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Maison 2 pièces 41 m²

VilleClion (36)
Surface41m²
Coût Total72 040€
Loyer Annuel3 072€
Rentabilité4.26%
Cashflow/mois-151€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 707,32 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 41 m²

Antoine Charluet votre conseiller en immobilier SAFTI vous présente cette maison situé à Clion sur Indre (36700) proche des commodités essentielles (cabinet médical, pharmacie, école, associations, marchés, restaurant,....). situé à 5 min du magnifique parc naturel régional de la Brenne et à 35 min du zoo parc de Beauval À l'intérieur, cette maison mitoyenne se compose d'un salon de 13m², d'une chambre de 17,80m², d'une cuisine de 7m², d'une salle de bain de 2m² et d'un WC. La propriété s'étend sur un terrain de 595 m² et comprend un garage de 16m² une dépendance de 10m², un garage de 16m², une cave, ainsi qu'un puit. La maison est complétée par un grenier aménageable et est équipée de fenêtre double vitrage PVC, d'un chauffage au gaz et d'un système d'assainissement collectif. Des travaux sont à prévoir.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 29 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Antoine CHARLUET, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Châteauroux sous le numéro 932819071

Surface : 41 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Clion
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36700
Coordonnées : 46.941463, 1.232392
Total : 72 040€
Prix d'acquisition : 29 000€
Travaux : 40 720€
Valeur du bien : 69 720€
Frais de notaire : 2 320€
Coût estimé : 2 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 6.24€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 7.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 256€/mois
Loyer annuel estimé : 3072€/an
Fourchette totale : 201€ - 327€/mois
Fourchette annuelle : 2406€ - 3922€/an
Rentabilité brute :4.26%
Fourchette de rentabilité :3.34% - 5.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :858,38 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :35 194 €
Prix d'achat :29 000 €
Décote à l'achat :-6 194€ (-17.6%)
Marge achat-revente :-36 846€ (-104.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :352,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :28,82€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 381,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 736,01€
Coût de l'assurance :8 644,80€
Taxe foncière : 307,21€/an
Soit par mois : 25,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 256,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 407,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage au gaz par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 41 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais carrelage usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - peinture propre, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 720 €(993 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 11500€ (prix moyen), Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:2 460€
    Isolation combles: 41 m² × 60€/m² = 2460€, Main d'œuvre: 40€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 800€ = 1600€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine:21 000€
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:1 500€
    Baignoire: 1 baignoire: 400€, Lavabo: 1 lavabo: 300€, Carrelage partiel 5 m²: 50€/m² × 5 = 250€, Main d'œuvre: 550€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 150€
  • Chambres:360€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clion (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 256 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 072 €/an
Calcul : 256 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 340 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 040 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 307 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 713 €
Revenus locatifs : +3 072 €
Charges déductibles : -43 713 €
Résultat foncier Année 1 : -40 640 €(Déficit de 40 640 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 240 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 993 €/an
Revenus locatifs : +3 072 €
Charges déductibles : -2 993 €
Résultat foncier Années 2+ : 80 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19240.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 850 €(65% de 29 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 685 €/an
Calcul : 18 850 € × 3,636% = 685 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 072 €43 715 €2 342 €-40 643 €21 400 €19 243 €19 243 €
23 134 €2 932 €2 279 €202 €--19 041 €
33 196 €2 866 €2 213 €330 €--18 711 €
43 260 €2 799 €2 146 €461 €--18 250 €
53 325 €2 729 €2 076 €596 €--17 654 €
63 392 €2 657 €2 004 €734 €--16 920 €
73 460 €2 583 €1 930 €877 €--16 043 €
83 529 €2 506 €1 853 €1 023 €--15 021 €
93 599 €2 427 €1 774 €1 173 €--13 848 €
103 671 €2 345 €1 692 €1 327 €--12 521 €
113 745 €2 260 €1 607 €1 485 €--11 037 €
123 820 €2 172 €1 519 €1 647 €---
133 896 €2 082 €1 429 €1 814 €---
143 974 €1 988 €1 335 €1 986 €---
154 054 €1 891 €1 238 €2 162 €---
164 135 €1 791 €1 138 €2 343 €---
174 217 €1 688 €1 035 €2 529 €---
184 302 €1 581 €928 €2 720 €---
194 388 €1 471 €818 €2 917 €---
204 475 €1 357 €704 €3 118 €---
214 565 €1 239 €586 €3 326 €---
224 656 €1 118 €465 €3 539 €---
234 749 €992 €339 €3 758 €---
244 844 €862 €209 €3 983 €---
254 941 €727 €74 €4 214 €---
TOTAL98 400 €90 781 €33 736 €7 619 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 7 619 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 072 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +645 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+645 €-6 420 €+7 065 €
2+645 €0 €+645 €
3+645 €0 €+645 €
4+645 €0 €+645 €
5+645 €0 €+645 €
6+645 €0 €+645 €
7+645 €0 €+645 €
8+645 €0 €+645 €
9+645 €0 €+645 €
10+645 €0 €+645 €
11+645 €0 €+645 €
12+645 €+494 €+151 €
13+645 €+544 €+101 €
14+645 €+596 €+49 €
15+645 €+649 €-4 €
16+645 €+703 €-58 €
17+645 €+759 €-114 €
18+645 €+816 €-171 €
19+645 €+875 €-230 €
20+645 €+935 €-290 €
21+645 €+998 €-353 €
22+645 €+1 062 €-417 €
23+645 €+1 127 €-482 €
24+645 €+1 195 €-550 €
25+645 €+1 264 €-619 €
Total+16 125 €+5 597 €+10 528 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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