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Achat : Maison La Baffe (88460)

VilleBaffe (88)
Surface170m²
Coût Total208 600€
Loyer Annuel16 432€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 647,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 170 m², 5 pièces, 4 chambres, 2585 m² de terrain, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Eloyes, gros potentiel pour cet ancien relais de Napoléon de 1800 à rénover totalement (sauf toiture et assainissement) sur terrain de 2585m². Partie habitation 170m² en 5 pièces, cuisine, Sdb, 2 Wc. Combles aménageables 275m². Caves voûtées, granges et écuries. Ancien lavoir et hangar indépendants. Classe énergie : F - Classe climat : C - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 2 620 € à 3 544 € (base 2022). Prix : 110 000 € honoraires de négociation inclus à charge vendeur - Réf : 1580 - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:

Ville : Baffe
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88460
Coordonnées : 48.090510, 6.598110
Total : 208 600€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 89 800€
Valeur du bien : 199 800€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.05€/m²/mois
Fourchette : 6.41€ - 10.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1369€/mois
Loyer annuel estimé : 16432€/an
Fourchette totale : 1089€ - 1721€/mois
Fourchette annuelle : 13074€ - 20652€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 588,07 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :269 972 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-159 972€ (-59.3%)
Marge achat-revente :61 372€ (22.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 018,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :59,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 077,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 024,07€
Coût de l'assurance :17 731,00€
Taxe foncière : 1 643,16€/an
Soit par mois : 136,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 369,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 214,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et installations obsolètes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, plafond et parquet du salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état et parquet usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des revêtements de sol, peinture, et électricité dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement si nécessaire
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 800 €(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:6 800€
    Isolation des combles: 170 m² × 40€/m² = 6800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 1000€ = 21000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 240€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation complète chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Baffe), les prix ont été ajustés selon la région. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 369 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 432 €/an
Calcul : 1 369 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 709 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 885 €
Revenus locatifs : +16 432 €
Charges déductibles : -98 885 €
Résultat foncier Année 1 : -82 454 €(Déficit de 82 454 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 054 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 085 €/an
Revenus locatifs : +16 432 €
Charges déductibles : -9 085 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 346 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61053.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 432 €98 892 €6 739 €-82 460 €21 400 €61 060 €61 060 €
216 760 €8 910 €6 557 €7 850 €--53 210 €
317 095 €8 722 €6 369 €8 374 €--44 836 €
417 437 €8 527 €6 175 €8 910 €--35 926 €
517 786 €8 326 €5 974 €9 460 €--26 466 €
618 142 €8 119 €5 767 €10 023 €--16 444 €
718 505 €7 905 €5 552 €10 600 €--5 844 €
818 875 €7 683 €5 331 €11 192 €---
919 252 €7 454 €5 102 €11 798 €---
1019 637 €7 218 €4 865 €12 419 €---
1120 030 €6 973 €4 621 €13 057 €---
1220 431 €6 721 €4 369 €13 710 €---
1320 839 €6 460 €4 108 €14 379 €---
1421 256 €6 191 €3 838 €15 065 €---
1521 681 €5 912 €3 560 €15 769 €---
1622 115 €5 625 €3 272 €16 490 €---
1722 557 €5 328 €2 975 €17 229 €---
1823 008 €5 021 €2 668 €17 988 €---
1923 468 €4 703 €2 351 €18 765 €---
2023 938 €4 376 €2 023 €19 562 €---
2124 416 €4 037 €1 685 €20 379 €---
2224 905 €3 687 €1 335 €21 218 €---
2325 403 €3 326 €973 €22 077 €---
2425 911 €2 952 €600 €22 959 €---
2526 429 €2 566 €214 €23 863 €---
TOTAL526 309 €245 634 €97 024 €280 675 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 675 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 432 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 451 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 451 €-6 420 €+9 871 €
2+3 451 €0 €+3 451 €
3+3 451 €0 €+3 451 €
4+3 451 €0 €+3 451 €
5+3 451 €0 €+3 451 €
6+3 451 €0 €+3 451 €
7+3 451 €0 €+3 451 €
8+3 451 €+1 604 €+1 847 €
9+3 451 €+3 539 €-88 €
10+3 451 €+3 726 €-275 €
11+3 451 €+3 917 €-466 €
12+3 451 €+4 113 €-662 €
13+3 451 €+4 314 €-863 €
14+3 451 €+4 520 €-1 069 €
15+3 451 €+4 731 €-1 280 €
16+3 451 €+4 947 €-1 496 €
17+3 451 €+5 169 €-1 718 €
18+3 451 €+5 396 €-1 945 €
19+3 451 €+5 629 €-2 178 €
20+3 451 €+5 869 €-2 418 €
21+3 451 €+6 114 €-2 663 €
22+3 451 €+6 365 €-2 914 €
23+3 451 €+6 623 €-3 172 €
24+3 451 €+6 888 €-3 437 €
25+3 451 €+7 159 €-3 708 €
Total+86 275 €+84 202 €+2 073 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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