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Achat maison 8 pièces - Parnac | Ref. 4801

Bien expiré
VilleParnac (46)
Surface216
Coût Total302 088
Loyer Annuel22 623
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+101
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 199 000 €
Surface : 216 m²
Prix au m² : 921,3 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette magnifique et ancienne propriété viticole à vendre au coeur de Parnac, Berceau du Vin de Cahors, un bien rare sur le marché qui saura séduire les familles en quête d'espace et de confort. Avec 216m² de surface habitable, cette maison dispose de 8 pièces, dont 6 chambres spacieuses, parfaites pour accueillir toute votre famille. Si cela ne suffit pas, 100m² peuvent être encore aménagés dans le beau grenier. Située sur un terrain généreux de plus de 2000 m², vous profiterez d'un cadre de vie paisible et verdoyant. Si cela ne suffit pas, vous pouvez acquérir le terrain voisin de plus de 7300m². Proposée au prix attractif de 199000 €, cette propriété est gérée par l'agence Guy Hoquet Cahors, qui se tient à votre disposition pour organiser une visite. Ne manquez pas cette opportunité unique de devenir propriétaire dans un cadre enchanteur à Parnac, dans le si beau département du LOT. Contactez nous dès aujourd'hui pour plus d'informations ! Voir moins

Ville : Parnac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46140
Coordonnées : 44.496786, 1.316106
Total : 302 088
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 87 168
Valeur du bien : 286 168
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 216
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1885€/mois
Loyer annuel estimé : 22623€/an
Fourchette totale : 1516€ - 2344€/mois
Fourchette annuelle : 18198€ - 28125€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :302 088
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 507,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :88,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 595,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :150 152,30
Coût de l'assurance :26 432,70
Taxe foncière : 2 262,33€/an
Soit par mois : 188,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 885,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 784,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :101,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 330 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 216 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 216 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 168(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 868
    Isolation combles: 216 m² × 48€/m² = 10368€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:27 000
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 1000€/fenêtre = 27000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Cuisine complète: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, pose)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Salle de bain complète: 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, pose)
  • Salon - Revêtement sol:2 100
    Revêtement sol salon: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 50 868✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 885 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 623 €/an
Calcul : 1 885 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 350 €/an
Base de calcul : Emprunt de 302 088 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 057 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 262 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 168
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 838
Revenus locatifs : +22 623
Charges déductibles : -100 838
Résultat foncier Année 1 : -78 215(Déficit de 78 215 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 815
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 670 €/an
Revenus locatifs : +22 623
Charges déductibles : -13 670
Résultat foncier Années 2+ : 8 953 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56814.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 623100 84810 360-78 22521 400 €56 825 €56 825 €
223 07613 40710 0889 668--47 156 €
323 53713 1259 80610 412--36 744 €
424 00812 8339 51411 175--25 569 €
524 48812 5319 21111 957--13 612 €
624 97812 2188 89812 760--852 €
725 47811 8948 57413 584---
825 98711 5588 23914 429---
926 50711 2117 89115 296---
1027 03710 8517 53216 186---
1127 57810 4797 16017 099---
1228 12910 0946 77418 035---
1328 6929 6956 37518 997---
1429 2669 2825 96219 984---
1529 8518 8545 53520 997---
1630 4488 4125 09222 036---
1731 0577 9534 63423 104---
1831 6787 4794 15924 199---
1932 3126 9883 66825 324---
2032 9586 4793 16026 479---
2133 6175 9532 63327 664---
2234 2895 4082 08828 881---
2334 9754 8441 52430 131---
2435 6754 26094031 415---
2536 3883 65533532 733---
TOTAL724 632320 311150 152404 32121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 404 321
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 623 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 751 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 751-6 420+11 171
2+4 7510+4 751
3+4 7510+4 751
4+4 7510+4 751
5+4 7510+4 751
6+4 7510+4 751
7+4 751+3 820+931
8+4 751+4 329+422
9+4 751+4 589+162
10+4 751+4 856-105
11+4 751+5 130-379
12+4 751+5 411-660
13+4 751+5 699-948
14+4 751+5 995-1 244
15+4 751+6 299-1 548
16+4 751+6 611-1 860
17+4 751+6 931-2 180
18+4 751+7 260-2 509
19+4 751+7 597-2 846
20+4 751+7 944-3 193
21+4 751+8 299-3 548
22+4 751+8 664-3 913
23+4 751+9 039-4 288
24+4 751+9 424-4 673
25+4 751+9 820-5 069
Total+118 775+121 296+-2 521
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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