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Immeuble de rapport fort rendement

Bien expiré
VillePuy-en-Velay (43)
Surface480m²
Coût Total553 430€
Loyer Annuel51 055€
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois+618€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 485 000 €
Surface : 480 m²
Prix au m² : 1 010,42 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 18
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

🔥 Immeuble de rapport – Hyper centre – Rentabilité +++ Crédit à 0,66 % ! 🔥 Investisseurs, c’est LE deal à ne pas laisser filer. En plein cœur du centre-ville, découvrez un immeuble de rapport entièrement rénové, offrant une rentabilité immédiate… et une opportunité financière rarissime. ✨ Ce qui change tout : • Possibilité de racheter la SCI • Reprise du crédit existant à un taux exceptionnel de 0,66 % ➡️ Une optimisation financière incomparable, quasi introuvable sur le marché actuel qui nous dispense aussi des frais de notaire. 🏢 Composition du bien : • 8 appartements rénovés : prestations modernes, cuisines intégrées, optimisation parfaite, forte demande locative • 1 appartement non rénové (locataire en place depuis plus d’une décennie) • 1 local commercial refait à neuf en pied d’immeuble, emplacement ultra visible (institut de beauté et de bien être, SPA, Sauna….) • Rénovation totale : toiture, façades, communs, équipements… tout est prêt ! 💰 Un investissement qui frappe fort : • Rentabilité immédiate de 12 % • Aucun travaux à prévoir • Emplacement premium garantissant une occupation rapide • Avantage financier majeur grâce au crédit à 0,66 % sur 246 000€ Un immeuble clé en main + un financement imbattable = une opportunité d’investissement unique.

Lot 1 : Studio de 38m2, loyer (charges comprises) = 410€ (locataire étudiant)

Lot 2 : Studio de 25m2, loyer (charges comprises) = 315€ (locataire salarié)

Lot 3 : F2 de 38m2, loyer (charges comprises) = 380€ (locataire salarié)

Lot 4 : Studio de 25m2, loyer (charges comprises) = 320€ (locataire étudiant)

Lot 5 : F3 de 50m2, loyer (charges comprises) = 475€ (locataire salarié)

Lot 6 : F2 de 42m2, loyer (charges comprises) = 450€ (locataire salarié)

Lot 7 : F3 de 50m2, loyer (charges comprises) = 450€ (locataire salarié)

Lot 8 : F2 de 42m2, loyer (charges comprises) = 385€ (locataire salarié)

Lot 9 : F3 de 50m2, loyer (charges comprises) = 425€ (locataire salarié)

Lot 10 : Local commercial de120m2 + caves, loyer (charges comprises) = 900€

Loyer total théorique = 54120€ / an (49 500€ réalisé en 2024 car un appartement en cours de travaux)

Taxe foncière 2024= 7 245€

8 appartements sur les 9 ont été refait entre 2022 et 2025 Le local commercial refait en 2024 Ils sont tous équipés de cuisines intégrées et salles de bain neuves

Charges récupérables : (EDF communs, ménage et entretien chaudières) = 2000€ en 2025

Ville : Puy-en-Velay
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Coordonnées : 45.044720, 3.880940
Total : 553 430€
Prix d'acquisition : 485 000€
Travaux : 29 630€
Valeur du bien : 514 630€
Frais de notaire : 38 800€
Coût estimé : 38 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 480m²
Loyer prédit : 8.86€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 11.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 4255€/mois
Loyer annuel estimé : 51055€/an
Fourchette totale : 3233€ - 5599€/mois
Fourchette annuelle : 38792€ - 67194€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 12.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :553 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 699,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :166,03€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 865,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :256 533,59€
Coût de l'assurance :49 808,70€
Taxe foncière : 7 245,00€/an
Soit par mois : 603,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 4 254,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 636,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :618,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 480 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour optimiser la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 48 fenêtres (estimation basée sur 480 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique pour optimiser la performance énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 20 m²
Raison: État 4.5/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 630 €(62 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 48 fenêtres × 200€/fenêtre = 9600€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:800€
    Peinture cuisine: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:480€
    Peinture salle de bain: 12 m² × 40€/m² = 480€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 500€
    Revêtement sol chambres: 100 m² × 25€/m² = 2500€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture chambres: 100 m² × 20€/m² = 2000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 250€
    Revêtement sol salon: 50 m² × 25€/m² = 1250€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 50 m² × 20€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-en-Velay (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 255 €/mois
Revenus locatifs annuels : 51 055 €/an
Calcul : 4 255 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 808 €/an
Base de calcul : Emprunt de 553 430 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 992 €/an
Calcul : 166 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 245 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 675 €
Revenus locatifs : +51 055 €
Charges déductibles : -58 675 €
Résultat foncier Année 1 : -7 620 €(Déficit de 7 620 €)
Imputable sur revenu global : 7 620 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 045 €/an
Revenus locatifs : +51 055 €
Charges déductibles : -29 045 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 010 €/an
Prix d'achat du bien : 485 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 315 250 €(65% de 485 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 464 €/an
Calcul : 315 250 € × 3,636% = 11 464 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
151 055 €58 693 €17 825 €-7 638 €7 638 €--
252 076 €28 580 €17 343 €23 496 €---
353 118 €28 082 €16 845 €25 035 €---
454 180 €27 568 €16 330 €26 612 €---
555 264 €27 036 €15 798 €28 228 €---
656 369 €26 486 €15 249 €29 882 €---
757 496 €25 919 €14 682 €31 577 €---
858 646 €25 333 €14 095 €33 313 €---
959 819 €24 727 €13 490 €35 092 €---
1061 015 €24 101 €12 864 €36 914 €---
1162 236 €23 455 €12 218 €38 781 €---
1263 480 €22 787 €11 550 €40 693 €---
1364 750 €22 097 €10 860 €42 653 €---
1466 045 €21 384 €10 147 €44 661 €---
1567 366 €20 648 €9 411 €46 718 €---
1668 713 €19 887 €8 650 €48 826 €---
1770 087 €19 101 €7 864 €50 986 €---
1871 489 €18 290 €7 052 €53 200 €---
1972 919 €17 451 €6 214 €55 468 €---
2074 377 €16 584 €5 347 €57 793 €---
2175 865 €15 689 €4 452 €60 176 €---
2277 382 €14 764 €3 527 €62 618 €---
2378 930 €13 809 €2 572 €65 121 €---
2480 508 €12 822 €1 585 €67 687 €---
2582 119 €11 802 €565 €70 316 €---
TOTAL1 635 305 €567 097 €256 534 €1 068 208 €7 638 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 291 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 068 208 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 51 055 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 722 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 722 €-2 291 €+13 013 €
2+10 722 €+7 049 €+3 673 €
3+10 722 €+7 511 €+3 211 €
4+10 722 €+7 984 €+2 738 €
5+10 722 €+8 468 €+2 254 €
6+10 722 €+8 965 €+1 757 €
7+10 722 €+9 473 €+1 249 €
8+10 722 €+9 994 €+728 €
9+10 722 €+10 528 €+194 €
10+10 722 €+11 074 €-352 €
11+10 722 €+11 634 €-912 €
12+10 722 €+12 208 €-1 486 €
13+10 722 €+12 796 €-2 074 €
14+10 722 €+13 398 €-2 676 €
15+10 722 €+14 015 €-3 293 €
16+10 722 €+14 648 €-3 926 €
17+10 722 €+15 296 €-4 574 €
18+10 722 €+15 960 €-5 238 €
19+10 722 €+16 640 €-5 918 €
20+10 722 €+17 338 €-6 616 €
21+10 722 €+18 053 €-7 331 €
22+10 722 €+18 785 €-8 063 €
23+10 722 €+19 536 €-8 814 €
24+10 722 €+20 306 €-9 584 €
25+10 722 €+21 095 €-10 373 €
Total+268 050 €+320 462 €+-52 412 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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