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Appartement à vendre

VilleLille (59)
Surface84m²
Coût Total211 800€
Loyer Annuel14 415€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 160 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 904,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de 84 m² situé au 4ème étage d'un immeuble de 4 étages, à Hellemmes-Lille. Cet appartement de 4 pièces comprend 3 chambres et 1 salle de bain (douche). La cuisine est équipée et séparée du séjour.

  • Bon état général
  • Cave
  • Interphone
  • Gardien
  • Construction ancienne L'appartement est situé dans le quartier d'Hellemmes-Lille. Métro et bus à proximité. Chauffage collectif au gaz. Classe énergie E - Classe climat E. Idéal investisseur. Une belle opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Lille
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59260
Coordonnées : 50.626510, 3.104350
Total : 211 800€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 39 000€
Valeur du bien : 199 000€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 14.30€/m²/mois
Fourchette : 10.51€ - 19.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1201€/mois
Loyer annuel estimé : 14415€/an
Fourchette totale : 883€ - 1635€/mois
Fourchette annuelle : 10590€ - 19622€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 571,43 €/m²
Basé sur :199 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :216 000 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-56 000€ (-25.9%)
Marge achat-revente :4 200€ (1.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 060,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :61,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 122,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 296,22€
Coût de l'assurance :18 532,50€
Taxe foncière : 1 441,52€/an
Soit par mois : 120,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 201,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 242,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée dans les chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante dans les chambres nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 000 €(464 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:12 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Revêtement sol moderne: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lille (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 201 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 415 €/an
Calcul : 1 201 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 320 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 800 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 741 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 442 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 503 €
Revenus locatifs : +14 415 €
Charges déductibles : -48 503 €
Résultat foncier Année 1 : -34 088 €(Déficit de 34 088 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 688 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 503 €/an
Revenus locatifs : +14 415 €
Charges déductibles : -9 503 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 912 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12687.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 415 €48 510 €7 327 €-34 095 €21 400 €12 695 €12 695 €
214 704 €9 318 €7 135 €5 386 €--7 309 €
314 998 €9 119 €6 936 €5 879 €--1 430 €
415 298 €8 913 €6 730 €6 384 €---
515 603 €8 700 €6 517 €6 903 €---
615 916 €8 479 €6 296 €7 436 €---
716 234 €8 251 €6 068 €7 983 €---
816 559 €8 014 €5 831 €8 545 €---
916 890 €7 769 €5 586 €9 121 €---
1017 227 €7 515 €5 332 €9 713 €---
1117 572 €7 252 €5 069 €10 320 €---
1217 923 €6 980 €4 797 €10 944 €---
1318 282 €6 698 €4 515 €11 584 €---
1418 648 €6 406 €4 223 €12 242 €---
1519 021 €6 104 €3 921 €12 917 €---
1619 401 €5 790 €3 608 €13 611 €---
1719 789 €5 466 €3 283 €14 323 €---
1820 185 €5 130 €2 948 €15 054 €---
1920 588 €4 783 €2 600 €15 806 €---
2021 000 €4 423 €2 240 €16 578 €---
2121 420 €4 050 €1 867 €17 370 €---
2221 849 €3 664 €1 481 €18 185 €---
2322 286 €3 264 €1 081 €19 022 €---
2422 731 €2 850 €667 €19 882 €---
2523 186 €2 421 €238 €20 765 €---
TOTAL461 723 €199 867 €106 296 €261 856 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 261 856 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 415 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 027 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 027 €-6 420 €+9 447 €
2+3 027 €0 €+3 027 €
3+3 027 €0 €+3 027 €
4+3 027 €+1 486 €+1 541 €
5+3 027 €+2 071 €+956 €
6+3 027 €+2 231 €+796 €
7+3 027 €+2 395 €+632 €
8+3 027 €+2 563 €+464 €
9+3 027 €+2 736 €+291 €
10+3 027 €+2 914 €+113 €
11+3 027 €+3 096 €-69 €
12+3 027 €+3 283 €-256 €
13+3 027 €+3 475 €-448 €
14+3 027 €+3 673 €-646 €
15+3 027 €+3 875 €-848 €
16+3 027 €+4 083 €-1 056 €
17+3 027 €+4 297 €-1 270 €
18+3 027 €+4 516 €-1 489 €
19+3 027 €+4 742 €-1 715 €
20+3 027 €+4 973 €-1 946 €
21+3 027 €+5 211 €-2 184 €
22+3 027 €+5 456 €-2 429 €
23+3 027 €+5 707 €-2 680 €
24+3 027 €+5 965 €-2 938 €
25+3 027 €+6 230 €-3 203 €
Total+75 675 €+78 557 €+-2 882 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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