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Achat maison 8 pièces - Parnac | Ref. 4801

Bien expiré
VilleParnac (46)
Surface216m²
Coût Total302 088€
Loyer Annuel22 623€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 199 000 €
Surface : 216 m²
Prix au m² : 921,3 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette magnifique et ancienne propriété viticole à vendre au coeur de Parnac, Berceau du Vin de Cahors, un bien rare sur le marché qui saura séduire les familles en quête d'espace et de confort. Avec 216m² de surface habitable, cette maison dispose de 8 pièces, dont 6 chambres spacieuses, parfaites pour accueillir toute votre famille. Si cela ne suffit pas, 100m² peuvent être encore aménagés dans le beau grenier. Située sur un terrain généreux de plus de 2000 m², vous profiterez d'un cadre de vie paisible et verdoyant. Si cela ne suffit pas, vous pouvez acquérir le terrain voisin de plus de 7300m². Proposée au prix attractif de 199000 €, cette propriété est gérée par l'agence Guy Hoquet Cahors, qui se tient à votre disposition pour organiser une visite. Ne manquez pas cette opportunité unique de devenir propriétaire dans un cadre enchanteur à Parnac, dans le si beau département du LOT. Contactez nous dès aujourd'hui pour plus d'informations ! Voir moins

Ville : Parnac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46140
Coordonnées : 44.496786, 1.316106
Total : 302 088€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 87 168€
Valeur du bien : 286 168€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 216m²
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1885€/mois
Loyer annuel estimé : 22623€/an
Fourchette totale : 1516€ - 2344€/mois
Fourchette annuelle : 18198€ - 28125€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :302 088€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 507,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :88,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 595,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :150 152,30€
Coût de l'assurance :26 432,70€
Taxe foncière : 2 262,33€/an
Soit par mois : 188,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 885,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 784,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :101,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 330 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 216 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 216 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 168 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 868€
    Isolation combles: 216 m² × 48€/m² = 10368€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:27 000€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 1000€/fenêtre = 27000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, pose)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, pose)
  • Salon - Revêtement sol:2 100€
    Revêtement sol salon: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 50 868€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 885 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 623 €/an
Calcul : 1 885 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 350 €/an
Base de calcul : Emprunt de 302 088 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 057 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 262 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 168 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 838 €
Revenus locatifs : +22 623 €
Charges déductibles : -100 838 €
Résultat foncier Année 1 : -78 215 €(Déficit de 78 215 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 815 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 670 €/an
Revenus locatifs : +22 623 €
Charges déductibles : -13 670 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 953 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56814.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 623 €100 848 €10 360 €-78 225 €21 400 €56 825 €56 825 €
223 076 €13 407 €10 088 €9 668 €--47 156 €
323 537 €13 125 €9 806 €10 412 €--36 744 €
424 008 €12 833 €9 514 €11 175 €--25 569 €
524 488 €12 531 €9 211 €11 957 €--13 612 €
624 978 €12 218 €8 898 €12 760 €--852 €
725 478 €11 894 €8 574 €13 584 €---
825 987 €11 558 €8 239 €14 429 €---
926 507 €11 211 €7 891 €15 296 €---
1027 037 €10 851 €7 532 €16 186 €---
1127 578 €10 479 €7 160 €17 099 €---
1228 129 €10 094 €6 774 €18 035 €---
1328 692 €9 695 €6 375 €18 997 €---
1429 266 €9 282 €5 962 €19 984 €---
1529 851 €8 854 €5 535 €20 997 €---
1630 448 €8 412 €5 092 €22 036 €---
1731 057 €7 953 €4 634 €23 104 €---
1831 678 €7 479 €4 159 €24 199 €---
1932 312 €6 988 €3 668 €25 324 €---
2032 958 €6 479 €3 160 €26 479 €---
2133 617 €5 953 €2 633 €27 664 €---
2234 289 €5 408 €2 088 €28 881 €---
2334 975 €4 844 €1 524 €30 131 €---
2435 675 €4 260 €940 €31 415 €---
2536 388 €3 655 €335 €32 733 €---
TOTAL724 632 €320 311 €150 152 €404 321 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 404 321 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 623 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 751 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 751 €-6 420 €+11 171 €
2+4 751 €0 €+4 751 €
3+4 751 €0 €+4 751 €
4+4 751 €0 €+4 751 €
5+4 751 €0 €+4 751 €
6+4 751 €0 €+4 751 €
7+4 751 €+3 820 €+931 €
8+4 751 €+4 329 €+422 €
9+4 751 €+4 589 €+162 €
10+4 751 €+4 856 €-105 €
11+4 751 €+5 130 €-379 €
12+4 751 €+5 411 €-660 €
13+4 751 €+5 699 €-948 €
14+4 751 €+5 995 €-1 244 €
15+4 751 €+6 299 €-1 548 €
16+4 751 €+6 611 €-1 860 €
17+4 751 €+6 931 €-2 180 €
18+4 751 €+7 260 €-2 509 €
19+4 751 €+7 597 €-2 846 €
20+4 751 €+7 944 €-3 193 €
21+4 751 €+8 299 €-3 548 €
22+4 751 €+8 664 €-3 913 €
23+4 751 €+9 039 €-4 288 €
24+4 751 €+9 424 €-4 673 €
25+4 751 €+9 820 €-5 069 €
Total+118 775 €+121 296 €+-2 521 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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