Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleValence (26)
Surface126m²
Coût Total264 934€
Loyer Annuel15 449€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-325€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 000 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 1 484,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, calme, Exposition sud, Pas de balcon

VALENCE, le centre-ville et le calme, une exposition sud et de beaux volumes pour cet appartement de 126m2 au 1er étage avec ascenseur d'un bel immeuble Haussmannien. Le caractère authentique préservé : parquet, cheminée, belle hauteur sous plafond.. Cet appartement était utilisé en bureaux, prévoir des travaux de réagencement : hall d'entrée, salon, séjour, laboratoire, un espace nuit avec 3 chambres dont 1 chambre parentale de 25m2, dressing. Huisseries pvc - climatisation réversible. Un beau potentiel pour un appartement familial ou une activité professionnelle. Charges annuelles : 1 131,54€ Nombre d'appartements : 10 DPE : D 241-GES : B 6 PRIX : 187 000€ TTC (honoraires charge vendeur)

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.926814, 4.926907
Total : 264 934€
Prix d'acquisition : 187 000€
Travaux : 62 974€
Valeur du bien : 249 974€
Frais de notaire : 14 960€
Coût estimé : 14 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1287€/mois
Loyer annuel estimé : 15449€/an
Fourchette totale : 1014€ - 1634€/mois
Fourchette annuelle : 12172€ - 19607€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :761,37 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 932 €
Prix d'achat :187 000 €
Décote à l'achat :+91 068€ (+94.9%)
Marge achat-revente :-169 002€ (-176.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 934€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 312,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :77,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 389,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 712,73€
Coût de l'assurance :23 181,73€
Taxe foncière : 1 544,88€/an
Soit par mois : 128,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 94,29€/mois
Soit par an : 1 131,48€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 287,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 612,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-325,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 53 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 974 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 200€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 440€
    Fenêtres double vitrage: 13 × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 1040€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 4000€, Carrelage: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 250€
    Parquet flottant: 75 m² × 50€/m² = 3750€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 28€/m² = 2100€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 484€
    Peinture murs et plafonds: 53 m² × 28€/m² = 1484€, Main d'œuvre: 16€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 287 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 449 €/an
Calcul : 1 287 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 893 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 934 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 927 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 545 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 131 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 974 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 471 €
Revenus locatifs : +15 449 €
Charges déductibles : -75 471 €
Résultat foncier Année 1 : -60 022 €(Déficit de 60 022 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 622 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 497 €/an
Revenus locatifs : +15 449 €
Charges déductibles : -12 497 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 952 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38622.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 550 €(65% de 187 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 420 €/an
Calcul : 121 550 € × 3,636% = 4 420 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 449 €75 479 €8 902 €-60 031 €21 400 €38 631 €38 631 €
215 758 €12 269 €8 665 €3 489 €--35 142 €
316 073 €12 024 €8 421 €4 048 €--31 093 €
416 394 €11 772 €8 168 €4 623 €--26 471 €
516 722 €11 510 €7 906 €5 212 €--21 258 €
617 057 €11 239 €7 635 €5 818 €--15 441 €
717 398 €10 959 €7 355 €6 439 €--9 002 €
817 746 €10 669 €7 066 €7 077 €--1 925 €
918 101 €10 369 €6 766 €7 731 €---
1018 463 €10 059 €6 456 €8 403 €---
1118 832 €9 738 €6 135 €9 093 €---
1219 209 €9 407 €5 803 €9 802 €---
1319 593 €9 063 €5 460 €10 530 €---
1419 985 €8 708 €5 104 €11 277 €---
1520 384 €8 340 €4 737 €12 044 €---
1620 792 €7 960 €4 357 €12 832 €---
1721 208 €7 567 €3 963 €13 641 €---
1821 632 €7 160 €3 556 €14 472 €---
1922 065 €6 739 €3 135 €15 326 €---
2022 506 €6 304 €2 700 €16 202 €---
2122 956 €5 853 €2 249 €17 103 €---
2223 415 €5 387 €1 783 €18 028 €---
2323 884 €4 905 €1 301 €18 979 €---
2424 361 €4 406 €802 €19 955 €---
2524 848 €3 890 €286 €20 959 €---
TOTAL494 829 €281 777 €128 713 €213 052 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 052 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 449 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 244 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 244 €-6 420 €+9 664 €
2+3 244 €0 €+3 244 €
3+3 244 €0 €+3 244 €
4+3 244 €0 €+3 244 €
5+3 244 €0 €+3 244 €
6+3 244 €0 €+3 244 €
7+3 244 €0 €+3 244 €
8+3 244 €0 €+3 244 €
9+3 244 €+1 742 €+1 502 €
10+3 244 €+2 521 €+723 €
11+3 244 €+2 728 €+516 €
12+3 244 €+2 941 €+303 €
13+3 244 €+3 159 €+85 €
14+3 244 €+3 383 €-139 €
15+3 244 €+3 613 €-369 €
16+3 244 €+3 850 €-606 €
17+3 244 €+4 092 €-848 €
18+3 244 €+4 342 €-1 098 €
19+3 244 €+4 598 €-1 354 €
20+3 244 €+4 861 €-1 617 €
21+3 244 €+5 131 €-1 887 €
22+3 244 €+5 408 €-2 164 €
23+3 244 €+5 694 €-2 450 €
24+3 244 €+5 987 €-2 743 €
25+3 244 €+6 288 €-3 044 €
Total+81 100 €+63 916 €+17 184 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →