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Maison 3 pièces 85 m²

Bien expiré
VillePayzac (07)
Surface85
Coût Total165 900
Loyer Annuel8 913
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-202
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 882,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 85 m² - Maison À Vendre

Sud ARDECHE 07 - Sud Ardèche (07) – À 10 min de Les Vans et Joyeuse – Maison de plain-pied avec terrasse et jardin

Dans un secteur calme et agréable, découvrez cette petite maison de plain-pied offrant un beau potentiel, idéale pour un pied-à-terre de vacances en Ardèche.

Elle se compose de trois pièces principales comprenant une cuisine, deux chambres ou une chambre et un salon selon vos besoins. Une pièce indépendante avec salle de bains complète l'ensemble et peut facilement faire office de chambre supplémentaire, studio d'appoint ou espace invités.

À l'avant, vous profitez d'une terrasse conviviale, tandis qu'à l'arrière, un jardin avec vue dominante apporte un cadre paisible et dégagé.

Le bien peut s'assimiler à un appartement en copropriété situé en rez-de-jardin, combinant les avantages d'une maison et la simplicité d'un appartement.

Des travaux sont à prévoir, laissant la possibilité de personnaliser le bien selon vos envies.

✅ Secteur calme ✅ Plain-pied ✅ Terrasse + jardin avec vue ✅ Idéal résidence secondaire ou investissement locatif saisonnier

À découvrir sans tarder ! A voir dans toutes les agences ORPI ou sur notre site : *** Référence agence : 10089 Référence annonce : D7WO-MID-JBN Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Payzac
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07230
Coordonnées : 44.452152, 4.144665
Total : 165 900
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 84 900
Valeur du bien : 159 900
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 8.74€/m²/mois
Fourchette : 6.68€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 743€/mois
Loyer annuel estimé : 8913€/an
Fourchette totale : 567€ - 972€/mois
Fourchette annuelle : 6809€ - 11668€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :4.10% - 7.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 469,88 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 940
Prix d'achat :75 000
Décote à l'achat :-134 940 (-64.3%)
Marge achat-revente :44 040€ (21.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :821,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 870,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 599,10
Coût de l'assurance :14 516,25
Taxe foncière : 891,30€/an
Soit par mois : 74,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 742,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 944,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (85 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec électroménager ancien
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salon avec signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 900(999 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Isolation:3 400
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 40€/m² = 3400€ (Main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:11 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Cuisine:27 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine: 12000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 15000€
  • Chambres:2 400
    Pose parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (Main d'œuvre incluse)
  • Salon:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Payzac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 743 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 913 €/an
Calcul : 743 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 569 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 900 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 891 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 941
Revenus locatifs : +8 913
Charges déductibles : -91 941
Résultat foncier Année 1 : -83 028(Déficit de 83 028 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 628
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 041 €/an
Revenus locatifs : +8 913
Charges déductibles : -7 041
Résultat foncier Années 2+ : 1 872 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61627.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 91391 9465 574-83 03321 400 €61 633 €61 633 €
29 0916 8985 4262 193--59 440 €
39 2736 7455 2732 528--56 912 €
49 4596 5875 1152 872--54 040 €
59 6486 4234 9513 225--50 815 €
69 8416 2534 7813 587--47 228 €
710 0376 0784 6063 960--43 268 €
810 2385 8964 4244 342--38 926 €
910 4435 7094 2374 734--34 192 €
1010 6525 5144 0435 137--29 054 €
1110 8655 3143 8425 551--23 503 €
1211 0825 1063 6345 976---
1311 3044 8913 4196 413---
1411 5304 6683 1966 862---
1511 7614 4382 9667 322---
1611 9964 2002 7287 796---
1712 2363 9542 4828 282---
1812 4803 6992 2278 781---
1912 7303 4351 9639 295---
2012 9853 1631 6919 822---
2113 2442 8811 40910 364---
2213 5092 5891 11710 920---
2313 7792 28781511 493---
2414 0551 97450212 081---
2514 3361 65117912 685---
TOTAL285 486202 29880 59983 18821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 188
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 913 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 872 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 872-6 420+8 292
2+1 8720+1 872
3+1 8720+1 872
4+1 8720+1 872
5+1 8720+1 872
6+1 8720+1 872
7+1 8720+1 872
8+1 8720+1 872
9+1 8720+1 872
10+1 8720+1 872
11+1 8720+1 872
12+1 872+1 793+79
13+1 872+1 924-52
14+1 872+2 059-187
15+1 872+2 197-325
16+1 872+2 339-467
17+1 872+2 485-613
18+1 872+2 634-762
19+1 872+2 788-916
20+1 872+2 947-1 075
21+1 872+3 109-1 237
22+1 872+3 276-1 404
23+1 872+3 448-1 576
24+1 872+3 624-1 752
25+1 872+3 805-1 933
Total+46 800+32 007+14 793
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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