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Appartement 4 pièces 85 m²

Bien expiré
VillePleurs (51)
Surface85m²
Coût Total163 610€
Loyer Annuel7 680€
Rentabilité4.69%
Cashflow/mois-268€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 235,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ER.64826 - 12 Magdelaine - Pleurs

Pleurs, maison type 4 de 85m² env. cpt entrée, cuisine, WC, séjour, placard, à l'étage 3 chambres, Salle de Bain. Garage attenant, le tout sur une parcelle de 409m², Taxe foncière 519 €, TEOM 360 €. Ventes ouvertes à titre de résidence principale, réservées en priorité pendant 1 mois aux locataires du parc social du département (à compter de la date de parution) Frais de notaire réduits et frais de notaire offerts aux locataires PLURIAL NOVILIA. Renseignements : [Coordonnées masquées]. Visites sur rendez-vous, renseignements et dépôt des candidatures avec dossier complet en contactant le commercialisateur. Délais de remise des offres prioritaires* : 1 mois à compter de la parution de l'annonce légale. Remise des offres* : Par mail. Offre et prix soumis à condition de ressources*. Les délais de remise de offres, les priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources sont établis conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCH. Référence annonce : ER.64826-BIS Date de réalisation du diagnostic : 28/11/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 670 € et 2 320 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Pleurs
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51230
Coordonnées : 48.690224, 3.867868
Total : 163 610€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 50 210€
Valeur du bien : 155 210€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 640€/mois
Loyer annuel estimé : 7680€/an
Fourchette totale : 526€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 6315€ - 9341€/an
Rentabilité brute :4.69%
Fourchette de rentabilité :3.86% - 5.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :819,67 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :69 672 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :+35 328€ (+50.7%)
Marge achat-revente :-93 938€ (-134.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :799,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,44€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 864,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 098,31€
Coût de l'assurance :19 633,20€
Taxe foncière : 519,00€/an
Soit par mois : 43,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 640,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 907,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-267,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 210 €(591 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 640 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 680 €/an
Calcul : 640 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 281 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 610 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 785 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 519 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 210 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 795 €
Revenus locatifs : +7 680 €
Charges déductibles : -56 795 €
Résultat foncier Année 1 : -49 115 €(Déficit de 49 115 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 715 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 585 €/an
Revenus locatifs : +7 680 €
Charges déductibles : -6 585 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 095 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27714.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 680 €56 800 €5 286 €-49 120 €21 400 €27 720 €27 720 €
27 834 €6 447 €5 143 €1 386 €--26 333 €
37 991 €6 300 €4 996 €1 691 €--24 643 €
48 150 €6 147 €4 843 €2 003 €--22 640 €
58 313 €5 990 €4 686 €2 323 €--20 316 €
68 480 €5 827 €4 523 €2 653 €--17 664 €
78 649 €5 659 €4 355 €2 990 €--14 674 €
88 822 €5 485 €4 181 €3 337 €--11 337 €
98 999 €5 306 €4 001 €3 693 €--7 644 €
109 179 €5 120 €3 816 €4 058 €--3 585 €
119 362 €4 929 €3 624 €4 434 €---
129 550 €4 731 €3 426 €4 819 €---
139 740 €4 526 €3 222 €5 214 €---
149 935 €4 315 €3 011 €5 620 €---
1510 134 €4 097 €2 792 €6 037 €---
1610 337 €3 871 €2 567 €6 466 €---
1710 543 €3 638 €2 334 €6 906 €---
1810 754 €3 397 €2 093 €7 357 €---
1910 969 €3 148 €1 844 €7 821 €---
2011 189 €2 891 €1 587 €8 298 €---
2111 413 €2 626 €1 321 €8 787 €---
2211 641 €2 351 €1 047 €9 290 €---
2311 874 €2 068 €763 €9 806 €---
2412 111 €1 775 €470 €10 336 €---
2512 353 €1 472 €168 €10 881 €---
TOTAL246 003 €158 917 €76 098 €87 086 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 086 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 613 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 613 €-6 420 €+8 033 €
2+1 613 €0 €+1 613 €
3+1 613 €0 €+1 613 €
4+1 613 €0 €+1 613 €
5+1 613 €0 €+1 613 €
6+1 613 €0 €+1 613 €
7+1 613 €0 €+1 613 €
8+1 613 €0 €+1 613 €
9+1 613 €0 €+1 613 €
10+1 613 €0 €+1 613 €
11+1 613 €+254 €+1 359 €
12+1 613 €+1 446 €+167 €
13+1 613 €+1 564 €+49 €
14+1 613 €+1 686 €-73 €
15+1 613 €+1 811 €-198 €
16+1 613 €+1 940 €-327 €
17+1 613 €+2 072 €-459 €
18+1 613 €+2 207 €-594 €
19+1 613 €+2 346 €-733 €
20+1 613 €+2 489 €-876 €
21+1 613 €+2 636 €-1 023 €
22+1 613 €+2 787 €-1 174 €
23+1 613 €+2 942 €-1 329 €
24+1 613 €+3 101 €-1 488 €
25+1 613 €+3 264 €-1 651 €
Total+40 325 €+26 126 €+14 199 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 130 jours
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