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Maison à vendre

VilleSainte-Tulle (04)
Surface125m²
Coût Total189 860€
Loyer Annuel17 859€
Rentabilité9.41%
Cashflow/mois+318€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 976 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, 1 parking: Garage

STE TULLE, MAISON DE VILLE DE 5 PIECES DE 125m² HABITABLES, PLUS GARAGE, CAVES & ATELIER:

CUISINE/SALLE A MANGER DE 21 m², SALON AVEC INSERT DE 24m², 3 BELLES CHAMBRES (dont une de 23m²),

SALLE DE BAIN, WC INDEPENDANT

ENSEMBLE GARAGE & ATELIER DE 44 m² ET 2 CAVES POUR 14m².

BEAUX VOLUMES, L'ESSENTIEL DE LA SURFACE HABITABLE EST AU PREMIER ETAGE

TRAVAUX NECESSAIRES, MAIS GROS POTENTIEL

NON SOUMIS AU DPE (absence de chauffage)

PRIX EN BAISSE!! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Sainte-Tulle
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04220
Coordonnées : 43.785469, 5.761678
Total : 189 860€
Prix d'acquisition : 122 000€
Travaux : 58 100€
Valeur du bien : 180 100€
Frais de notaire : 9 760€
Coût estimé : 9 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 11.91€/m²/mois
Fourchette : 8.75€ - 16.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1488€/mois
Loyer annuel estimé : 17859€/an
Fourchette totale : 1094€ - 2025€/mois
Fourchette annuelle : 13124€ - 24301€/an
Rentabilité brute :9.41%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 12.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 404,73 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :300 591 €
Prix d'achat :122 000 €
Décote à l'achat :-178 591€ (-59.4%)
Marge achat-revente :110 731€ (36.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :945,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :75,94€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 021,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 760,09€
Coût de l'assurance :22 783,20€
Taxe foncière : 1 785,85€/an
Soit par mois : 148,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 488,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 170,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :318,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage absent
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE, estimation 1 fenêtre par 8 m²
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 100 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 500€
    Isolation toiture/combles: 125 m² × 60€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 488 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 859 €/an
Calcul : 1 488 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 467 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 860 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 911 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 786 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 265 €
Revenus locatifs : +17 859 €
Charges déductibles : -67 265 €
Résultat foncier Année 1 : -49 406 €(Déficit de 49 406 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 006 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 165 €/an
Revenus locatifs : +17 859 €
Charges déductibles : -9 165 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 694 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28006.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 300 €(65% de 122 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 884 €/an
Calcul : 79 300 € × 3,636% = 2 884 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 859 €67 271 €6 474 €-49 412 €21 400 €28 012 €28 012 €
218 216 €9 000 €6 303 €9 216 €--18 797 €
318 580 €8 823 €6 126 €9 757 €--9 040 €
418 952 €8 640 €5 943 €10 311 €---
519 331 €8 451 €5 754 €10 880 €---
619 717 €8 255 €5 558 €11 462 €---
720 112 €8 052 €5 355 €12 059 €---
820 514 €7 842 €5 145 €12 671 €---
920 924 €7 625 €4 928 €13 299 €---
1021 343 €7 400 €4 703 €13 942 €---
1121 769 €7 167 €4 470 €14 602 €---
1222 205 €6 926 €4 229 €15 278 €---
1322 649 €6 677 €3 980 €15 972 €---
1423 102 €6 419 €3 722 €16 683 €---
1523 564 €6 152 €3 454 €17 412 €---
1624 035 €5 875 €3 178 €18 160 €---
1724 516 €5 589 €2 892 €18 927 €---
1825 006 €5 293 €2 595 €19 714 €---
1925 506 €4 986 €2 289 €20 521 €---
2026 017 €4 668 €1 971 €21 348 €---
2126 537 €4 340 €1 643 €22 197 €---
2227 068 €4 000 €1 303 €23 068 €---
2327 609 €3 648 €951 €23 961 €---
2428 161 €3 283 €586 €24 878 €---
2528 724 €2 906 €209 €25 818 €---
TOTAL572 015 €219 290 €93 760 €352 725 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 725 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 859 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 750 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 750 €-6 420 €+10 170 €
2+3 750 €0 €+3 750 €
3+3 750 €0 €+3 750 €
4+3 750 €+381 €+3 369 €
5+3 750 €+3 264 €+486 €
6+3 750 €+3 439 €+311 €
7+3 750 €+3 618 €+132 €
8+3 750 €+3 801 €-51 €
9+3 750 €+3 990 €-240 €
10+3 750 €+4 183 €-433 €
11+3 750 €+4 381 €-631 €
12+3 750 €+4 584 €-834 €
13+3 750 €+4 792 €-1 042 €
14+3 750 €+5 005 €-1 255 €
15+3 750 €+5 224 €-1 474 €
16+3 750 €+5 448 €-1 698 €
17+3 750 €+5 678 €-1 928 €
18+3 750 €+5 914 €-2 164 €
19+3 750 €+6 156 €-2 406 €
20+3 750 €+6 404 €-2 654 €
21+3 750 €+6 659 €-2 909 €
22+3 750 €+6 920 €-3 170 €
23+3 750 €+7 188 €-3 438 €
24+3 750 €+7 463 €-3 713 €
25+3 750 €+7 745 €-3 995 €
Total+93 750 €+105 817 €+-12 067 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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