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Achat : Appartement (58000)

VilleNevers (58)
Surface98m²
Coût Total142 880€
Loyer Annuel9 977€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-304€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 918,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 98 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 garage, Structure/extérieur à restaurer

Appartement de type 4 au 2ème étage comprenant: séjour, salon, cuisine, dégagement, dressing, 2 chambres, une salle de bains et WC. , Au rez de chaussée du bâtiment une cave et un garage, Au dernier étage du bâtiment une chambre de service et un grenier. , Travaux de rafraichissement à prévoir, fenêtres en simple vitrage, sanitaires à refaire. , Honoraires charge vendeur DPE ANCIENNE VERSION Bien en copropriété de 120 lots, charges annuelles: 3335 €.

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.981510, 3.163640
Total : 142 880€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 45 680€
Valeur du bien : 135 680€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 831€/mois
Loyer annuel estimé : 9977€/an
Fourchette totale : 649€ - 1065€/mois
Fourchette annuelle : 7789€ - 12780€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 132,46 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 982 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-20 982€ (-18.9%)
Marge achat-revente :-31 898€ (-28.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :717,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :57,15€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 774,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 397,56€
Coût de l'assurance :17 145,60€
Taxe foncière : 997,70€/an
Soit par mois : 83,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 277,92€/mois
Soit par an : 3 335,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 831,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 135,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-304,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 680 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:960€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon:720€
    Peinture salon: 18 m² × 40€/m² = 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 831 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 977 €/an
Calcul : 831 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 981 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 880 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 998 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 335 €/an
Calcul : 278 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 679 €
Revenus locatifs : +9 977 €
Charges déductibles : -55 679 €
Résultat foncier Année 1 : -45 702 €(Déficit de 45 702 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 302 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 999 €/an
Revenus locatifs : +9 977 €
Charges déductibles : -9 999 €
Résultat foncier Années 2+ : -22 €/an(Déficit de 22 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24302.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 977 €55 684 €4 985 €-45 707 €21 400 €24 307 €24 307 €
210 177 €9 874 €4 855 €303 €--24 004 €
310 380 €9 739 €4 721 €641 €--23 363 €
410 588 €9 599 €4 581 €988 €--22 375 €
510 799 €9 455 €4 436 €1 344 €--21 031 €
611 015 €9 305 €4 287 €1 710 €--19 320 €
711 236 €9 150 €4 131 €2 086 €--17 235 €
811 460 €8 989 €3 971 €2 471 €--14 763 €
911 690 €8 823 €3 804 €2 867 €--11 897 €
1011 923 €8 650 €3 632 €3 273 €--8 624 €
1112 162 €8 472 €3 453 €3 690 €--4 933 €
1212 405 €8 287 €3 268 €4 118 €---
1312 653 €8 095 €3 076 €4 558 €---
1412 906 €7 896 €2 878 €5 010 €---
1513 164 €7 691 €2 672 €5 474 €---
1613 428 €7 478 €2 459 €5 950 €---
1713 696 €7 257 €2 238 €6 439 €---
1813 970 €7 028 €2 010 €6 942 €---
1914 250 €6 791 €1 773 €7 458 €---
2014 535 €6 546 €1 528 €7 988 €---
2114 825 €6 292 €1 273 €8 533 €---
2215 122 €6 029 €1 010 €9 093 €---
2315 424 €5 756 €738 €9 668 €---
2415 733 €5 474 €455 €10 259 €---
2516 047 €5 181 €162 €10 866 €---
TOTAL319 566 €243 541 €72 398 €76 025 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 025 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 977 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 095 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 095 €-6 420 €+8 515 €
2+2 095 €0 €+2 095 €
3+2 095 €0 €+2 095 €
4+2 095 €0 €+2 095 €
5+2 095 €0 €+2 095 €
6+2 095 €0 €+2 095 €
7+2 095 €0 €+2 095 €
8+2 095 €0 €+2 095 €
9+2 095 €0 €+2 095 €
10+2 095 €0 €+2 095 €
11+2 095 €0 €+2 095 €
12+2 095 €+1 236 €+859 €
13+2 095 €+1 367 €+728 €
14+2 095 €+1 503 €+592 €
15+2 095 €+1 642 €+453 €
16+2 095 €+1 785 €+310 €
17+2 095 €+1 932 €+163 €
18+2 095 €+2 083 €+12 €
19+2 095 €+2 237 €-142 €
20+2 095 €+2 397 €-302 €
21+2 095 €+2 560 €-465 €
22+2 095 €+2 728 €-633 €
23+2 095 €+2 900 €-805 €
24+2 095 €+3 078 €-983 €
25+2 095 €+3 260 €-1 165 €
Total+52 375 €+24 288 €+28 087 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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