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Achat : Maison Bahus-Soubiran (40320)

VilleBahus-Soubiran (40)
Surface130m²
Coût Total162 030€
Loyer Annuel11 709€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 131 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 007,69 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 130 m², 5 pièces, 4 chambres, 1486 m² de terrain, Structure/extérieur à restaurer

Ancienne ferme à rénover, située sur les hauteurs de Bahus-Soubiran, à proximité d'Eugénie-les-Bains et Aire-sur-Adour. L'habitation d'environ 130 m², comprend un séjour de 32 m² avec un poêle à granules, une cuisine non équipée avec sortie extérieure, 4 chambres, wc indépendant, salle d'eau et chaufferie, chauffage central alimentée par une pompe à chaleur de moins de 3 ans. Sous le même toit, accolée à la maison 2 dépendances en murs de pierres, pour une surface totale de 130 m².. Bilan énergétique en D. Le tout sur un terrain de 1486 m avec possibilité de modifier la répartition des surfaces, pour aménager le tour des bâtiments. Commerces à Geaune à 4 km, grandes surfaces à Aire-sur-Adour à 8 km. Ecole primaire à Eugénie-les-Bains, collège à Geaune, lycée à Aire-sur-Adour.

Ville : Bahus-Soubiran
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40320
Coordonnées : 43.672970, -0.346740
Total : 162 030€
Prix d'acquisition : 131 000€
Travaux : 20 550€
Valeur du bien : 151 550€
Frais de notaire : 10 480€
Coût estimé : 10 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 976€/mois
Loyer annuel estimé : 11709€/an
Fourchette totale : 763€ - 1248€/mois
Fourchette annuelle : 9152€ - 14979€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 213,33 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :157 733 €
Prix d'achat :131 000 €
Décote à l'achat :-26 733€ (-16.9%)
Marge achat-revente :-4 297€ (-2.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :798,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :40,51€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 838,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 425,22€
Coût de l'assurance :12 152,25€
Taxe foncière : 1 170,87€/an
Soit par mois : 97,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 975,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 936,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien de la pompe à chaleur existante pour assurer son bon fonctionnement
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Système de chauffage récent, mais nécessite un contrôle régulier
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des meubles de cuisine anciens par une cuisine équipée moderne
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol et peinture pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 550 €(158 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:200€
    Entretien pompe à chaleur: 1 système × 200€ = 200€
  • Cuisine:9 400€
    Cuisine complète: 10 m² × 940€/m² = 9400€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€
  • Chambres:4 200€
    Revêtement sol et peinture: 60 m² × 70€/m² = 4200€
  • Salon:1 750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 70€/m² = 1750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Bahus-Soubiran). Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour refléter les coûts dans les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 709 €/an
Calcul : 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 358 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 030 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 171 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 565 €
Revenus locatifs : +11 709 €
Charges déductibles : -27 565 €
Résultat foncier Année 1 : -15 857 €(Déficit de 15 857 €)
Imputable sur revenu global : 15 857 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 015 €/an
Revenus locatifs : +11 709 €
Charges déductibles : -7 015 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 693 €/an
Prix d'achat du bien : 131 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 150 €(65% de 131 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 096 €/an
Calcul : 85 150 € × 3,636% = 3 096 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 709 €27 571 €5 364 €-15 862 €15 862 €--
211 943 €6 877 €5 220 €5 066 €---
312 182 €6 729 €5 072 €5 453 €---
412 425 €6 576 €4 919 €5 850 €---
512 674 €6 417 €4 760 €6 257 €---
612 927 €6 253 €4 596 €6 674 €---
713 186 €6 084 €4 427 €7 102 €---
813 450 €5 909 €4 252 €7 541 €---
913 719 €5 727 €4 070 €7 991 €---
1013 993 €5 540 €3 883 €8 453 €---
1114 273 €5 346 €3 689 €8 927 €---
1214 558 €5 146 €3 489 €9 412 €---
1314 849 €4 939 €3 282 €9 911 €---
1415 146 €4 725 €3 068 €10 422 €---
1515 449 €4 503 €2 846 €10 946 €---
1615 758 €4 274 €2 617 €11 484 €---
1716 074 €4 037 €2 380 €12 036 €---
1816 395 €3 792 €2 135 €12 603 €---
1916 723 €3 539 €1 882 €13 184 €---
2017 057 €3 277 €1 620 €13 780 €---
2117 399 €3 007 €1 350 €14 392 €---
2217 746 €2 727 €1 070 €15 020 €---
2318 101 €2 437 €780 €15 664 €---
2418 463 €2 138 €481 €16 325 €---
2518 833 €1 829 €172 €17 004 €---
TOTAL375 033 €139 399 €77 425 €235 634 €15 862 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 759 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 634 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 709 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 459 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 459 €-4 759 €+7 218 €
2+2 459 €+1 520 €+939 €
3+2 459 €+1 636 €+823 €
4+2 459 €+1 755 €+704 €
5+2 459 €+1 877 €+582 €
6+2 459 €+2 002 €+457 €
7+2 459 €+2 131 €+328 €
8+2 459 €+2 262 €+197 €
9+2 459 €+2 397 €+62 €
10+2 459 €+2 536 €-77 €
11+2 459 €+2 678 €-219 €
12+2 459 €+2 824 €-365 €
13+2 459 €+2 973 €-514 €
14+2 459 €+3 127 €-668 €
15+2 459 €+3 284 €-825 €
16+2 459 €+3 445 €-986 €
17+2 459 €+3 611 €-1 152 €
18+2 459 €+3 781 €-1 322 €
19+2 459 €+3 955 €-1 496 €
20+2 459 €+4 134 €-1 675 €
21+2 459 €+4 318 €-1 859 €
22+2 459 €+4 506 €-2 047 €
23+2 459 €+4 699 €-2 240 €
24+2 459 €+4 898 €-2 439 €
25+2 459 €+5 101 €-2 642 €
Total+61 475 €+70 690 €+-9 215 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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