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Maison individuelle centre-ville de Prémery

VillePrémery (58)
Surface108m²
Coût Total114 240€
Loyer Annuel8 794€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 638,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 108 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, 1263 m² de terrain, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage central collectif

Maison située à proximité du centre-ville de Prémery comprenant entrée sur véranda, séjour avec poêle à bois plus accés balcon, cuisine, salle d'eau, deux chambres, wc indépendant. Sous-sol comprenant, buanderie, chaufferie, cellier, garage + possibilité d'aménager une chambre. Commerces de proximités, écoles etc à seulement 2 minutes.  Contact, M.VOYE Julien (EI)

Ville : Prémery
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58700
Coordonnées : 47.177104, 3.331517
Total : 114 240€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 39 720€
Valeur du bien : 108 720€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8794€/an
Fourchette totale : 560€ - 959€/mois
Fourchette annuelle : 6718€ - 11513€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :561,63 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 656 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :+8 344€ (+13.8%)
Marge achat-revente :-53 584€ (-88.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :559,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :28,56€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 588,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 679,63€
Coût de l'assurance :8 568,00€
Taxe foncière : 879,44€/an
Soit par mois : 73,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 732,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 544 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en mauvais état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en mauvais état nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec usure normale nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture des murs
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 720 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 480€
    Isolation toiture/combles: 108 m² × 60€/m² = 6480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:1 800€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:2 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité, peinture: 10 m² × 200€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Prémery (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 794 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 721 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 240 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 879 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 663 €
Revenus locatifs : +8 794 €
Charges déductibles : -44 663 €
Résultat foncier Année 1 : -35 869 €(Déficit de 35 869 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 469 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 943 €/an
Revenus locatifs : +8 794 €
Charges déductibles : -4 943 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 851 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14469.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 794 €44 667 €3 725 €-35 873 €21 400 €14 473 €14 473 €
28 970 €4 847 €3 625 €4 123 €--10 349 €
39 150 €4 743 €3 521 €4 406 €--5 943 €
49 333 €4 636 €3 414 €4 697 €--1 246 €
59 519 €4 526 €3 303 €4 994 €---
69 710 €4 411 €3 189 €5 299 €---
79 904 €4 293 €3 071 €5 611 €---
810 102 €4 171 €2 949 €5 931 €---
910 304 €4 045 €2 822 €6 259 €---
1010 510 €3 914 €2 692 €6 596 €---
1110 720 €3 779 €2 557 €6 941 €---
1210 935 €3 640 €2 418 €7 295 €---
1311 153 €3 496 €2 274 €7 658 €---
1411 377 €3 347 €2 125 €8 030 €---
1511 604 €3 193 €1 971 €8 411 €---
1611 836 €3 034 €1 812 €8 802 €---
1712 073 €2 870 €1 648 €9 203 €---
1812 314 €2 700 €1 478 €9 614 €---
1912 561 €2 524 €1 302 €10 036 €---
2012 812 €2 343 €1 121 €10 469 €---
2113 068 €2 156 €933 €10 912 €---
2213 329 €1 962 €740 €11 368 €---
2313 596 €1 762 €539 €11 834 €---
2413 868 €1 555 €332 €12 313 €---
2514 145 €1 341 €119 €12 805 €---
TOTAL281 688 €123 954 €53 680 €157 734 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 734 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 794 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 847 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 847 €-6 420 €+8 267 €
2+1 847 €0 €+1 847 €
3+1 847 €0 €+1 847 €
4+1 847 €0 €+1 847 €
5+1 847 €+1 124 €+723 €
6+1 847 €+1 590 €+257 €
7+1 847 €+1 683 €+164 €
8+1 847 €+1 779 €+68 €
9+1 847 €+1 878 €-31 €
10+1 847 €+1 979 €-132 €
11+1 847 €+2 082 €-235 €
12+1 847 €+2 188 €-341 €
13+1 847 €+2 297 €-450 €
14+1 847 €+2 409 €-562 €
15+1 847 €+2 523 €-676 €
16+1 847 €+2 641 €-794 €
17+1 847 €+2 761 €-914 €
18+1 847 €+2 884 €-1 037 €
19+1 847 €+3 011 €-1 164 €
20+1 847 €+3 141 €-1 294 €
21+1 847 €+3 274 €-1 427 €
22+1 847 €+3 410 €-1 563 €
23+1 847 €+3 550 €-1 703 €
24+1 847 €+3 694 €-1 847 €
25+1 847 €+3 841 €-1 994 €
Total+46 175 €+47 320 €+-1 145 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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