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Appartement

VillePérigueux (24)
Surface53.47
Coût Total83 080
Loyer Annuel7 700
Rentabilité9.27%
Cashflow/mois+142
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 69 000 €
Surface : 53.47 m²
Prix au m² : 1 290,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Cave, Mandat exclusif

EXCLUSIVITÉ - APPARTEMENT 2 PIÈCES AU CALME En vente : CITYA PERIGUEUX IMMOBILIER vous propose cet appartement de 2 pièces au calme, vendu loué, de 53,47 m² à Périgueux (24000). Il se situe dans un immeuble des années 70. Il est composé comme suit : un séjour de 15 m², une chambre, une cuisine aménagée et une salle d'eau. La résidence possède un chauffage collectif fonctionnant au gaz. Cet appartement est en bon état général. Une cave vient agrémenter également les 2 pièces de cet appartement. On trouve des écoles de tous niveaux (de la maternelle au lycée) à moins de 10 minutes à pied. Côté transports, il y a la gare Périgueux Saint-Georges dans les environs. On trouve un accès à l'autoroute A89 à 6 km. Vous trouverez un théâtre à proximité du bien. Des restaurants, des boulangeries, des commerces, deux supermarchés, un bureau de poste et deux supérettes sont accessibles. Le marché Centre-Ville anime le quartier. Découvrez toutes les originalités de cet appartement à vendre en prenant rendez-vous avec notre agence CITYA PERIGUEUX IMMOBILIER.

  • https://www.citya.com/agences-immobilieres/P%C3%A9rigueux-24000/186
Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.185237, 0.731217
Total : 83 080
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 8 560
Valeur du bien : 77 560
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53.47
Loyer prédit : 12.00€/m²/mois
Fourchette : 9.65€ - 14.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 642€/mois
Loyer annuel estimé : 7700€/an
Fourchette totale : 516€ - 798€/mois
Fourchette annuelle : 6193€ - 9576€/an
Rentabilité brute :9.27%
Fourchette de rentabilité :7.45% - 11.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 775,86 €/m²
Basé sur :257 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 955
Prix d'achat :69 000
Décote à l'achat :-25 955 (-27.3%)
Marge achat-revente :11 875€ (12.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 080
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :404,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :31,16€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 436,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 378,70
Coût de l'assurance :9 346,50
Taxe foncière : 770,05€/an
Soit par mois : 64,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 641,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 500,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :141,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Assurer le bon fonctionnement et la conformité du chauffage collectif
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - chambre sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - chambre sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 560(160 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:320
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:200
    Peinture salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Pose de parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 642 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 700 €/an
Calcul : 642 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 665 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 080 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 770 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 560
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 369
Revenus locatifs : +7 700
Charges déductibles : -12 369
Résultat foncier Année 1 : -4 668(Déficit de 4 668 €)
Imputable sur revenu global : 4 668
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 809 €/an
Revenus locatifs : +7 700
Charges déductibles : -3 809
Résultat foncier Années 2+ : 3 892 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 70012 3722 668-4 6714 671 €--
27 8543 7392 5954 115---
38 0123 6652 5214 347---
48 1723 5882 4444 584---
58 3353 5082 3644 827---
68 5023 4262 2825 076---
78 6723 3412 1975 331---
88 8453 2532 1095 593---
99 0223 1622 0185 860---
109 2033 0681 9246 134---
119 3872 9721 8286 415---
129 5752 8721 7286 703---
139 7662 7681 6246 998---
149 9612 6621 5187 300---
1510 1612 5511 4087 609---
1610 3642 4381 2947 926---
1710 5712 3201 1768 251---
1810 7832 1991 0558 584---
1910 9982 0739298 925---
2011 2181 9438009 275---
2111 4431 8106669 633---
2211 6711 67152710 000---
2311 9051 52838410 376---
2412 1431 38123710 762---
2512 3861 2288411 157---
TOTAL246 64975 53638 379171 1134 671Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 401
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 113
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 700 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 617 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 617-1 401+3 018
2+1 617+1 235+382
3+1 617+1 304+313
4+1 617+1 375+242
5+1 617+1 448+169
6+1 617+1 523+94
7+1 617+1 599+18
8+1 617+1 678-61
9+1 617+1 758-141
10+1 617+1 840-223
11+1 617+1 925-308
12+1 617+2 011-394
13+1 617+2 099-482
14+1 617+2 190-573
15+1 617+2 283-666
16+1 617+2 378-761
17+1 617+2 475-858
18+1 617+2 575-958
19+1 617+2 678-1 061
20+1 617+2 782-1 165
21+1 617+2 890-1 273
22+1 617+3 000-1 383
23+1 617+3 113-1 496
24+1 617+3 229-1 612
25+1 617+3 347-1 730
Total+40 425+51 334+-10 909
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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