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Appartement 4 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleVilletaneuse (93)
Surface78m²
Coût Total226 300€
Loyer Annuel15 558€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 170 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 2 179,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 78 m² - Appartement de type F4 de 78 m²

A 5 MIN de l'UNIVERSITE !

Votre agence Orpi vous propose ce grand F4 de 78 m² situé au sein d'une copropriété sécurisée avec gardienne de seulement 4 bâtiment de 6 étages, idéal pour de la colocation ou de la résidence principale. Il se compose d'une entrée, une cuisine indépendante, un séjour avec balcon, trois chambres, une salle de bains, wc et rangement. Le bien dispose également d'une cave.

RARE SUR LE MARCHE ! Référence agence : 1580 Référence annonce : 2ATJ-HAE-RXE Date de réalisation du diagnostic : 06/02/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 010 € et 2 750 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Villetaneuse
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93430
Coordonnées : 48.956123, 2.340079
Total : 226 300€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 42 700€
Valeur du bien : 212 700€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 16.62€/m²/mois
Fourchette : 12.61€ - 21.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1297€/mois
Loyer annuel estimé : 15558€/an
Fourchette totale : 983€ - 1709€/mois
Fourchette annuelle : 11801€ - 20512€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 118,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :66,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 184,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 219,79€
Coût de l'assurance :19 801,25€
Taxe foncière : 1 555,80€/an
Soit par mois : 129,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 296,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 314,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments sanitaires de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état général
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 assumé pour le salon sans photo - rafraîchissement nécessaire
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700 €(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:2 000€
    Vérification plomberie générale: 1 service × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 297 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 558 €/an
Calcul : 1 297 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 792 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 556 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 599 €
Revenus locatifs : +15 558 €
Charges déductibles : -52 599 €
Résultat foncier Année 1 : -37 041 €(Déficit de 37 041 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 641 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 899 €/an
Revenus locatifs : +15 558 €
Charges déductibles : -9 899 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15641.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 558 €52 607 €7 559 €-37 049 €21 400 €15 649 €15 649 €
215 869 €9 705 €7 357 €6 164 €--9 485 €
316 187 €9 497 €7 149 €6 689 €--2 795 €
416 510 €9 282 €6 934 €7 228 €---
516 841 €9 059 €6 711 €7 781 €---
617 177 €8 829 €6 481 €8 348 €---
717 521 €8 591 €6 243 €8 930 €---
817 871 €8 344 €5 996 €9 527 €---
918 229 €8 089 €5 741 €10 139 €---
1018 593 €7 826 €5 478 €10 768 €---
1118 965 €7 553 €5 205 €11 412 €---
1219 344 €7 271 €4 923 €12 073 €---
1319 731 €6 979 €4 631 €12 752 €---
1420 126 €6 678 €4 330 €13 448 €---
1520 528 €6 365 €4 018 €14 163 €---
1620 939 €6 043 €3 695 €14 896 €---
1721 358 €5 709 €3 361 €15 649 €---
1821 785 €5 363 €3 016 €16 422 €---
1922 221 €5 006 €2 658 €17 214 €---
2022 665 €4 637 €2 289 €18 028 €---
2123 118 €4 255 €1 907 €18 864 €---
2223 581 €3 859 €1 512 €19 721 €---
2324 052 €3 451 €1 103 €20 602 €---
2424 533 €3 028 €680 €21 506 €---
2525 024 €2 590 €243 €22 434 €---
TOTAL498 328 €210 616 €109 220 €287 712 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 712 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 558 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 267 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 267 €-6 420 €+9 687 €
2+3 267 €0 €+3 267 €
3+3 267 €0 €+3 267 €
4+3 267 €+1 330 €+1 937 €
5+3 267 €+2 334 €+933 €
6+3 267 €+2 505 €+762 €
7+3 267 €+2 679 €+588 €
8+3 267 €+2 858 €+409 €
9+3 267 €+3 042 €+225 €
10+3 267 €+3 230 €+37 €
11+3 267 €+3 424 €-157 €
12+3 267 €+3 622 €-355 €
13+3 267 €+3 826 €-559 €
14+3 267 €+4 035 €-768 €
15+3 267 €+4 249 €-982 €
16+3 267 €+4 469 €-1 202 €
17+3 267 €+4 695 €-1 428 €
18+3 267 €+4 926 €-1 659 €
19+3 267 €+5 164 €-1 897 €
20+3 267 €+5 408 €-2 141 €
21+3 267 €+5 659 €-2 392 €
22+3 267 €+5 916 €-2 649 €
23+3 267 €+6 181 €-2 914 €
24+3 267 €+6 452 €-3 185 €
25+3 267 €+6 730 €-3 463 €
Total+81 675 €+86 314 €+-4 639 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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