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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVilleurbanne (69)
Surface70.9m²
Coût Total188 760€
Loyer Annuel11 806€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 70.9 m²
Prix au m² : 1 763,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 27 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Non meublé

En exclusivité sur Villeurbanne 69100, un appartement de type 3 possibilité 4 Situé au dernier étage d'une copropriété, il se compose d'une entrée, une cuisine, 2 chambres, une salle de bains, un Wc, un salon séjour, avec accès sur une loggia. En annexe une cave, stationnement livre devant l'immeuble

Chauffage collectif, eau chaude individuelle, menuiseries PVC double vitrage

Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter

Audrey PILLOT

RSAC 523 860 989

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 1432 lots. Aucune procédure n'est en cours. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 2350.00 et 3230.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Pietrapolis Lyon 3 Préfecture : Audrey PILLOT Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 523860989

Ville : Villeurbanne
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69100
Coordonnées : 45.752841, 4.914905
Total : 188 760€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 53 760€
Valeur du bien : 178 760€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.9m²
Loyer prédit : 13.88€/m²/mois
Fourchette : 11.21€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 984€/mois
Loyer annuel estimé : 11806€/an
Fourchette totale : 795€ - 1218€/mois
Fourchette annuelle : 9539€ - 14612€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 927,93 €/m²
Basé sur :194 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :207 590 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-82 590€ (-39.8%)
Marge achat-revente :18 830€ (9.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :948,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 003,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 645,04€
Coût de l'assurance :16 516,50€
Taxe foncière : 1 180,61€/an
Soit par mois : 98,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 983,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 101,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 397 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 70.9 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage + 1 unité de chaque élément sanitaire
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 760 €(758 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:8 600€
    Rénovation complète salle de bain: 3000€, Baignoire: 1000€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Carrelage 5m²: 400€ × 5 = 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auvergne-Rhône-Alpes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour Villeurbanne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 984 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 806 €/an
Calcul : 984 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 760 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 661 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 181 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 181 €
Revenus locatifs : +11 806 €
Charges déductibles : -62 181 €
Résultat foncier Année 1 : -50 375 €(Déficit de 50 375 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 975 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 421 €/an
Revenus locatifs : +11 806 €
Charges déductibles : -8 421 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 385 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28975.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 806 €62 187 €6 586 €-50 381 €21 400 €28 981 €28 981 €
212 042 €8 256 €6 414 €3 787 €--25 195 €
312 283 €8 078 €6 236 €4 205 €--20 989 €
412 529 €7 893 €6 052 €4 635 €--16 354 €
512 779 €7 702 €5 861 €5 077 €--11 277 €
613 035 €7 504 €5 663 €5 531 €--5 746 €
713 296 €7 299 €5 458 €5 996 €---
813 561 €7 087 €5 246 €6 474 €---
913 833 €6 867 €5 026 €6 966 €---
1014 109 €6 639 €4 798 €7 470 €---
1114 392 €6 403 €4 562 €7 988 €---
1214 679 €6 159 €4 318 €8 521 €---
1314 973 €5 906 €4 064 €9 067 €---
1415 272 €5 643 €3 802 €9 629 €---
1515 578 €5 371 €3 530 €10 206 €---
1615 889 €5 090 €3 249 €10 799 €---
1716 207 €4 798 €2 957 €11 409 €---
1816 531 €4 496 €2 655 €12 035 €---
1916 862 €4 183 €2 342 €12 678 €---
2017 199 €3 859 €2 018 €13 340 €---
2117 543 €3 524 €1 682 €14 020 €---
2217 894 €3 176 €1 335 €14 718 €---
2318 252 €2 816 €974 €15 436 €---
2418 617 €2 442 €601 €16 175 €---
2518 989 €2 056 €215 €16 933 €---
TOTAL378 152 €195 437 €95 645 €182 715 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 715 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 806 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 479 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 479 €-6 420 €+8 899 €
2+2 479 €0 €+2 479 €
3+2 479 €0 €+2 479 €
4+2 479 €0 €+2 479 €
5+2 479 €0 €+2 479 €
6+2 479 €0 €+2 479 €
7+2 479 €+75 €+2 404 €
8+2 479 €+1 942 €+537 €
9+2 479 €+2 090 €+389 €
10+2 479 €+2 241 €+238 €
11+2 479 €+2 396 €+83 €
12+2 479 €+2 556 €-77 €
13+2 479 €+2 720 €-241 €
14+2 479 €+2 889 €-410 €
15+2 479 €+3 062 €-583 €
16+2 479 €+3 240 €-761 €
17+2 479 €+3 423 €-944 €
18+2 479 €+3 610 €-1 131 €
19+2 479 €+3 804 €-1 325 €
20+2 479 €+4 002 €-1 523 €
21+2 479 €+4 206 €-1 727 €
22+2 479 €+4 415 €-1 936 €
23+2 479 €+4 631 €-2 152 €
24+2 479 €+4 852 €-2 373 €
25+2 479 €+5 080 €-2 601 €
Total+61 975 €+54 815 €+7 160 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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