 €
20+2 197 €+3 235 €-1 038 €
21+2 197 €+3 398 €-1 201 €
22+2 197 €+3 565 €-1 368 €
23+2 197 €+3 737 €-1 540 €
24+2 197 €+3 913 €-1 716 €
25+2 197 €+4 094 €-1 897 €
Total+54 925 €+50 103 €+4 822 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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