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Achat appartement

Bien expiré
VilleHavre (76)
Surface93m²
Coût Total191 850€
Loyer Annuel12 912€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Ascenseur, Surface de 93 m², 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1999, Au 6ème étage, Rangements, Chauffage électrique, Salle de séjour : 30 m², Orientation Est

NOUVEAUTE LE HAVRE UNIVERSITE F4 ASCENSEUR

À découvrir, grand appartement de plus de 93 m² habitables, offrant de beaux volumes et un fort potentiel après rénovation intérieure.

L'appartement se compose d'un vaste séjour-salon, cuisine donnant accès à un balcon. Il dispose de 3 chambres confortables, avec balcon, d'une salle de bains, ainsi que d'un débarras pratique pour le rangement.

Situé dans une résidence avec ascenseur, ce bien bénéficie d'un emplacement stratégique, à proximité immédiate :

des universités

de la gare

des transports en commun

des commerces et services

Atouts

Surface généreuse 93 m² habitables Balcons Ascenseur

Idéal résidence principale ou investissement locatif. Fort potentiel après rénovation

Copropriété de lots Charges courantes : euros/an Pas de procédure en cours Réf : 11145SC Cabinet LESTERLIN NEGO'STYL Prix : 155 000 euros * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 1230 euros et 1720 euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)
Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.522140, 0.110040
Total : 191 850€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 24 450€
Valeur du bien : 179 450€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1076€/mois
Loyer annuel estimé : 12912€/an
Fourchette totale : 811€ - 1427€/mois
Fourchette annuelle : 9734€ - 17127€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :945,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :55,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 001,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 674,56€
Coût de l'assurance :16 786,87€
Taxe foncière : 1 291,21€/an
Soit par mois : 107,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 143,33€/mois
Soit par an : 1 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 076,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 251,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 135 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements et peinture.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec réparation du plafond et peinture.
Quantité: 35 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 450 €(263 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 700€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 170€/m² = 1700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:5 250€
    Rafraîchissement salon: 35 m² × 150€/m² = 5250€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations pour des travaux de rafraîchissement et de rénovation complète. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 076 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 912 €/an
Calcul : 1 076 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 345 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 850 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 671 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 291 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 720 €/an
Calcul : 143 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 477 €
Revenus locatifs : +12 912 €
Charges déductibles : -34 477 €
Résultat foncier Année 1 : -21 565 €(Déficit de 21 565 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 865 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 027 €/an
Revenus locatifs : +12 912 €
Charges déductibles : -10 027 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 885 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10865.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 912 €34 484 €6 351 €-21 571 €10 700 €10 871 €10 871 €
213 170 €9 864 €6 181 €3 307 €--7 565 €
313 434 €9 688 €6 006 €3 746 €--3 819 €
413 702 €9 507 €5 824 €4 196 €---
513 976 €9 319 €5 636 €4 657 €---
614 256 €9 125 €5 442 €5 131 €---
714 541 €8 924 €5 242 €5 617 €---
814 832 €8 717 €5 034 €6 115 €---
915 129 €8 502 €4 820 €6 626 €---
1015 431 €8 280 €4 598 €7 151 €---
1115 740 €8 051 €4 368 €7 689 €---
1216 055 €7 814 €4 131 €8 241 €---
1316 376 €7 568 €3 886 €8 807 €---
1416 703 €7 315 €3 632 €9 388 €---
1517 037 €7 053 €3 370 €9 985 €---
1617 378 €6 781 €3 099 €10 597 €---
1717 726 €6 501 €2 818 €11 225 €---
1818 080 €6 211 €2 528 €11 869 €---
1918 442 €5 911 €2 229 €12 530 €---
2018 811 €5 601 €1 919 €13 209 €---
2119 187 €5 281 €1 598 €13 906 €---
2219 570 €4 949 €1 267 €14 621 €---
2319 962 €4 607 €924 €15 355 €---
2420 361 €4 252 €570 €16 109 €---
2520 768 €3 886 €203 €16 883 €---
TOTAL413 579 €208 192 €91 675 €205 387 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 387 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 712 €-3 210 €+5 922 €
2+2 712 €0 €+2 712 €
3+2 712 €0 €+2 712 €
4+2 712 €+113 €+2 599 €
5+2 712 €+1 397 €+1 315 €
6+2 712 €+1 539 €+1 173 €
7+2 712 €+1 685 €+1 027 €
8+2 712 €+1 835 €+877 €
9+2 712 €+1 988 €+724 €
10+2 712 €+2 145 €+567 €
11+2 712 €+2 307 €+405 €
12+2 712 €+2 472 €+240 €
13+2 712 €+2 642 €+70 €
14+2 712 €+2 817 €-105 €
15+2 712 €+2 995 €-283 €
16+2 712 €+3 179 €-467 €
17+2 712 €+3 367 €-655 €
18+2 712 €+3 561 €-849 €
19+2 712 €+3 759 €-1 047 €
20+2 712 €+3 963 €-1 251 €
21+2 712 €+4 172 €-1 460 €
22+2 712 €+4 386 €-1 674 €
23+2 712 €+4 607 €-1 895 €
24+2 712 €+4 833 €-2 121 €
25+2 712 €+5 065 €-2 353 €
Total+67 800 €+61 616 €+6 184 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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