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Maison 10 pièces 360 m²

Bien expiré
VilleFort-de-France (972)
Surface360m²
Coût Total581 780€
Loyer Annuel59 637€
Rentabilité10.25%
Cashflow/mois+1 389€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 526 000 €
Surface : 360 m²
Prix au m² : 1 461,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison avec 3 grands logements indépendants + vue panoramique

🔷 Une opportunité rare, entre art de vivre et investissement patrimonial

Dans un secteur résidentiel, calme et prisé, sur Ravine vilaine, découvrez cette propriété à fort potentiel, idéale pour un projet familial ambitieux, une résidence à personnaliser, ou un investissement haut de gamme à forte valeur ajoutée.

Édifiée sur 3 niveaux, cette maison développe environ 360 m² habitables, répartis en 3 logements indépendants :

🟩 REZ-DE-CHAUSSÉE – Entièrement rénové – T4/T5 haut de gamme (~150 m²) 3 grandes chambres, dont une suite parentale avec balcon privatif

  • Cuisine ouverte moderne avec ilot central
  • Séjour lumineux, volumes généreux, finitions soignées
  • Salle d'eau contemporaine + WC séparé
  • Garage couvert + terrasse avec vue dominante

🟨 R-1 – À rafraîchir – Grand T5 polyvalent (~150 m²)

  • 3 chambres, dont une suite parentale
  • Vaste séjour + cuisine ouverte
  • Pièce polyvalente (bureau, 4e chambre )
  • 2 salles d'eau avec WC
  • 1 terrasse

💡 Idéal pour location meublée, logement familial, ou profession libérale.

🟧 R-2 – À rafraichir – T2 avec terrasse exceptionnelle (~60 m² + terrasse 80 m²)

  • Séjour avec cuisine ouverte
  • Chambre avec salle d'eau
  • Terrasse panoramique de près de 80 m²

🌿 Extérieurs Terrain clôturé, jardin arboré Accès facile, stationnement multiple Environnement ventilé, paisible

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter au +596 696 91 60 19 La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Murielle KIMBOO, agent commercial (EI enregistrée au tribunal de commerce de Fort de France sous le numéro RSAC 479 979 304 ) Référence agence : 13554 Référence annonce : 92FL-VE3-I5H Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Fort-de-France
Département : Martinique
Région : Martinique
Code postal : 97200
Coordonnées : 14.609390, -61.061800
Total : 581 780€
Prix d'acquisition : 526 000€
Travaux : 13 700€
Valeur du bien : 539 700€
Frais de notaire : 42 080€
Coût estimé : 42 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 360m²
Loyer prédit : 13.80€/m²/mois
Fourchette : 8.57€ - 22.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 4970€/mois
Loyer annuel estimé : 59637€/an
Fourchette totale : 3086€ - 8002€/mois
Fourchette annuelle : 37036€ - 96030€/an
Rentabilité brute :10.25%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 16.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :581 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 918,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :164,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 083,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :293 851,56€
Coût de l'assurance :49 451,30€
Taxe foncière : 5 963,68€/an
Soit par mois : 496,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 969,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 580,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 389,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 360 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 360 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 45 fenêtres (estimé à 360 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 assumé - cuisine à rénover entièrement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 1/5 assumé - salles de bain à rénover entièrement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 700 €(38 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 700€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13 700€ = 13700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 970 €/mois
Revenus locatifs annuels : 59 637 €/an
Calcul : 4 970 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 581 780 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 978 €/an
Calcul : 165 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 964 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 864 €
Revenus locatifs : +59 637 €
Charges déductibles : -41 864 €
Résultat foncier Année 1 : 17 772 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 164 €/an
Revenus locatifs : +59 637 €
Charges déductibles : -28 164 €
Résultat foncier Années 2+ : 31 472 €/an
Prix d'achat du bien : 526 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 341 900 €(65% de 526 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 433 €/an
Calcul : 341 900 € × 3,636% = 12 433 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
159 637 €41 883 €20 242 €17 753 €---
260 830 €27 655 €19 713 €33 175 €---
362 046 €27 107 €19 165 €34 939 €---
463 287 €26 539 €18 598 €36 748 €---
564 553 €25 952 €18 010 €38 601 €---
665 844 €25 343 €17 401 €40 501 €---
767 161 €24 713 €16 771 €42 448 €---
868 504 €24 060 €16 118 €44 444 €---
969 874 €23 383 €15 441 €46 491 €---
1071 271 €22 683 €14 741 €48 589 €---
1172 697 €21 957 €14 015 €50 740 €---
1274 151 €21 205 €13 264 €52 946 €---
1375 634 €20 427 €12 485 €55 207 €---
1477 147 €19 620 €11 679 €57 526 €---
1578 689 €18 785 €10 844 €59 904 €---
1680 263 €17 920 €9 978 €62 343 €---
1781 869 €17 024 €9 082 €64 844 €---
1883 506 €16 096 €8 154 €67 410 €---
1985 176 €15 135 €7 193 €70 041 €---
2086 880 €14 139 €6 197 €72 740 €---
2188 617 €13 108 €5 166 €75 509 €---
2290 389 €12 040 €4 098 €78 350 €---
2392 197 €10 933 €2 992 €81 264 €---
2494 041 €9 787 €1 846 €84 254 €---
2595 922 €8 601 €659 €87 322 €---
TOTAL1 910 185 €506 095 €293 852 €1 404 090 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 404 090 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 59 637 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 524 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 524 €+5 326 €+7 198 €
2+12 524 €+9 953 €+2 571 €
3+12 524 €+10 482 €+2 042 €
4+12 524 €+11 024 €+1 500 €
5+12 524 €+11 580 €+944 €
6+12 524 €+12 150 €+374 €
7+12 524 €+12 734 €-210 €
8+12 524 €+13 333 €-809 €
9+12 524 €+13 947 €-1 423 €
10+12 524 €+14 577 €-2 053 €
11+12 524 €+15 222 €-2 698 €
12+12 524 €+15 884 €-3 360 €
13+12 524 €+16 562 €-4 038 €
14+12 524 €+17 258 €-4 734 €
15+12 524 €+17 971 €-5 447 €
16+12 524 €+18 703 €-6 179 €
17+12 524 €+19 453 €-6 929 €
18+12 524 €+20 223 €-7 699 €
19+12 524 €+21 012 €-8 488 €
20+12 524 €+21 822 €-9 298 €
21+12 524 €+22 653 €-10 129 €
22+12 524 €+23 505 €-10 981 €
23+12 524 €+24 379 €-11 855 €
24+12 524 €+25 276 €-12 752 €
25+12 524 €+26 196 €-13 672 €
Total+313 100 €+421 227 €+-108 127 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 281 jours
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