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INVESTISSEURS - TOULOUSE LA FOURGUETTE - T2 - 79 000 €

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface44m²
Coût Total108 120€
Loyer Annuel8 405€
Rentabilité7.77%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 795,45 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Très bonne rentabilité pour cet appartement situé dans une résidence sécurisée proche de toutes les commodités (commerces,

métro, rocades...)

Il est composé d'une entrée avec placard, d'un séjour avec cuisine ouvrant sur un balcon, d'une grande chambre avec placard,

d'une salle d'eau avec sanitaires et rangements.

Un stationnement compète ce bien.

LOYER 490 € + 55 € Charges de copropriété

Pour tout renseignement, contactez nous au 06 15 43 09 69.

Bien proposé par Karine ZAPPARATA EI- Agent commercial inscrit au RSAC de Toulouse sous le n° 845 338 441

Karine. ZAPPARATA Agent commercial +33615430969 - karine.zapparata.externe@foncia.com RSAC n°845 338 441 à TOULOUSE FONCIA Toulouse 1 Place de l'Ormeau - 31400 Toulouse - CPI74012016000012160 - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/toulouse-31400/agence-immobiliere/foncia-transaction-toulouse-l-ormeau-1613

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.563654, 1.404906
Total : 108 120€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 22 800€
Valeur du bien : 101 800€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 19.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 700€/mois
Loyer annuel estimé : 8405€/an
Fourchette totale : 572€ - 858€/mois
Fourchette annuelle : 6862€ - 10296€/an
Rentabilité brute :7.77%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 451,71 €/m²
Basé sur :232 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 875 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :+15 125€ (+23.7%)
Marge achat-revente :-44 245€ (-69.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,03€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 567,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 914,55€
Coût de l'assurance :8 109,00€
Taxe foncière : 840,52€/an
Soit par mois : 70,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 55,00€/mois
Soit par an : 660,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 700,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 692,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 800 €(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 25€/m² = 300€
  • Cuisine - Rénovation:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rénovation:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la peinture sont basés sur une estimation de 25€/m², pour la cuisine et la salle de bain sur des rénovations complètes adaptées à l'état présumé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 405 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 715 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 120 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 841 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 340 €
Revenus locatifs : +8 405 €
Charges déductibles : -28 340 €
Résultat foncier Année 1 : -19 935 €(Déficit de 19 935 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 235 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 540 €/an
Revenus locatifs : +8 405 €
Charges déductibles : -5 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 865 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9234.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 405 €28 344 €3 719 €-19 938 €10 700 €9 238 €9 238 €
28 573 €5 446 €3 621 €3 127 €--6 111 €
38 745 €5 345 €3 520 €3 400 €--2 711 €
48 920 €5 240 €3 415 €3 680 €---
59 098 €5 132 €3 307 €3 966 €---
69 280 €5 019 €3 195 €4 261 €---
79 466 €4 903 €3 078 €4 562 €---
89 655 €4 783 €2 958 €4 872 €---
99 848 €4 658 €2 833 €5 190 €---
1010 045 €4 529 €2 704 €5 516 €---
1110 246 €4 396 €2 571 €5 850 €---
1210 451 €4 257 €2 433 €6 193 €---
1310 660 €4 114 €2 289 €6 545 €---
1410 873 €3 966 €2 141 €6 907 €---
1511 090 €3 813 €1 988 €7 278 €---
1611 312 €3 654 €1 829 €7 659 €---
1711 539 €3 489 €1 664 €8 049 €---
1811 769 €3 319 €1 494 €8 450 €---
1912 005 €3 143 €1 318 €8 862 €---
2012 245 €2 960 €1 135 €9 285 €---
2112 490 €2 771 €946 €9 719 €---
2212 739 €2 575 €750 €10 164 €---
2312 994 €2 372 €548 €10 622 €---
2413 254 €2 163 €338 €11 091 €---
2513 519 €1 945 €121 €11 574 €---
TOTAL269 221 €122 337 €53 915 €146 884 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 884 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 405 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 765 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 765 €-3 210 €+4 975 €
2+1 765 €0 €+1 765 €
3+1 765 €0 €+1 765 €
4+1 765 €+290 €+1 475 €
5+1 765 €+1 190 €+575 €
6+1 765 €+1 278 €+487 €
7+1 765 €+1 369 €+396 €
8+1 765 €+1 462 €+303 €
9+1 765 €+1 557 €+208 €
10+1 765 €+1 655 €+110 €
11+1 765 €+1 755 €+10 €
12+1 765 €+1 858 €-93 €
13+1 765 €+1 964 €-199 €
14+1 765 €+2 072 €-307 €
15+1 765 €+2 183 €-418 €
16+1 765 €+2 298 €-533 €
17+1 765 €+2 415 €-650 €
18+1 765 €+2 535 €-770 €
19+1 765 €+2 659 €-894 €
20+1 765 €+2 785 €-1 020 €
21+1 765 €+2 916 €-1 151 €
22+1 765 €+3 049 €-1 284 €
23+1 765 €+3 187 €-1 422 €
24+1 765 €+3 327 €-1 562 €
25+1 765 €+3 472 €-1 707 €
Total+44 125 €+44 065 €+60 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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