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Maison de ville avec cour privée

VilleGraulhet (81)
Surface90m²
Coût Total129 100€
Loyer Annuel8 560€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville idéalement située à deux pas des commerces, des écoles, des commodités du centre-ville qui offre un cadre de vie pratique et [URL masquée pour votre sécurité] pièce de vie est lumineuse et conviviale, l’espace cuisine est à réaménager selon vos goûts, une belle chambre spacieuse, une salle de bain et deux wc. Double vitrage, isolation des combles, chauffage central gaz . La cour privative est sans vis-à-vis avec barbecue et jardinière pouvant accueillir salon de jardin .

Ville : Graulhet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Coordonnées : 43.760460, 1.988980
Total : 129 100€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 31 900€
Valeur du bien : 121 900€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 10.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8560€/an
Fourchette totale : 535€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 6419€ - 11413€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 168,75 €/m²
Basé sur :111 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 188 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-15 188€ (-14.4%)
Marge achat-revente :-23 912€ (-22.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :37,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 680,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 754,49€
Coût de l'assurance :11 296,25€
Taxe foncière : 855,95€/an
Soit par mois : 71,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 713,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 751,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations légèrement datées nécessitant un réaménagement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - entretien nécessaire pour maintenir la qualité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 900 €(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage central gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Entretien parquet 30 m²: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Graulhet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 560 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 398 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 100 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 452 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 606 €
Revenus locatifs : +8 560 €
Charges déductibles : -37 606 €
Résultat foncier Année 1 : -29 046 €(Déficit de 29 046 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 646 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 706 €/an
Revenus locatifs : +8 560 €
Charges déductibles : -5 706 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 854 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7645.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 560 €37 610 €4 402 €-29 050 €21 400 €7 650 €7 650 €
28 731 €5 594 €4 286 €3 137 €--4 513 €
38 905 €5 473 €4 166 €3 432 €--1 081 €
49 083 €5 349 €4 041 €3 734 €---
59 265 €5 220 €3 913 €4 045 €---
69 450 €5 087 €3 779 €4 363 €---
79 639 €4 949 €3 641 €4 690 €---
89 832 €4 806 €3 499 €5 026 €---
910 029 €4 659 €3 351 €5 370 €---
1010 229 €4 506 €3 198 €5 724 €---
1110 434 €4 347 €3 040 €6 087 €---
1210 643 €4 184 €2 876 €6 459 €---
1310 856 €4 014 €2 706 €6 842 €---
1411 073 €3 838 €2 531 €7 234 €---
1511 294 €3 657 €2 349 €7 637 €---
1611 520 €3 469 €2 161 €8 051 €---
1711 750 €3 274 €1 966 €8 476 €---
1811 985 €3 073 €1 765 €8 913 €---
1912 225 €2 864 €1 556 €9 361 €---
2012 470 €2 648 €1 340 €9 821 €---
2112 719 €2 425 €1 117 €10 294 €---
2212 973 €2 194 €886 €10 780 €---
2313 233 €1 954 €646 €11 279 €---
2413 498 €1 706 €399 €11 791 €---
2513 767 €1 450 €142 €12 317 €---
TOTAL274 164 €128 350 €63 754 €145 814 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 814 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 560 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 797 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 797 €-6 420 €+8 217 €
2+1 797 €0 €+1 797 €
3+1 797 €0 €+1 797 €
4+1 797 €+796 €+1 001 €
5+1 797 €+1 213 €+584 €
6+1 797 €+1 309 €+488 €
7+1 797 €+1 407 €+390 €
8+1 797 €+1 508 €+289 €
9+1 797 €+1 611 €+186 €
10+1 797 €+1 717 €+80 €
11+1 797 €+1 826 €-29 €
12+1 797 €+1 938 €-141 €
13+1 797 €+2 052 €-255 €
14+1 797 €+2 170 €-373 €
15+1 797 €+2 291 €-494 €
16+1 797 €+2 415 €-618 €
17+1 797 €+2 543 €-746 €
18+1 797 €+2 674 €-877 €
19+1 797 €+2 808 €-1 011 €
20+1 797 €+2 946 €-1 149 €
21+1 797 €+3 088 €-1 291 €
22+1 797 €+3 234 €-1 437 €
23+1 797 €+3 384 €-1 587 €
24+1 797 €+3 537 €-1 740 €
25+1 797 €+3 695 €-1 898 €
Total+44 925 €+43 744 €+1 181 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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