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Maison à vendre

VillePamiers (09)
Surface427
Coût Total388 300
Loyer Annuel44 639
Rentabilité11.50%
Cashflow/mois+1 338
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 320 000 €
Surface : 427 m²
Prix au m² : 749,41 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 14
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

En exclusivité :Propriété du XVII° siècle comprenant 14 pièces avec 9 chambres, parc arboré de 1ha environ, mitoyenne d'un côté. Proche Pamiers et tous commerces endroit paisible propriété rare avec accès indépendant. Cet ancien pavillon de chasse,surmonté de 4 tours, offre une surface habitable de 428m². Au RDC le long couloir dessert la cuisine , deux salles à manger, un salon avec cheminée ouverte, cave, salle d'eau et wc. A l'étage une bibliothèque suivie de 9 chambres ,salle de bains et wc indépendant. Cette demeure demande des travaux de remise aux normes et de rénovations pour retrouver tout son charme. Un bien unique sur le secteur pour amateur de belles pierres, idéal maison de famille, projet de gîtes ou chambres d'hôtes. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de la SARL G.Rouch Immobilier "Demeures Maisons Patrimoine" , partenaire indépendant en immobilier du réseau France Proprio (sans détention de fonds) Carte pro N° CPI 09012016000012792 , Siret RCS Foix 82188731200014, représentée par Rouch Gilbert gérant. Gilbert Rouch Demeures - Maisons - Patrimoine (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 821 887 312 - Foix.

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.118637, 1.629352
Total : 388 300
Prix d'acquisition : 320 000
Travaux : 42 700
Valeur du bien : 362 700
Frais de notaire : 25 600
Coût estimé : 25 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 427
Loyer prédit : 8.71€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 11.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 3720€/mois
Loyer annuel estimé : 44639€/an
Fourchette totale : 2816€ - 4914€/mois
Fourchette annuelle : 33788€ - 58974€/an
Rentabilité brute :11.50%
Fourchette de rentabilité :8.70% - 15.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 785,71 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :762 498
Prix d'achat :320 000
Décote à l'achat :-442 498 (-58.0%)
Marge achat-revente :374 198€ (49.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :388 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 912,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :97,08€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 009,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :185 547,20
Coût de l'assurance :29 122,50
Taxe foncière : 4 463,86€/an
Soit par mois : 371,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 719,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 381,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 337,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 427 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 427 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 54 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite des rénovations importantes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation du salon, y compris peinture et rafraîchissement du parquet
Quantité: 35 m²
Raison: État 2.5/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 9 chambres, y compris revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: 9 chambres (environ 144 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, mais mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:42 700
    Isolation toiture/combles: 427 m² × 100€/m² = 42700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 639 €/an
Calcul : 3 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 841 €/an
Base de calcul : Emprunt de 388 300 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 165 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 464 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 170
Revenus locatifs : +44 639
Charges déductibles : -61 170
Résultat foncier Année 1 : -16 532(Déficit de 16 532 €)
Imputable sur revenu global : 16 532
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 470 €/an
Revenus locatifs : +44 639
Charges déductibles : -18 470
Résultat foncier Années 2+ : 26 168 €/an
Prix d'achat du bien : 320 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 208 000(65% de 320 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 564 €/an
Calcul : 208 000 € × 3,636% = 7 564
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 63961 18312 854-16 54416 544 €--
245 53118 13912 51027 392---
346 44217 78412 15528 658---
447 37117 41611 78829 954---
548 31817 03711 40831 282---
649 28516 64411 01532 641---
750 27016 23810 60934 033---
851 27615 81810 18935 458---
952 30115 3839 75536 918---
1053 34714 9349 30638 413---
1154 41414 4708 84139 944---
1255 50213 9908 36141 512---
1356 61313 4947 86543 119---
1457 74512 9807 35144 765---
1558 90012 4496 82146 450---
1660 07811 9016 27248 177---
1761 27911 3335 70449 946---
1862 50510 7465 11851 759---
1963 75510 1394 51153 615---
2065 0309 5123 88355 518---
2166 3318 8633 23557 467---
2267 6578 1922 56459 465---
2369 0107 4991 87061 512---
2470 3916 7821 15363 609---
2571 7986 04041165 758---
TOTAL1 429 787368 966185 5471 060 82116 544Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 963
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 060 821
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 639 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 374 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 374-4 963+14 337
2+9 374+8 218+1 156
3+9 374+8 597+777
4+9 374+8 986+388
5+9 374+9 385-11
6+9 374+9 792-418
7+9 374+10 210-836
8+9 374+10 637-1 263
9+9 374+11 075-1 701
10+9 374+11 524-2 150
11+9 374+11 983-2 609
12+9 374+12 454-3 080
13+9 374+12 936-3 562
14+9 374+13 429-4 055
15+9 374+13 935-4 561
16+9 374+14 453-5 079
17+9 374+14 984-5 610
18+9 374+15 528-6 154
19+9 374+16 085-6 711
20+9 374+16 655-7 281
21+9 374+17 240-7 866
22+9 374+17 839-8 465
23+9 374+18 453-9 079
24+9 374+19 083-9 709
25+9 374+19 728-10 354
Total+234 350+318 246+-83 896
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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