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Maison à vendre

VilleBertignolles (10)
Surface180m²
Coût Total234 460€
Loyer Annuel16 222€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 816,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, Non meublé

A VENDRE, sur la commune de BERTIGNOLLES (10110), une maison de maître, d'environ 180 m², comprenant :

Entrée, cuisine, salon, salle à manger, quatre chambres, WC, salle d'eau, cellier, atelier.

Grenier aménageable sur l'ensemble.

Cave sous la totalité du bien, d'une longueur totale de 22 m.

Dépendances : maisonnette de 3 pièces, atelier d'environ 100 m², garage d'environ 40 m².

Terrain d'une belle superficie de 4.414 m².

Chauffage au fioul, fenêtres en double vitrage, assainissement individuel.

Bertignolles est une commune située dans l'Aube, dans la région Grand Est. Le secteur se trouve à proximité de plusieurs points d'intérêt du territoire aubois, notamment les vignobles de la Côte des Bar, la commune de Bar-sur-Seine, ainsi que le parc naturel régional de la Forêt d'Orient, accessible en voiture depuis le secteur.

147 000 euros. 140 000 euros + Honoraires de négo. : 7 000 euros (soit 5% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Bertignolles
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10110
Coordonnées : 48.138859, 4.514206
Total : 234 460€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 75 700€
Valeur du bien : 222 700€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1352€/mois
Loyer annuel estimé : 16222€/an
Fourchette totale : 993€ - 1841€/mois
Fourchette annuelle : 11910€ - 22094€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :970,97 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :174 775 €
Prix d'achat :147 000 €
Décote à l'achat :-27 775€ (-15.9%)
Marge achat-revente :-59 685€ (-34.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 147,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :93,78€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 241,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 796,58€
Coût de l'assurance :28 135,20€
Taxe foncière : 1 622,18€/an
Soit par mois : 135,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 351,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 376,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour amélioration énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine avec mobilier ancien et carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 700 €(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€
  • Isolation:10 800€
    Isolation combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bertignolles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 352 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 222 €/an
Calcul : 1 352 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 614 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 460 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 125 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 622 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 062 €
Revenus locatifs : +16 222 €
Charges déductibles : -86 062 €
Résultat foncier Année 1 : -69 840 €(Déficit de 69 840 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 440 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 362 €/an
Revenus locatifs : +16 222 €
Charges déductibles : -10 362 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 860 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48439.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 222 €86 069 €7 622 €-69 847 €21 400 €48 447 €48 447 €
216 546 €10 164 €7 416 €6 382 €--42 065 €
316 877 €9 952 €7 204 €6 926 €--35 139 €
417 215 €9 732 €6 985 €7 482 €--27 657 €
517 559 €9 506 €6 758 €8 053 €--19 603 €
617 910 €9 271 €6 524 €8 639 €--10 965 €
718 268 €9 029 €6 282 €9 239 €--1 726 €
818 634 €8 779 €6 032 €9 855 €---
919 006 €8 521 €5 773 €10 486 €---
1019 387 €8 254 €5 506 €11 133 €---
1119 774 €7 978 €5 230 €11 797 €---
1220 170 €7 692 €4 945 €12 477 €---
1320 573 €7 398 €4 650 €13 176 €---
1420 985 €7 093 €4 345 €13 892 €---
1521 404 €6 778 €4 031 €14 626 €---
1621 832 €6 453 €3 705 €15 380 €---
1722 269 €6 117 €3 369 €16 152 €---
1822 714 €5 769 €3 022 €16 945 €---
1923 169 €5 410 €2 663 €17 758 €---
2023 632 €5 039 €2 292 €18 593 €---
2124 105 €4 656 €1 908 €19 449 €---
2224 587 €4 260 €1 512 €20 327 €---
2325 079 €3 850 €1 103 €21 228 €---
2425 580 €3 427 €680 €22 153 €---
2526 092 €2 990 €242 €23 102 €---
TOTAL519 589 €254 186 €109 797 €265 403 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 403 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 222 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 407 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 407 €-6 420 €+9 827 €
2+3 407 €0 €+3 407 €
3+3 407 €0 €+3 407 €
4+3 407 €0 €+3 407 €
5+3 407 €0 €+3 407 €
6+3 407 €0 €+3 407 €
7+3 407 €0 €+3 407 €
8+3 407 €+2 439 €+968 €
9+3 407 €+3 146 €+261 €
10+3 407 €+3 340 €+67 €
11+3 407 €+3 539 €-132 €
12+3 407 €+3 743 €-336 €
13+3 407 €+3 953 €-546 €
14+3 407 €+4 168 €-761 €
15+3 407 €+4 388 €-981 €
16+3 407 €+4 614 €-1 207 €
17+3 407 €+4 846 €-1 439 €
18+3 407 €+5 084 €-1 677 €
19+3 407 €+5 328 €-1 921 €
20+3 407 €+5 578 €-2 171 €
21+3 407 €+5 835 €-2 428 €
22+3 407 €+6 098 €-2 691 €
23+3 407 €+6 369 €-2 962 €
24+3 407 €+6 646 €-3 239 €
25+3 407 €+6 931 €-3 524 €
Total+85 175 €+79 621 €+5 554 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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