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Maison à vendre

VilleChampvoux (58)
Surface131m²
Coût Total142 390€
Loyer Annuel11 885€
Rentabilité8.35%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 526,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cheminée, 3 chambres, Jardin, calme, Non meublé

A 10 minutes de La Charité, dans un joli hameau très apprécié, nous mettons en vente cette solide maison dotée d'un beau salon-séjour avec tomettes, poutres et cheminée, d'une cuisine, de trois chambres, 2 WC et 2 salle de bains et d'une chaufferie-buanderie. Cette maison de 115 m2 est l'achat idéal pour une résidence 2ndaire mais demanderait quelques travaux, notamment d'isolation, pour une résidence principale. Calme assuré et prix très attractif pour cette maison dotée d'un beau terrain. Mr Jean-Michel PILARD Agent Commercial Entreprise Individuel (EI) Immatriculé au RSAC 480536002 à NEVERS Référence agence : 15004

Ville : Champvoux
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58400
Coordonnées : 47.155534, 3.083466
Total : 142 390€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 67 870€
Valeur du bien : 136 870€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 7.56€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 990€/mois
Loyer annuel estimé : 11885€/an
Fourchette totale : 766€ - 1280€/mois
Fourchette annuelle : 9195€ - 15363€/an
Rentabilité brute :8.35%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 10.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 393,75 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :182 581 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-113 581€ (-62.2%)
Marge achat-revente :40 191€ (22.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :715,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,96€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 772,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 149,28€
Coût de l'assurance :17 086,80€
Taxe foncière : 1 188,53€/an
Soit par mois : 99,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 990,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 871,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 131 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - nécessite mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 870 €(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 980€
    Isolation combles: 131 m² × 80€/m² = 10480€, Main d'œuvre: 500€
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Fenêtres double vitrage:19 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1200€/fenêtre = 19200€, Main d'œuvre: inclus
  • Rénovation cuisine complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Rénovation salle de bain complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Parquet flottant:3 800€
    Parquet flottant: 38 m² × 100€/m² = 3800€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture chambres:1 140€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture salon:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champvoux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 885 €/an
Calcul : 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 390 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 683 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 189 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 870 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 706 €
Revenus locatifs : +11 885 €
Charges déductibles : -74 706 €
Résultat foncier Année 1 : -62 820 €(Déficit de 62 820 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 420 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 836 €/an
Revenus locatifs : +11 885 €
Charges déductibles : -6 836 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 050 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41420.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 885 €74 710 €4 968 €-62 825 €21 400 €41 425 €41 425 €
212 123 €6 711 €4 839 €5 412 €--36 013 €
312 365 €6 576 €4 704 €5 789 €--30 223 €
412 613 €6 437 €4 565 €6 176 €--24 048 €
512 865 €6 293 €4 421 €6 572 €--17 476 €
613 122 €6 144 €4 272 €6 978 €--10 498 €
713 385 €5 989 €4 117 €7 396 €--3 102 €
813 652 €5 829 €3 957 €7 823 €---
913 926 €5 663 €3 791 €8 262 €---
1014 204 €5 491 €3 619 €8 713 €---
1114 488 €5 313 €3 441 €9 175 €---
1214 778 €5 129 €3 257 €9 649 €---
1315 073 €4 938 €3 066 €10 136 €---
1415 375 €4 740 €2 868 €10 635 €---
1515 682 €4 535 €2 663 €11 147 €---
1615 996 €4 323 €2 451 €11 673 €---
1716 316 €4 103 €2 231 €12 213 €---
1816 642 €3 875 €2 003 €12 767 €---
1916 975 €3 639 €1 767 €13 336 €---
2017 315 €3 394 €1 522 €13 920 €---
2117 661 €3 141 €1 269 €14 520 €---
2218 014 €2 879 €1 007 €15 135 €---
2318 374 €2 607 €735 €15 767 €---
2418 742 €2 325 €453 €16 416 €---
2519 117 €2 034 €162 €17 083 €---
TOTAL380 690 €186 819 €72 149 €193 871 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 871 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 885 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 496 €-6 420 €+8 916 €
2+2 496 €0 €+2 496 €
3+2 496 €0 €+2 496 €
4+2 496 €0 €+2 496 €
5+2 496 €0 €+2 496 €
6+2 496 €0 €+2 496 €
7+2 496 €0 €+2 496 €
8+2 496 €+1 416 €+1 080 €
9+2 496 €+2 479 €+17 €
10+2 496 €+2 614 €-118 €
11+2 496 €+2 752 €-256 €
12+2 496 €+2 895 €-399 €
13+2 496 €+3 041 €-545 €
14+2 496 €+3 190 €-694 €
15+2 496 €+3 344 €-848 €
16+2 496 €+3 502 €-1 006 €
17+2 496 €+3 664 €-1 168 €
18+2 496 €+3 830 €-1 334 €
19+2 496 €+4 001 €-1 505 €
20+2 496 €+4 176 €-1 680 €
21+2 496 €+4 356 €-1 860 €
22+2 496 €+4 541 €-2 045 €
23+2 496 €+4 730 €-2 234 €
24+2 496 €+4 925 €-2 429 €
25+2 496 €+5 125 €-2 629 €
Total+62 400 €+58 161 €+4 239 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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