Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

appartement vente 4 pieces dreux 67m2

VilleDreux (28)
Surface66.6
Coût Total141 692
Loyer Annuel8 474
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-144
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 66.6 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

DREUX – Appartement 4 pièces de 66,6 m² – 3 chambres

Situé au 1er et dernier étage d’une copropriété à faibles charges, cet appartement lumineux de 66,6 m² offre un agencement fonctionnel et un cadre de vie agréable.

Il se compose d’une entrée desservant un séjour, une cuisine aménagée, trois chambres, ainsi qu’une salle de bains avec WC.

Chauffage individuel électrique.

L’emplacement est un véritable atout : à proximité immédiate des commerces, des écoles, de la gare et des transports en commun.

Points forts :

  • Dernier étage
  • Bonne luminosité
  • Faibles charges de copropriété
  • Proximité des commodités

Idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif.

À visiter sans tarder.

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 9 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 47€ par mois (soit 564 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 315 et classe CLIMAT B indice 10. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Steven Moello mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Chartres sous le numéro 839131596, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Total : 141 692
Prix d'acquisition : 99 900
Travaux : 33 800
Valeur du bien : 133 700
Frais de notaire : 7 992
Coût estimé : 7 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.6
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 706€/mois
Loyer annuel estimé : 8474€/an
Fourchette totale : 586€ - 851€/mois
Fourchette annuelle : 7029€ - 10215€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 785,71 €/m²
Basé sur :180 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 928
Prix d'achat :99 900
Décote à l'achat :-19 028 (-16.0%)
Marge achat-revente :-22 764€ (-19.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 692
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :691,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 732,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 903,81
Coût de l'assurance :12 043,82
Taxe foncière : 847,35€/an
Soit par mois : 70,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 47,00€/mois
Soit par an : 564,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 706,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 849,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 315 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66.6 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 800(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:300
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 474 €/an
Calcul : 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 573 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 692 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 847 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 266
Revenus locatifs : +8 474
Charges déductibles : -40 266
Résultat foncier Année 1 : -31 793(Déficit de 31 793 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 393
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 466 €/an
Revenus locatifs : +8 474
Charges déductibles : -6 466
Résultat foncier Années 2+ : 2 007 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10392.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 47440 2714 578-31 79721 400 €10 397 €10 397 €
28 6436 3474 4542 296--8 102 €
38 8166 2194 3262 596--5 505 €
48 9926 0874 1942 905--2 600 €
59 1725 9514 0583 221---
69 3555 8103 9173 545---
79 5435 6643 7713 878---
89 7335 5143 6214 219---
99 9285 3593 4654 570---
1010 1275 1983 3054 929---
1110 3295 0323 1395 297---
1210 5364 8612 9675 675---
1310 7474 6832 7906 063---
1410 9614 5002 6076 461---
1511 1814 3112 4186 869---
1611 4044 1162 2237 288---
1711 6323 9142 0217 718---
1811 8653 7061 8128 160---
1912 1023 4901 5978 612---
2012 3443 2671 3749 077---
2112 5913 0371 1449 554---
2212 8432 80090710 043---
2313 1002 55466110 546---
2413 3622 30040711 061---
2513 6292 03814511 591---
TOTAL271 410147 03165 904124 37921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 379
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 474 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 779-6 420+8 199
2+1 7790+1 779
3+1 7790+1 779
4+1 7790+1 779
5+1 779+186+1 593
6+1 779+1 064+715
7+1 779+1 163+616
8+1 779+1 266+513
9+1 779+1 371+408
10+1 779+1 479+300
11+1 779+1 589+190
12+1 779+1 703+76
13+1 779+1 819-40
14+1 779+1 938-159
15+1 779+2 061-282
16+1 779+2 187-408
17+1 779+2 315-536
18+1 779+2 448-669
19+1 779+2 584-805
20+1 779+2 723-944
21+1 779+2 866-1 087
22+1 779+3 013-1 234
23+1 779+3 164-1 385
24+1 779+3 318-1 539
25+1 779+3 477-1 698
Total+44 475+37 314+7 161
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →