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Détails du bien

VilleAbbeville (80)
Surface147m²
Coût Total239 495€
Loyer Annuel16 173€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 625 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 1 255,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'immobilier du centre vous propose à la vente cet appartement situé au 2ème étage sans ascenseur, dans le centre ville d'Abbeville. Cet appartement comprend : une vaste entrée, un séjour aux beaux volumes, une cuisine équipée, un couloir desservant 3 chambres avec rangements. Vous trouverez également un wc avec un espace laverie et une salle de douche avec un sanibroyeur. Il est chauffé par une chaudière au gaz de ville et dispose d'une cave, d'un grenier commun ainsi qu'une cour commune pour se stationner. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site éorisques.gouv.fr.

Ville : Abbeville
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80100
Total : 239 495€
Prix d'acquisition : 184 625€
Travaux : 40 100€
Valeur du bien : 224 725€
Frais de notaire : 14 770€
Coût estimé : 14 770€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 9.17€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1348€/mois
Loyer annuel estimé : 16173€/an
Fourchette totale : 1117€ - 1626€/mois
Fourchette annuelle : 13407€ - 19510€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 835,23 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :269 779 €
Prix d'achat :184 625 €
Décote à l'achat :-85 154€ (-31.6%)
Marge achat-revente :30 284€ (11.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 495€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 169,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,86€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 237,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 393,96€
Coût de l'assurance :20 357,08€
Taxe foncière : 1 617,31€/an
Soit par mois : 134,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 347,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 372,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière au gaz par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes et amélioration de l'esthétique nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - revêtement de sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour l'esthétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 100 €(273 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:14 700€
    Mise aux normes électricité: 147 m² × 100€/m² = 14700€ (incluant la main d'œuvre, ajusté pour la région)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Abbeville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 348 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 173 €/an
Calcul : 1 348 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 495 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 814 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 617 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 262 €
Revenus locatifs : +16 173 €
Charges déductibles : -50 262 €
Résultat foncier Année 1 : -34 089 €(Déficit de 34 089 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 689 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 162 €/an
Revenus locatifs : +16 173 €
Charges déductibles : -10 162 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 011 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12688.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 625 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 006 €(65% de 184 625 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 364 €/an
Calcul : 120 006 € × 3,636% = 4 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 173 €50 269 €7 738 €-34 096 €21 400 €12 696 €12 696 €
216 497 €9 960 €7 529 €6 536 €--6 160 €
316 826 €9 744 €7 313 €7 082 €---
417 163 €9 521 €7 089 €7 642 €---
517 506 €9 290 €6 859 €8 216 €---
617 856 €9 052 €6 621 €8 804 €---
718 213 €8 806 €6 374 €9 407 €---
818 578 €8 552 €6 120 €10 026 €---
918 949 €8 289 €5 857 €10 660 €---
1019 328 €8 018 €5 586 €11 311 €---
1119 715 €7 737 €5 305 €11 978 €---
1220 109 €7 447 €5 016 €12 662 €---
1320 511 €7 148 €4 716 €13 363 €---
1420 922 €6 839 €4 407 €14 083 €---
1521 340 €6 519 €4 087 €14 821 €---
1621 767 €6 189 €3 757 €15 578 €---
1722 202 €5 848 €3 416 €16 355 €---
1822 646 €5 495 €3 063 €17 151 €---
1923 099 €5 131 €2 699 €17 968 €---
2023 561 €4 754 €2 323 €18 807 €---
2124 032 €4 366 €1 934 €19 667 €---
2224 513 €3 964 €1 532 €20 549 €---
2325 003 €3 549 €1 117 €21 454 €---
2425 503 €3 120 €689 €22 383 €---
2526 013 €2 677 €245 €23 336 €---
TOTAL518 028 €212 284 €111 394 €305 744 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 744 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 173 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 396 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 396 €-6 420 €+9 816 €
2+3 396 €0 €+3 396 €
3+3 396 €+277 €+3 119 €
4+3 396 €+2 293 €+1 103 €
5+3 396 €+2 465 €+931 €
6+3 396 €+2 641 €+755 €
7+3 396 €+2 822 €+574 €
8+3 396 €+3 008 €+388 €
9+3 396 €+3 198 €+198 €
10+3 396 €+3 393 €+3 €
11+3 396 €+3 593 €-197 €
12+3 396 €+3 799 €-403 €
13+3 396 €+4 009 €-613 €
14+3 396 €+4 225 €-829 €
15+3 396 €+4 446 €-1 050 €
16+3 396 €+4 673 €-1 277 €
17+3 396 €+4 906 €-1 510 €
18+3 396 €+5 145 €-1 749 €
19+3 396 €+5 391 €-1 995 €
20+3 396 €+5 642 €-2 246 €
21+3 396 €+5 900 €-2 504 €
22+3 396 €+6 165 €-2 769 €
23+3 396 €+6 436 €-3 040 €
24+3 396 €+6 715 €-3 319 €
25+3 396 €+7 001 €-3 605 €
Total+84 900 €+91 723 €+-6 823 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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