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Vente appartement 5 pièces 92,75 m² Créteil (94000) - Superimmo

VilleCréteil (94)
Surface92
Coût Total303 724
Loyer Annuel20 711
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-19
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 300 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 2 938,04 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans une résidence calme et sécurisée avec gardien, à proximité immédiate des commodités quotidiennes, du fameux centre commercial Créteil Soleil et à moins de 6 minutes à pied du Métro Créteil Préfecture, venez visiter ce 5 pièces très lumineux et en bon état. Il se compose d'une entrée avec rangements, d'une cuisine équipée séparée avec sellier, d' un séjour expose Nord Ouest, de 5 chambres avec rangements, d' une salle de bains, d'une salle d'eau et d'un WC. Le bien est accompagné d'une cave et d'une place de parking en sous sol sécurisé.

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Créteil-Préfecture
Ligne 8
Total : 303 724
Prix d'acquisition : 270 300
Travaux : 11 800
Valeur du bien : 282 100
Frais de notaire : 21 624
Coût estimé : 21 624
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1726€/mois
Loyer annuel estimé : 20711€/an
Fourchette totale : 1306€ - 2281€/mois
Fourchette annuelle : 15672€ - 27370€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 107,05 €/m²
Basé sur :296 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :285 848
Prix d'achat :270 300
Décote à l'achat :-15 548 (-5.4%)
Marge achat-revente :-17 876€ (-6.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :303 724
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 483,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :88,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 571,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 268,16
Coût de l'assurance :26 575,85
Taxe foncière : 2 071,07€/an
Soit par mois : 172,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 725,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 744,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne bien entretenue
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin d'un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu vieillissante dans certaines chambres
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation légère de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification des équipements
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 800(128 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:2 200
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 220€/m² = 2200€ (incluant peinture et vérification de l'électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Rafraîchissement revêtement sol: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation légère salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 400
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant peinture et vérification des équipements, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 726 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 711 €/an
Calcul : 1 726 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 803 €/an
Base de calcul : Emprunt de 303 724 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 063 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 071 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 737
Revenus locatifs : +20 711
Charges déductibles : -24 737
Résultat foncier Année 1 : -4 027(Déficit de 4 027 €)
Imputable sur revenu global : 4 027
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 937 €/an
Revenus locatifs : +20 711
Charges déductibles : -12 937
Résultat foncier Années 2+ : 7 773 €/an
Prix d'achat du bien : 270 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 695(65% de 270 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 389 €/an
Calcul : 175 695 € × 3,636% = 6 389
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 71124 7479 813-4 0364 036 €--
221 12512 6829 5488 443---
321 54712 4089 2749 140---
421 97812 1258 9919 854---
522 41811 8328 69810 586---
622 86611 5308 39611 336---
723 32411 2188 08412 105---
823 79010 8967 76212 894---
924 26610 5627 42813 703---
1024 75110 2187 08414 533---
1125 2469 8626 72815 384---
1225 7519 4956 36116 256---
1326 2669 1155 98117 151---
1426 7928 7235 58918 069---
1527 3278 3185 18319 010---
1627 8747 8994 76519 975---
1728 4317 4664 33220 965---
1829 0007 0193 88521 981---
1929 5806 5573 42323 023---
2030 1726 0802 94624 092---
2130 7755 5872 45325 188---
2231 3915 0771 94326 313---
2332 0184 5511 41727 467---
2432 6594 00787328 651---
2533 3123 44531129 866---
TOTAL663 370231 421141 268431 9494 036Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 211
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 431 949
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 711 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 349 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 349-1 211+5 560
2+4 349+2 533+1 816
3+4 349+2 742+1 607
4+4 349+2 956+1 393
5+4 349+3 176+1 173
6+4 349+3 401+948
7+4 349+3 632+717
8+4 349+3 868+481
9+4 349+4 111+238
10+4 349+4 360-11
11+4 349+4 615-266
12+4 349+4 877-528
13+4 349+5 145-796
14+4 349+5 421-1 072
15+4 349+5 703-1 354
16+4 349+5 993-1 644
17+4 349+6 290-1 941
18+4 349+6 594-2 245
19+4 349+6 907-2 558
20+4 349+7 227-2 878
21+4 349+7 556-3 207
22+4 349+7 894-3 545
23+4 349+8 240-3 891
24+4 349+8 595-4 246
25+4 349+8 960-4 611
Total+108 725+129 585+-20 860
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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