Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 91 m²

VilleBlaye (33)
Surface91m²
Coût Total168 932€
Loyer Annuel11 478€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 900 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 141,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 91 m²

Bel appartement avec du cachet, bénéficiant d'une très belle vue sur l'estuaire et la Citadelle de Blaye.

Il se compose d'une pièce de vie, d'une cuisine, de 3 chambres, d'une salle de bains, WC.

Travaux de rénovation à prévoir, idéal pour un projet de résidence principale, un investissement locatif ou un pied-à-terre.

Un bien avec beaucoup de potentiel, à découvrir rapidement.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

N'hésitez pas à contacter Bryan FURTEAU, agence Laforêt Blaye au [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées]

Surface : 91 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/08/2026

Consommation énergie primaire : 303 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 420 € et 3 320 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Blaye
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33390
Coordonnées : 45.126217, -0.662825
Total : 168 932€
Prix d'acquisition : 103 900€
Travaux : 56 720€
Valeur du bien : 160 620€
Frais de notaire : 8 312€
Coût estimé : 8 312€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.32€ - 13.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 957€/mois
Loyer annuel estimé : 11478€/an
Fourchette totale : 757€ - 1208€/mois
Fourchette annuelle : 9088€ - 14497€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 663,53 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 381 €
Prix d'achat :103 900 €
Décote à l'achat :-47 481€ (-31.4%)
Marge achat-revente :-17 551€ (-11.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 932€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :847,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :49,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 896,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 325,95€
Coût de l'assurance :14 781,55€
Taxe foncière : 1 147,81€/an
Soit par mois : 95,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 956,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 992,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes et modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - installations légèrement datées nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 720 €(623 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:7 020€
    Carrelage: 6 m² × 70€/m² = 420€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 600€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 1920€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs: 48 m² × 40€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blaye (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 957 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 478 €/an
Calcul : 957 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 872 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 932 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 591 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 148 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 331 €
Revenus locatifs : +11 478 €
Charges déductibles : -64 331 €
Résultat foncier Année 1 : -52 853 €(Déficit de 52 853 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 453 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 611 €/an
Revenus locatifs : +11 478 €
Charges déductibles : -7 611 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 867 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31453.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 535 €(65% de 103 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 456 €/an
Calcul : 67 535 € × 3,636% = 2 456 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 478 €64 337 €5 878 €-52 859 €21 400 €31 459 €31 459 €
211 708 €7 463 €5 724 €4 245 €--27 214 €
311 942 €7 304 €5 565 €4 638 €--22 576 €
412 181 €7 139 €5 400 €5 041 €--17 535 €
512 424 €6 969 €5 230 €5 456 €--12 079 €
612 673 €6 792 €5 053 €5 881 €--6 198 €
712 926 €6 609 €4 870 €6 317 €---
813 185 €6 419 €4 680 €6 766 €---
913 448 €6 223 €4 484 €7 226 €---
1013 717 €6 019 €4 280 €7 698 €---
1113 992 €5 809 €4 070 €8 183 €---
1214 272 €5 590 €3 851 €8 681 €---
1314 557 €5 364 €3 625 €9 193 €---
1414 848 €5 130 €3 391 €9 718 €---
1515 145 €4 888 €3 149 €10 257 €---
1615 448 €4 637 €2 897 €10 812 €---
1715 757 €4 376 €2 637 €11 381 €---
1816 072 €4 107 €2 368 €11 965 €---
1916 394 €3 828 €2 089 €12 566 €---
2016 721 €3 539 €1 800 €13 183 €---
2117 056 €3 239 €1 500 €13 817 €---
2217 397 €2 929 €1 190 €14 468 €---
2317 745 €2 608 €869 €15 137 €---
2418 100 €2 275 €536 €15 825 €---
2518 462 €1 930 €191 €16 531 €---
TOTAL367 648 €185 523 €85 326 €182 125 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 125 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 478 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 410 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 410 €-6 420 €+8 830 €
2+2 410 €0 €+2 410 €
3+2 410 €0 €+2 410 €
4+2 410 €0 €+2 410 €
5+2 410 €0 €+2 410 €
6+2 410 €0 €+2 410 €
7+2 410 €+36 €+2 374 €
8+2 410 €+2 030 €+380 €
9+2 410 €+2 168 €+242 €
10+2 410 €+2 309 €+101 €
11+2 410 €+2 455 €-45 €
12+2 410 €+2 604 €-194 €
13+2 410 €+2 758 €-348 €
14+2 410 €+2 915 €-505 €
15+2 410 €+3 077 €-667 €
16+2 410 €+3 243 €-833 €
17+2 410 €+3 414 €-1 004 €
18+2 410 €+3 590 €-1 180 €
19+2 410 €+3 770 €-1 360 €
20+2 410 €+3 955 €-1 545 €
21+2 410 €+4 145 €-1 735 €
22+2 410 €+4 340 €-1 930 €
23+2 410 €+4 541 €-2 131 €
24+2 410 €+4 747 €-2 337 €
25+2 410 €+4 959 €-2 549 €
Total+60 250 €+54 638 €+5 612 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →