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Achat : Maison Sainte-Maure-de-Touraine (37800)

VilleSainte-Maure-de-Touraine (37)
Surface245m²
Coût Total275 416€
Loyer Annuel24 929€
Rentabilité9.05%
Cashflow/mois+451€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 700 €
Surface : 245 m²
Prix au m² : 745,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 245 m², 6 pièces, 1 balcon, 141 m² de terrain, Cheminée, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

SAINTE MAURE DE TOURAINE - 30 min TOURSCOEUR village : commerces et écoles à ANDE maison de 242 m² :Cuisine aménagée et équipée, salon-séjour avec cheminée d'époque, véranda, 4 chambres, 2 salles d'eau, wc, buanderie, arrière-cuisine, chaufferie.Cave, double garage avec portes motorisées. Ascenseur.IDEALEMENT PLACEE - Classe énergie : E - Classe climat : B - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 2867 à 3879 € (base 2024) - Prix Hon. Négo Inclus : 195 300 € dont 5,00% Hon. Négo TTC charge acq. Prix Hors Hon. Négo :186 000 € - Réf : 070/1799

Ville : Sainte-Maure-de-Touraine
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37800
Coordonnées : 47.110630, 0.635300
Total : 275 416€
Prix d'acquisition : 182 700€
Travaux : 78 100€
Valeur du bien : 260 800€
Frais de notaire : 14 616€
Coût estimé : 14 616€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 245m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 2077€/mois
Loyer annuel estimé : 24929€/an
Fourchette totale : 1633€ - 2642€/mois
Fourchette annuelle : 19600€ - 31707€/an
Rentabilité brute :9.05%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 11.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 776,19 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :435 167 €
Prix d'achat :182 700 €
Décote à l'achat :-252 467€ (-58.0%)
Marge achat-revente :159 751€ (36.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 416€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 349,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :68,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 418,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 413,76€
Coût de l'assurance :20 656,20€
Taxe foncière : 2 492,92€/an
Soit par mois : 207,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 077,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 626,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :451,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergie explicitement mentionnée comme E.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 245 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 245 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 245 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du parquet
Quantité: salon (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 100 €(319 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 700€
    Isolation combles: 245 m² × 60€/m² = 14700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 600€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:9 600€
    Rénovation chambres: 4 chambres × 2400€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:2 200€
    Peinture salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Maure-de-Touraine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 077 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 929 €/an
Calcul : 2 077 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 972 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 416 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 826 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 493 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 391 €
Revenus locatifs : +24 929 €
Charges déductibles : -90 391 €
Résultat foncier Année 1 : -65 462 €(Déficit de 65 462 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 062 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 291 €/an
Revenus locatifs : +24 929 €
Charges déductibles : -12 291 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 638 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44061.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 755 €(65% de 182 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 318 €/an
Calcul : 118 755 € × 3,636% = 4 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 929 €90 399 €8 980 €-65 470 €21 400 €44 070 €44 070 €
225 428 €12 058 €8 739 €13 370 €--30 700 €
325 936 €11 808 €8 489 €14 128 €--16 572 €
426 455 €11 550 €8 231 €14 905 €--1 667 €
526 984 €11 283 €7 964 €15 701 €---
627 524 €11 007 €7 688 €16 516 €---
728 074 €10 722 €7 403 €17 352 €---
828 636 €10 428 €7 109 €18 208 €---
929 208 €10 124 €6 804 €19 085 €---
1029 793 €9 809 €6 490 €19 984 €---
1130 389 €9 484 €6 165 €20 905 €---
1230 996 €9 148 €5 829 €21 848 €---
1331 616 €8 801 €5 482 €22 815 €---
1432 249 €8 442 €5 123 €23 807 €---
1532 893 €8 071 €4 752 €24 823 €---
1633 551 €7 688 €4 368 €25 864 €---
1734 222 €7 291 €3 972 €26 931 €---
1834 907 €6 882 €3 563 €28 025 €---
1935 605 €6 459 €3 140 €29 146 €---
2036 317 €6 022 €2 702 €30 296 €---
2137 043 €5 570 €2 250 €31 474 €---
2237 784 €5 102 €1 783 €32 682 €---
2338 540 €4 620 €1 300 €33 920 €---
2439 311 €4 121 €801 €35 190 €---
2540 097 €3 605 €286 €36 492 €---
TOTAL798 489 €290 493 €129 414 €507 996 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 507 996 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 929 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 235 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 235 €-6 420 €+11 655 €
2+5 235 €0 €+5 235 €
3+5 235 €0 €+5 235 €
4+5 235 €0 €+5 235 €
5+5 235 €+4 210 €+1 025 €
6+5 235 €+4 955 €+280 €
7+5 235 €+5 206 €+29 €
8+5 235 €+5 462 €-227 €
9+5 235 €+5 725 €-490 €
10+5 235 €+5 995 €-760 €
11+5 235 €+6 271 €-1 036 €
12+5 235 €+6 554 €-1 319 €
13+5 235 €+6 845 €-1 610 €
14+5 235 €+7 142 €-1 907 €
15+5 235 €+7 447 €-2 212 €
16+5 235 €+7 759 €-2 524 €
17+5 235 €+8 079 €-2 844 €
18+5 235 €+8 407 €-3 172 €
19+5 235 €+8 744 €-3 509 €
20+5 235 €+9 089 €-3 854 €
21+5 235 €+9 442 €-4 207 €
22+5 235 €+9 805 €-4 570 €
23+5 235 €+10 176 €-4 941 €
24+5 235 €+10 557 €-5 322 €
25+5 235 €+10 948 €-5 713 €
Total+130 875 €+152 399 €+-21 524 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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