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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVaux-le-Pénil (77)
Surface120.1m²
Coût Total284 760€
Loyer Annuel19 790€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 120.1 m²
Prix au m² : 1 831,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 37,5 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Terrasse, Interphone, Pas de balcon

2M Immobilier vous présente, situé au dernier étage, cet appartement 6 pièces de 120m² lumineux. L'appartement se compose d'une entrée indépendante, d'un séjour double avec accès à la loggia d'environ 10 m², d'une salle à manger, d'une cuisine, de 3 chambres, d'une salle d'eau, d'une salle de bains avec W.C, d'une buanderie et d'un W.C séparé. Une cave ainsi qu'un box viennent compléter ce bien. Ne tardez pas à nous contacter pour organiser une visite ! 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : '

Ville : Vaux-le-Pénil
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.522682, 2.700835
Total : 284 760€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 47 160€
Valeur du bien : 267 160€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120.1m²
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 11.41€ - 16.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1649€/mois
Loyer annuel estimé : 19790€/an
Fourchette totale : 1371€ - 1984€/mois
Fourchette annuelle : 16451€ - 23809€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 689,12 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :322 963 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-102 963€ (-31.9%)
Marge achat-revente :38 203€ (11.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 430,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :83,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 513,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 288,42€
Coût de l'assurance :24 916,50€
Taxe foncière : 1 979,05€/an
Soit par mois : 164,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 649,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 678,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 120.1 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 120.1 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais rafraîchissement possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 160 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 560€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€ = 2400€
  • Salon:500€
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 790 €/an
Calcul : 1 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 927 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 760 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 997 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 979 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 062 €
Revenus locatifs : +19 790 €
Charges déductibles : -60 062 €
Résultat foncier Année 1 : -40 272 €(Déficit de 40 272 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 872 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 902 €/an
Revenus locatifs : +19 790 €
Charges déductibles : -12 902 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 888 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18871.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 790 €60 072 €9 936 €-40 281 €21 400 €18 881 €18 881 €
220 186 €12 652 €9 677 €7 534 €--11 347 €
320 590 €12 384 €9 408 €8 206 €--3 141 €
421 002 €12 106 €9 130 €8 896 €---
521 422 €11 817 €8 842 €9 604 €---
621 850 €11 519 €8 543 €10 331 €---
722 287 €11 210 €8 234 €11 078 €---
822 733 €10 889 €7 914 €11 844 €---
923 188 €10 558 €7 582 €12 630 €---
1023 651 €10 214 €7 238 €13 438 €---
1124 124 €9 858 €6 882 €14 267 €---
1224 607 €9 489 €6 513 €15 118 €---
1325 099 €9 107 €6 131 €15 992 €---
1425 601 €8 711 €5 736 €16 890 €---
1526 113 €8 301 €5 326 €17 812 €---
1626 635 €7 877 €4 901 €18 759 €---
1727 168 €7 437 €4 461 €19 731 €---
1827 711 €6 981 €4 005 €20 730 €---
1928 266 €6 509 €3 533 €21 757 €---
2028 831 €6 020 €3 044 €22 811 €---
2129 408 €5 514 €2 538 €23 894 €---
2229 996 €4 989 €2 013 €25 007 €---
2330 596 €4 446 €1 470 €26 150 €---
2431 208 €3 883 €907 €27 325 €---
2531 832 €3 299 €324 €28 532 €---
TOTAL633 895 €265 841 €144 288 €368 054 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 368 054 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 790 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 156 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 156 €-6 420 €+10 576 €
2+4 156 €0 €+4 156 €
3+4 156 €0 €+4 156 €
4+4 156 €+1 727 €+2 429 €
5+4 156 €+2 881 €+1 275 €
6+4 156 €+3 099 €+1 057 €
7+4 156 €+3 323 €+833 €
8+4 156 €+3 553 €+603 €
9+4 156 €+3 789 €+367 €
10+4 156 €+4 031 €+125 €
11+4 156 €+4 280 €-124 €
12+4 156 €+4 535 €-379 €
13+4 156 €+4 798 €-642 €
14+4 156 €+5 067 €-911 €
15+4 156 €+5 344 €-1 188 €
16+4 156 €+5 628 €-1 472 €
17+4 156 €+5 919 €-1 763 €
18+4 156 €+6 219 €-2 063 €
19+4 156 €+6 527 €-2 371 €
20+4 156 €+6 843 €-2 687 €
21+4 156 €+7 168 €-3 012 €
22+4 156 €+7 502 €-3 346 €
23+4 156 €+7 845 €-3 689 €
24+4 156 €+8 198 €-4 042 €
25+4 156 €+8 560 €-4 404 €
Total+103 900 €+110 416 €+-6 516 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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