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VENTE

Bien expiré
VilleHennebont (56)
Surface60.06m²
Coût Total139 800€
Loyer Annuel7 740€
Rentabilité5.54%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1
Prix : 80 000 €
Surface : 60.06 m²
Prix au m² : 1 332 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOTAIRE - Petite copro sur Hennebont, un immeuble, comprenant trois logements au premier étage à vendre un appartement à rénover avec véranda, il comprend deux chambres cuisine, pièce de vie, salle de bain,...

Ville : Hennebont
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56700
Coordonnées : 47.805888, -3.268162
Total : 139 800€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 53 400€
Valeur du bien : 133 400€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60.06m²
Loyer prédit : 10.74€/m²/mois
Fourchette : 8.83€ - 13.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 645€/mois
Loyer annuel estimé : 7740€/an
Fourchette totale : 530€ - 785€/mois
Fourchette annuelle : 6361€ - 9418€/an
Rentabilité brute :5.54%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 6.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :41,94€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 729,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 579,89€
Coût de l'assurance :12 582,00€
Taxe foncière : 774,02€/an
Soit par mois : 64,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 645,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 794,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 400 €(889 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hennebont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 740 €/an
Calcul : 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 609 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 800 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 774 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 287 €
Revenus locatifs : +7 740 €
Charges déductibles : -59 287 €
Résultat foncier Année 1 : -51 547 €(Déficit de 51 547 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 147 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 887 €/an
Revenus locatifs : +7 740 €
Charges déductibles : -5 887 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 853 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30146.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 740 €59 291 €4 614 €-51 551 €21 400 €30 151 €30 151 €
27 895 €5 768 €4 490 €2 127 €--28 024 €
38 053 €5 640 €4 363 €2 413 €--25 611 €
48 214 €5 508 €4 231 €2 706 €--22 905 €
58 378 €5 372 €4 094 €3 007 €--19 898 €
68 546 €5 230 €3 953 €3 315 €--16 583 €
78 717 €5 084 €3 807 €3 632 €--12 951 €
88 891 €4 934 €3 656 €3 957 €--8 993 €
99 069 €4 778 €3 500 €4 291 €--4 702 €
109 250 €4 616 €3 339 €4 634 €--68 €
119 435 €4 450 €3 172 €4 986 €---
129 624 €4 277 €3 000 €5 347 €---
139 816 €4 099 €2 822 €5 717 €---
1410 013 €3 915 €2 637 €6 098 €---
1510 213 €3 724 €2 447 €6 489 €---
1610 417 €3 527 €2 250 €6 890 €---
1710 626 €3 324 €2 046 €7 302 €---
1810 838 €3 113 €1 836 €7 725 €---
1911 055 €2 895 €1 618 €8 160 €---
2011 276 €2 670 €1 393 €8 606 €---
2111 501 €2 437 €1 160 €9 064 €---
2211 731 €2 197 €919 €9 535 €---
2311 966 €1 948 €671 €10 018 €---
2412 205 €1 691 €413 €10 515 €---
2512 450 €1 425 €147 €11 025 €---
TOTAL247 919 €151 912 €66 580 €96 007 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 007 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 740 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 625 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 625 €-6 420 €+8 045 €
2+1 625 €0 €+1 625 €
3+1 625 €0 €+1 625 €
4+1 625 €0 €+1 625 €
5+1 625 €0 €+1 625 €
6+1 625 €0 €+1 625 €
7+1 625 €0 €+1 625 €
8+1 625 €0 €+1 625 €
9+1 625 €0 €+1 625 €
10+1 625 €0 €+1 625 €
11+1 625 €+1 475 €+150 €
12+1 625 €+1 604 €+21 €
13+1 625 €+1 715 €-90 €
14+1 625 €+1 829 €-204 €
15+1 625 €+1 947 €-322 €
16+1 625 €+2 067 €-442 €
17+1 625 €+2 191 €-566 €
18+1 625 €+2 318 €-693 €
19+1 625 €+2 448 €-823 €
20+1 625 €+2 582 €-957 €
21+1 625 €+2 719 €-1 094 €
22+1 625 €+2 860 €-1 235 €
23+1 625 €+3 005 €-1 380 €
24+1 625 €+3 154 €-1 529 €
25+1 625 €+3 307 €-1 682 €
Total+40 625 €+28 802 €+11 823 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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