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Appartement à vendre

VilleThiais (94)
Surface75.43m²
Coût Total236 640€
Loyer Annuel16 298€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 75.43 m²
Prix au m² : 2 359,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 10/10 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Terrasse, calme, Digicode, Interphone

Vente exclusivité Appartement Thiais 4 pièces 75.43 m2 - cave - balcons

Votre agence Nestenn est heureuse de vous présenter ce bel appartement de 4 pièces principales situé au dernier étage d'un immeuble de 1970.

Ce bien sans travaux à prévoir se compose d'une entrée avec rangement, d'une cuisine indépendante et aménagée, d'une pièces de vie divisée en salon/salle à manger, 3 chambres, une salle de bain et un WC séparé.

Une cave complètent le tout.

N'attendez plus une visite s'impose Fabien QUINCARLET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 844 567 859 - Créteil.

Ville : Thiais
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94320
Coordonnées : 48.757759, 2.384644
Total : 236 640€
Prix d'acquisition : 178 000€
Travaux : 44 400€
Valeur du bien : 222 400€
Frais de notaire : 14 240€
Coût estimé : 14 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.43m²
Loyer prédit : 18.01€/m²/mois
Fourchette : 14.70€ - 22.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1358€/mois
Loyer annuel estimé : 16298€/an
Fourchette totale : 1109€ - 1664€/mois
Fourchette annuelle : 13304€ - 19966€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 710,06 €/m²
Basé sur :134 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :279 850 €
Prix d'achat :178 000 €
Décote à l'achat :-101 850€ (-36.4%)
Marge achat-revente :43 210€ (15.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 188,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :94,66€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 283,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 905,93€
Coût de l'assurance :28 396,80€
Taxe foncière : 1 629,83€/an
Soit par mois : 135,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 358,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 418,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 458 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75.43 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 400 €(589 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiais (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 26 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 358 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 298 €/an
Calcul : 1 358 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 249 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 640 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 136 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 415 €
Revenus locatifs : +16 298 €
Charges déductibles : -55 415 €
Résultat foncier Année 1 : -39 117 €(Déficit de 39 117 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 717 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 015 €/an
Revenus locatifs : +16 298 €
Charges déductibles : -11 015 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 283 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17716.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700 €(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 298 €55 423 €8 257 €-39 124 €21 400 €17 724 €17 724 €
216 624 €10 807 €8 041 €5 817 €--11 907 €
316 957 €10 584 €7 818 €6 373 €--5 534 €
417 296 €10 353 €7 587 €6 943 €---
517 642 €10 113 €7 348 €7 528 €---
617 995 €9 865 €7 100 €8 129 €---
718 354 €9 608 €6 843 €8 746 €---
818 722 €9 342 €6 576 €9 379 €---
919 096 €9 066 €6 301 €10 030 €---
1019 478 €8 781 €6 015 €10 697 €---
1119 867 €8 485 €5 719 €11 383 €---
1220 265 €8 178 €5 413 €12 086 €---
1320 670 €7 861 €5 095 €12 809 €---
1421 084 €7 532 €4 766 €13 551 €---
1521 505 €7 191 €4 426 €14 314 €---
1621 935 €6 838 €4 073 €15 097 €---
1722 374 €6 473 €3 707 €15 901 €---
1822 822 €6 094 €3 329 €16 727 €---
1923 278 €5 702 €2 936 €17 576 €---
2023 743 €5 296 €2 530 €18 448 €---
2124 218 €4 875 €2 109 €19 344 €---
2224 703 €4 439 €1 673 €20 264 €---
2325 197 €3 987 €1 221 €21 210 €---
2425 701 €3 519 €754 €22 181 €---
2526 215 €3 035 €269 €23 180 €---
TOTAL522 038 €233 448 €119 906 €288 590 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 590 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 298 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 423 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 423 €-6 420 €+9 843 €
2+3 423 €0 €+3 423 €
3+3 423 €0 €+3 423 €
4+3 423 €+423 €+3 000 €
5+3 423 €+2 259 €+1 164 €
6+3 423 €+2 439 €+984 €
7+3 423 €+2 624 €+799 €
8+3 423 €+2 814 €+609 €
9+3 423 €+3 009 €+414 €
10+3 423 €+3 209 €+214 €
11+3 423 €+3 415 €+8 €
12+3 423 €+3 626 €-203 €
13+3 423 €+3 843 €-420 €
14+3 423 €+4 065 €-642 €
15+3 423 €+4 294 €-871 €
16+3 423 €+4 529 €-1 106 €
17+3 423 €+4 770 €-1 347 €
18+3 423 €+5 018 €-1 595 €
19+3 423 €+5 273 €-1 850 €
20+3 423 €+5 534 €-2 111 €
21+3 423 €+5 803 €-2 380 €
22+3 423 €+6 079 €-2 656 €
23+3 423 €+6 363 €-2 940 €
24+3 423 €+6 654 €-3 231 €
25+3 423 €+6 954 €-3 531 €
Total+85 575 €+86 577 €+-1 002 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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