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Duplex 4 pièces 130 m²

Bien expiré
VilleChâteau-Thierry (02)
Surface130m²
Coût Total209 550€
Loyer Annuel16 147€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 223,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Beau duplex lumineux et atypique en plein cœur de la ville de Château-Thierry avec commerces, écoles et gare à pieds.

Cet appartement de 4 pièces principales accessible par ascenseur offre une surface habitable d'environ 130 m² et dispose d'une entée avec penderie, une cuisine aménagée, 2 chambres avec grands rangements, une salle de bain, wc séparés et un confortable séjour avec hauteur cathédrale.

Au dessus, la mezzanine mène à un espace bureau et à une suite parentale.

Ce bien est vendu avec une cave et un parking en sous sol qui viennent compléter ses atouts. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2440.0 € et 3340.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). Référence annonce : 5953 Consommation énergétique : 313 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 10 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 57 Charges prévisionnelles annuelles : 2289 €

Ville : Château-Thierry
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02400
Coordonnées : 49.046207, 3.404995
Total : 209 550€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 37 830€
Valeur du bien : 196 830€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 10.35€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1346€/mois
Loyer annuel estimé : 16147€/an
Fourchette totale : 1072€ - 1688€/mois
Fourchette annuelle : 12869€ - 20259€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 035,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :61,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 096,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 135,69€
Coût de l'assurance :18 335,63€
Taxe foncière : 1 614,68€/an
Soit par mois : 134,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 190,75€/mois
Soit par an : 2 289,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 345,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 422,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 830 €(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 20 m² × 250€/m² = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:810€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 30€/m² = 810€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 620€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Château-Thierry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 346 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 147 €/an
Calcul : 1 346 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 550 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 733 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 615 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 289 €/an
Calcul : 191 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 830 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 460 €
Revenus locatifs : +16 147 €
Charges déductibles : -49 460 €
Résultat foncier Année 1 : -33 313 €(Déficit de 33 313 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 913 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 630 €/an
Revenus locatifs : +16 147 €
Charges déductibles : -11 630 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 517 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11912.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 147 €49 466 €6 999 €-33 320 €21 400 €11 920 €11 920 €
216 470 €11 450 €6 813 €5 020 €--6 900 €
316 799 €11 257 €6 620 €5 542 €--1 358 €
417 135 €11 058 €6 421 €6 077 €---
517 478 €10 852 €6 215 €6 626 €---
617 827 €10 638 €6 001 €7 189 €---
718 184 €10 418 €5 781 €7 766 €---
818 548 €10 190 €5 553 €8 358 €---
918 919 €9 954 €5 317 €8 965 €---
1019 297 €9 710 €5 072 €9 587 €---
1119 683 €9 457 €4 820 €10 226 €---
1220 077 €9 196 €4 559 €10 881 €---
1320 478 €8 926 €4 289 €11 552 €---
1420 888 €8 646 €4 009 €12 241 €---
1521 305 €8 357 €3 720 €12 948 €---
1621 731 €8 058 €3 421 €13 673 €---
1722 166 €7 749 €3 112 €14 417 €---
1822 609 €7 430 €2 792 €15 180 €---
1923 062 €7 099 €2 462 €15 963 €---
2023 523 €6 757 €2 120 €16 766 €---
2123 993 €6 403 €1 766 €17 590 €---
2224 473 €6 037 €1 400 €18 436 €---
2324 963 €5 658 €1 021 €19 304 €---
2425 462 €5 267 €630 €20 195 €---
2525 971 €4 862 €225 €21 109 €---
TOTAL517 187 €254 893 €101 136 €262 293 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 293 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 147 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 391 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 391 €-6 420 €+9 811 €
2+3 391 €0 €+3 391 €
3+3 391 €0 €+3 391 €
4+3 391 €+1 416 €+1 975 €
5+3 391 €+1 988 €+1 403 €
6+3 391 €+2 157 €+1 234 €
7+3 391 €+2 330 €+1 061 €
8+3 391 €+2 507 €+884 €
9+3 391 €+2 689 €+702 €
10+3 391 €+2 876 €+515 €
11+3 391 €+3 068 €+323 €
12+3 391 €+3 264 €+127 €
13+3 391 €+3 466 €-75 €
14+3 391 €+3 672 €-281 €
15+3 391 €+3 884 €-493 €
16+3 391 €+4 102 €-711 €
17+3 391 €+4 325 €-934 €
18+3 391 €+4 554 €-1 163 €
19+3 391 €+4 789 €-1 398 €
20+3 391 €+5 030 €-1 639 €
21+3 391 €+5 277 €-1 886 €
22+3 391 €+5 531 €-2 140 €
23+3 391 €+5 791 €-2 400 €
24+3 391 €+6 059 €-2 668 €
25+3 391 €+6 333 €-2 942 €
Total+84 775 €+78 688 €+6 087 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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