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Maison à vendre

Bien expiré
VillePamiers (09)
Surface427m²
Coût Total388 300€
Loyer Annuel44 639€
Rentabilité11.50%
Cashflow/mois+1 338€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 320 000 €
Surface : 427 m²
Prix au m² : 749,41 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 14
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

En exclusivité :Propriété du XVII° siècle comprenant 14 pièces avec 9 chambres, parc arboré de 1ha environ, mitoyenne d'un côté. Proche Pamiers et tous commerces endroit paisible propriété rare avec accès indépendant. Cet ancien pavillon de chasse,surmonté de 4 tours, offre une surface habitable de 428m². Au RDC le long couloir dessert la cuisine , deux salles à manger, un salon avec cheminée ouverte, cave, salle d'eau et wc. A l'étage une bibliothèque suivie de 9 chambres ,salle de bains et wc indépendant. Cette demeure demande des travaux de remise aux normes et de rénovations pour retrouver tout son charme. Un bien unique sur le secteur pour amateur de belles pierres, idéal maison de famille, projet de gîtes ou chambres d'hôtes. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de la SARL G.Rouch Immobilier "Demeures Maisons Patrimoine" , partenaire indépendant en immobilier du réseau France Proprio (sans détention de fonds) Carte pro N° CPI 09012016000012792 , Siret RCS Foix 82188731200014, représentée par Rouch Gilbert gérant. Gilbert Rouch Demeures - Maisons - Patrimoine (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 821 887 312 - Foix.

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.118637, 1.629352
Total : 388 300€
Prix d'acquisition : 320 000€
Travaux : 42 700€
Valeur du bien : 362 700€
Frais de notaire : 25 600€
Coût estimé : 25 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 427m²
Loyer prédit : 8.71€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 11.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 3720€/mois
Loyer annuel estimé : 44639€/an
Fourchette totale : 2816€ - 4914€/mois
Fourchette annuelle : 33788€ - 58974€/an
Rentabilité brute :11.50%
Fourchette de rentabilité :8.70% - 15.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 785,71 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :762 498 €
Prix d'achat :320 000 €
Décote à l'achat :-442 498€ (-58.0%)
Marge achat-revente :374 198€ (49.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :388 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 912,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :97,08€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 009,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :185 547,20€
Coût de l'assurance :29 122,50€
Taxe foncière : 4 463,86€/an
Soit par mois : 371,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 719,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 381,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 337,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 427 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 427 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 54 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite des rénovations importantes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation du salon, y compris peinture et rafraîchissement du parquet
Quantité: 35 m²
Raison: État 2.5/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 9 chambres, y compris revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: 9 chambres (environ 144 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, mais mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:42 700€
    Isolation toiture/combles: 427 m² × 100€/m² = 42700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 639 €/an
Calcul : 3 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 841 €/an
Base de calcul : Emprunt de 388 300 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 165 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 464 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 170 €
Revenus locatifs : +44 639 €
Charges déductibles : -61 170 €
Résultat foncier Année 1 : -16 532 €(Déficit de 16 532 €)
Imputable sur revenu global : 16 532 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 470 €/an
Revenus locatifs : +44 639 €
Charges déductibles : -18 470 €
Résultat foncier Années 2+ : 26 168 €/an
Prix d'achat du bien : 320 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 208 000 €(65% de 320 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 564 €/an
Calcul : 208 000 € × 3,636% = 7 564 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 639 €61 183 €12 854 €-16 544 €16 544 €--
245 531 €18 139 €12 510 €27 392 €---
346 442 €17 784 €12 155 €28 658 €---
447 371 €17 416 €11 788 €29 954 €---
548 318 €17 037 €11 408 €31 282 €---
649 285 €16 644 €11 015 €32 641 €---
750 270 €16 238 €10 609 €34 033 €---
851 276 €15 818 €10 189 €35 458 €---
952 301 €15 383 €9 755 €36 918 €---
1053 347 €14 934 €9 306 €38 413 €---
1154 414 €14 470 €8 841 €39 944 €---
1255 502 €13 990 €8 361 €41 512 €---
1356 613 €13 494 €7 865 €43 119 €---
1457 745 €12 980 €7 351 €44 765 €---
1558 900 €12 449 €6 821 €46 450 €---
1660 078 €11 901 €6 272 €48 177 €---
1761 279 €11 333 €5 704 €49 946 €---
1862 505 €10 746 €5 118 €51 759 €---
1963 755 €10 139 €4 511 €53 615 €---
2065 030 €9 512 €3 883 €55 518 €---
2166 331 €8 863 €3 235 €57 467 €---
2267 657 €8 192 €2 564 €59 465 €---
2369 010 €7 499 €1 870 €61 512 €---
2470 391 €6 782 €1 153 €63 609 €---
2571 798 €6 040 €411 €65 758 €---
TOTAL1 429 787 €368 966 €185 547 €1 060 821 €16 544 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 963 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 060 821 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 639 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 374 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 374 €-4 963 €+14 337 €
2+9 374 €+8 218 €+1 156 €
3+9 374 €+8 597 €+777 €
4+9 374 €+8 986 €+388 €
5+9 374 €+9 385 €-11 €
6+9 374 €+9 792 €-418 €
7+9 374 €+10 210 €-836 €
8+9 374 €+10 637 €-1 263 €
9+9 374 €+11 075 €-1 701 €
10+9 374 €+11 524 €-2 150 €
11+9 374 €+11 983 €-2 609 €
12+9 374 €+12 454 €-3 080 €
13+9 374 €+12 936 €-3 562 €
14+9 374 €+13 429 €-4 055 €
15+9 374 €+13 935 €-4 561 €
16+9 374 €+14 453 €-5 079 €
17+9 374 €+14 984 €-5 610 €
18+9 374 €+15 528 €-6 154 €
19+9 374 €+16 085 €-6 711 €
20+9 374 €+16 655 €-7 281 €
21+9 374 €+17 240 €-7 866 €
22+9 374 €+17 839 €-8 465 €
23+9 374 €+18 453 €-9 079 €
24+9 374 €+19 083 €-9 709 €
25+9 374 €+19 728 €-10 354 €
Total+234 350 €+318 246 €+-83 896 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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