Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 85 m²

Bien expiré
VillePleurs (51)
Surface85
Coût Total163 610
Loyer Annuel7 680
Rentabilité4.69%
Cashflow/mois-268
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 235,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ER.64826 - 12 Magdelaine - Pleurs

Pleurs, maison type 4 de 85m² env. cpt entrée, cuisine, WC, séjour, placard, à l'étage 3 chambres, Salle de Bain. Garage attenant, le tout sur une parcelle de 409m², Taxe foncière 519 €, TEOM 360 €. Ventes ouvertes à titre de résidence principale, réservées en priorité pendant 1 mois aux locataires du parc social du département (à compter de la date de parution) Frais de notaire réduits et frais de notaire offerts aux locataires PLURIAL NOVILIA. Renseignements : [Coordonnées masquées]. Visites sur rendez-vous, renseignements et dépôt des candidatures avec dossier complet en contactant le commercialisateur. Délais de remise des offres prioritaires* : 1 mois à compter de la parution de l'annonce légale. Remise des offres* : Par mail. Offre et prix soumis à condition de ressources*. Les délais de remise de offres, les priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources sont établis conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCH. Référence annonce : ER.64826-BIS Date de réalisation du diagnostic : 28/11/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 670 € et 2 320 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Pleurs
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51230
Coordonnées : 48.690224, 3.867868
Total : 163 610
Prix d'acquisition : 105 000
Travaux : 50 210
Valeur du bien : 155 210
Frais de notaire : 8 400
Coût estimé : 8 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 640€/mois
Loyer annuel estimé : 7680€/an
Fourchette totale : 526€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 6315€ - 9341€/an
Rentabilité brute :4.69%
Fourchette de rentabilité :3.86% - 5.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :819,67 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :69 672
Prix d'achat :105 000
Décote à l'achat :+35 328 (+50.7%)
Marge achat-revente :-93 938€ (-134.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 610
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :799,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,44€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 864,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 098,31
Coût de l'assurance :19 633,20
Taxe foncière : 519,00€/an
Soit par mois : 43,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 640,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 907,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-267,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 210(591 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 640 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 680 €/an
Calcul : 640 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 281 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 610 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 785 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 519 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 210
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 795
Revenus locatifs : +7 680
Charges déductibles : -56 795
Résultat foncier Année 1 : -49 115(Déficit de 49 115 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 715
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 585 €/an
Revenus locatifs : +7 680
Charges déductibles : -6 585
Résultat foncier Années 2+ : 1 095 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27714.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 68056 8005 286-49 12021 400 €27 720 €27 720 €
27 8346 4475 1431 386--26 333 €
37 9916 3004 9961 691--24 643 €
48 1506 1474 8432 003--22 640 €
58 3135 9904 6862 323--20 316 €
68 4805 8274 5232 653--17 664 €
78 6495 6594 3552 990--14 674 €
88 8225 4854 1813 337--11 337 €
98 9995 3064 0013 693--7 644 €
109 1795 1203 8164 058--3 585 €
119 3624 9293 6244 434---
129 5504 7313 4264 819---
139 7404 5263 2225 214---
149 9354 3153 0115 620---
1510 1344 0972 7926 037---
1610 3373 8712 5676 466---
1710 5433 6382 3346 906---
1810 7543 3972 0937 357---
1910 9693 1481 8447 821---
2011 1892 8911 5878 298---
2111 4132 6261 3218 787---
2211 6412 3511 0479 290---
2311 8742 0687639 806---
2412 1111 77547010 336---
2512 3531 47216810 881---
TOTAL246 003158 91776 09887 08621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 086
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 613 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 613-6 420+8 033
2+1 6130+1 613
3+1 6130+1 613
4+1 6130+1 613
5+1 6130+1 613
6+1 6130+1 613
7+1 6130+1 613
8+1 6130+1 613
9+1 6130+1 613
10+1 6130+1 613
11+1 613+254+1 359
12+1 613+1 446+167
13+1 613+1 564+49
14+1 613+1 686-73
15+1 613+1 811-198
16+1 613+1 940-327
17+1 613+2 072-459
18+1 613+2 207-594
19+1 613+2 346-733
20+1 613+2 489-876
21+1 613+2 636-1 023
22+1 613+2 787-1 174
23+1 613+2 942-1 329
24+1 613+3 101-1 488
25+1 613+3 264-1 651
Total+40 325+26 126+14 199
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →