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vente - appartement

Bien expiré
VilleRomans-sur-Isère (26)
Surface94.65m²
Coût Total146 790€
Loyer Annuel10 249€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 94.65 m²
Prix au m² : 1 162,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Cave, Salle d eau, Vue degagee, Plain pied, Petit prix

En exclusivité , ROMANS centre ville , proche de toutes commodités, T5 de 94 m² avec ascenseur de plain pied au 1er étage comprenant un séjour de 18.5 m² avec balcon, un séjour de 19.1 m², une cuisine de 8.75 m², trois chambres (7.5+12.3+11.55 m²), une salle d'eau. Vue dégagée. Chauffage individuel au gaz. Faibles charges (1021 € / an). Cave.Vendu loué 555/mois+58 € de charges.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat E. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Romans-sur-Isère
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26100
Coordonnées : 45.046134, 5.045099
Total : 146 790€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 27 990€
Valeur du bien : 137 990€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94.65m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 854€/mois
Loyer annuel estimé : 10249€/an
Fourchette totale : 663€ - 1100€/mois
Fourchette annuelle : 7961€ - 13194€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 653,13 €/m²
Basé sur :476 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 469 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-46 469€ (-29.7%)
Marge achat-revente :9 679€ (6.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :716,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 759,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 274,99€
Coût de l'assurance :12 844,13€
Taxe foncière : 1 021,00€/an
Soit par mois : 85,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 58,00€/mois
Soit par an : 696,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 854,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 902,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 94.65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94.65 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 94.65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage partiel
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 31.35 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 31.35 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec peinture légèrement usée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine fonctionnelle mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 990 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:2 740€
    Rénovation salle de bain: Carrelage 4 m² × 60€/m² = 240€, Lavabo: 500€, WC: 300€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 800€
    Parquet flottant 31.35 m² × 60€/m² = 1881€, Main d'œuvre: 919€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture 31.35 m² × 40€/m² = 1254€, Main d'œuvre: 246€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romans-sur-Isère (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 854 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 249 €/an
Calcul : 854 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 738 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 790 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 021 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 696 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 990 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 959 €
Revenus locatifs : +10 249 €
Charges déductibles : -34 959 €
Résultat foncier Année 1 : -24 710 €(Déficit de 24 710 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 310 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 969 €/an
Revenus locatifs : +10 249 €
Charges déductibles : -6 969 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 280 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3309.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 249 €34 963 €4 743 €-24 715 €21 400 €3 315 €3 315 €
210 454 €6 845 €4 614 €3 609 €---
310 663 €6 713 €4 482 €3 950 €---
410 876 €6 576 €4 345 €4 300 €---
511 094 €6 435 €4 204 €4 659 €---
611 315 €6 289 €4 058 €5 027 €---
711 542 €6 138 €3 907 €5 404 €---
811 773 €5 982 €3 751 €5 791 €---
912 008 €5 821 €3 590 €6 187 €---
1012 248 €5 654 €3 424 €6 594 €---
1112 493 €5 483 €3 252 €7 011 €---
1212 743 €5 305 €3 074 €7 438 €---
1312 998 €5 121 €2 891 €7 876 €---
1413 258 €4 932 €2 701 €8 326 €---
1513 523 €4 736 €2 505 €8 787 €---
1613 793 €4 534 €2 303 €9 260 €---
1714 069 €4 324 €2 094 €9 745 €---
1814 351 €4 108 €1 878 €10 242 €---
1914 638 €3 885 €1 654 €10 753 €---
2014 930 €3 654 €1 424 €11 276 €---
2115 229 €3 416 €1 185 €11 813 €---
2215 534 €3 170 €939 €12 364 €---
2315 844 €2 916 €685 €12 929 €---
2416 161 €2 653 €422 €13 508 €---
2516 484 €2 381 €150 €14 103 €---
TOTAL328 269 €152 034 €68 275 €176 234 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 234 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 152 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 152 €-6 420 €+8 572 €
2+2 152 €+88 €+2 064 €
3+2 152 €+1 185 €+967 €
4+2 152 €+1 290 €+862 €
5+2 152 €+1 398 €+754 €
6+2 152 €+1 508 €+644 €
7+2 152 €+1 621 €+531 €
8+2 152 €+1 737 €+415 €
9+2 152 €+1 856 €+296 €
10+2 152 €+1 978 €+174 €
11+2 152 €+2 103 €+49 €
12+2 152 €+2 231 €-79 €
13+2 152 €+2 363 €-211 €
14+2 152 €+2 498 €-346 €
15+2 152 €+2 636 €-484 €
16+2 152 €+2 778 €-626 €
17+2 152 €+2 923 €-771 €
18+2 152 €+3 073 €-921 €
19+2 152 €+3 226 €-1 074 €
20+2 152 €+3 383 €-1 231 €
21+2 152 €+3 544 €-1 392 €
22+2 152 €+3 709 €-1 557 €
23+2 152 €+3 879 €-1 727 €
24+2 152 €+4 053 €-1 901 €
25+2 152 €+4 231 €-2 079 €
Total+53 800 €+52 870 €+930 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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