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T4

VilleMartigues (13)
Surface80m²
Coût Total209 800€
Loyer Annuel12 689€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 125 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 1

Bel appartement T4 de 80m², climatise avec balcon a la Residence CANAL. Situe au 3e etage sur 4, cet appartement T4 climatise et entierement renove offre un cadre de vie agreable et confortable. Il se compose de 3 chambres, d'un grand dressing, d'une salle d'eau moderne, ainsi que d'une cuisine equipee recente et fonctionnelle. Vous profiterez egalement d'une belle terrasse, ideale pour vos moments de detente. Le petit plus : une cave commune est a disposition pour le rangement. Une belle opportunite a saisir rapidement. DPE NOUVELLE VERSION. Montant moyen estime des depenses annuelles d'energie pour un usage standard, etabli a partir des prix de l'energie de l'annee 2021,2022,2023 : Entre 913€ et 1235€. Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques: www.georisques.gouv.fr.

PRIX : 170000€ (Les honoraires de l'agence seront integralement a la charge de vendeurs)(reference : 34-AB70)

  • https://www.agence-smsc.com/honoraires/
Ville : Martigues
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13500
Coordonnées : 43.405728, 5.054818
Total : 209 800€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 26 200€
Valeur du bien : 196 200€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 13.22€/m²/mois
Fourchette : 10.25€ - 17.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1057€/mois
Loyer annuel estimé : 12689€/an
Fourchette totale : 820€ - 1364€/mois
Fourchette annuelle : 9839€ - 16364€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 558,92 €/m²
Basé sur :221 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 714 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-34 714€ (-17.0%)
Marge achat-revente :-5 086€ (-2.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 052,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :61,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 113,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 967,99€
Coût de l'assurance :18 357,50€
Taxe foncière : 1 268,88€/an
Soit par mois : 105,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 057,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 219,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 158 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine si nécessaire, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain sans photo, nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 200 €(328 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine:11 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:8 000€
    Salle de bain complète: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs/plafonds 36 m²: 30€/m² × 36 = 1080€, Main d'œuvre: 1620€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Martigues (coefficient 1.2 appliqué pour la cuisine et la salle de bain). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 057 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 689 €/an
Calcul : 1 057 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 293 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 800 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 734 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 269 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 496 €
Revenus locatifs : +12 689 €
Charges déductibles : -35 496 €
Résultat foncier Année 1 : -22 807 €(Déficit de 22 807 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 407 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 296 €/an
Revenus locatifs : +12 689 €
Charges déductibles : -9 296 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 393 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1406.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 689 €35 503 €7 299 €-22 814 €21 400 €1 414 €1 414 €
212 943 €9 112 €7 109 €3 831 €---
313 201 €8 914 €6 911 €4 287 €---
413 465 €8 710 €6 707 €4 756 €---
513 735 €8 498 €6 495 €5 237 €---
614 009 €8 278 €6 275 €5 731 €---
714 290 €8 051 €6 048 €6 239 €---
814 575 €7 816 €5 812 €6 760 €---
914 867 €7 572 €5 568 €7 295 €---
1015 164 €7 319 €5 316 €7 845 €---
1115 468 €7 057 €5 054 €8 410 €---
1215 777 €6 786 €4 783 €8 991 €---
1316 092 €6 506 €4 502 €9 587 €---
1416 414 €6 215 €4 212 €10 200 €---
1516 743 €5 914 €3 910 €10 829 €---
1617 077 €5 602 €3 598 €11 476 €---
1717 419 €5 278 €3 275 €12 141 €---
1817 767 €4 944 €2 941 €12 824 €---
1918 123 €4 597 €2 594 €13 526 €---
2018 485 €4 238 €2 235 €14 247 €---
2118 855 €3 866 €1 863 €14 989 €---
2219 232 €3 481 €1 478 €15 751 €---
2319 617 €3 082 €1 079 €16 535 €---
2420 009 €2 669 €666 €17 340 €---
2520 409 €2 241 €238 €18 168 €---
TOTAL406 427 €182 248 €105 968 €224 179 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 179 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 689 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 665 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 665 €-6 420 €+9 085 €
2+2 665 €+725 €+1 940 €
3+2 665 €+1 286 €+1 379 €
4+2 665 €+1 427 €+1 238 €
5+2 665 €+1 571 €+1 094 €
6+2 665 €+1 719 €+946 €
7+2 665 €+1 872 €+793 €
8+2 665 €+2 028 €+637 €
9+2 665 €+2 189 €+476 €
10+2 665 €+2 354 €+311 €
11+2 665 €+2 523 €+142 €
12+2 665 €+2 697 €-32 €
13+2 665 €+2 876 €-211 €
14+2 665 €+3 060 €-395 €
15+2 665 €+3 249 €-584 €
16+2 665 €+3 443 €-778 €
17+2 665 €+3 642 €-977 €
18+2 665 €+3 847 €-1 182 €
19+2 665 €+4 058 €-1 393 €
20+2 665 €+4 274 €-1 609 €
21+2 665 €+4 497 €-1 832 €
22+2 665 €+4 725 €-2 060 €
23+2 665 €+4 960 €-2 295 €
24+2 665 €+5 202 €-2 537 €
25+2 665 €+5 451 €-2 786 €
Total+66 625 €+67 254 €+-629 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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