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Maison de ville 3 pièces 45 m²

Bien expiré
VilleMiramont-de-Guyenne (47)
Surface45m²
Coût Total101 000€
Loyer Annuel3 802€
Rentabilité3.76%
Cashflow/mois-236€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 888,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 3 pièces principales

Idéalement située au coeur de la bastide, cette maison offre un séjour/cuisine, une salle d'eau, une chambre, un bureau (ou petite chambre), et un cellier. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. Honoraires à charge acquéreur : 14.29%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 120-3427Q Date de réalisation du diagnostic : 17/12/2025 Prix hors honoraires : 35 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 910 € et 2 620 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Miramont-de-Guyenne
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47800
Coordonnées : 44.580700, 0.342230
Total : 101 000€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 57 800€
Valeur du bien : 97 800€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 7.04€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 8.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 317€/mois
Loyer annuel estimé : 3802€/an
Fourchette totale : 250€ - 401€/mois
Fourchette annuelle : 3006€ - 4810€/an
Rentabilité brute :3.76%
Fourchette de rentabilité :2.98% - 4.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,62€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 521,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 816,93€
Coût de l'assurance :8 585,00€
Taxe foncière : 380,23€/an
Soit par mois : 31,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 316,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 553,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-236,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 581 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation murs
Isolation thermique extérieure (ITE) si façade non mitoyenne
Quantité: surface murs extérieurs estimée (environ 112.5 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact mais coût élevé
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 800 €(1 284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:22 500€
    Isolation murs extérieurs: 112.5 m² × 200€/m² = 22500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² carrelage × 60€/m² = 300€, 1 douche: 1500€, 1 lavabo: 500€, 1 WC: 300€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 9000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Miramont-de-Guyenne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 317 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 802 €/an
Calcul : 317 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 250 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 380 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 774 €
Revenus locatifs : +3 802 €
Charges déductibles : -61 774 €
Résultat foncier Année 1 : -57 971 €(Déficit de 57 971 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 571 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 974 €/an
Revenus locatifs : +3 802 €
Charges déductibles : -3 974 €
Résultat foncier Années 2+ : -171 €/an(Déficit de 171 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36571.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 802 €61 777 €3 253 €-57 974 €21 400 €36 574 €36 574 €
23 878 €3 889 €3 165 €-10 €10 €-36 574 €
33 956 €3 798 €3 074 €158 €--36 416 €
44 035 €3 704 €2 980 €331 €--36 085 €
54 116 €3 607 €2 883 €509 €--35 576 €
64 198 €3 507 €2 783 €691 €--34 885 €
74 282 €3 403 €2 679 €879 €--34 006 €
84 368 €3 296 €2 572 €1 072 €--32 934 €
94 455 €3 185 €2 462 €1 269 €--31 665 €
104 544 €3 071 €2 348 €1 473 €--30 192 €
114 635 €2 953 €2 230 €1 682 €--28 510 €
124 728 €2 831 €2 108 €1 896 €---
134 822 €2 706 €1 982 €2 117 €---
144 919 €2 575 €1 852 €2 343 €---
155 017 €2 441 €1 717 €2 576 €---
165 117 €2 302 €1 579 €2 815 €---
175 220 €2 159 €1 435 €3 061 €---
185 324 €2 011 €1 287 €3 313 €---
195 431 €1 858 €1 134 €3 573 €---
205 539 €1 699 €976 €3 840 €---
215 650 €1 536 €812 €4 114 €---
225 763 €1 367 €644 €4 396 €---
235 878 €1 193 €469 €4 685 €---
245 996 €1 013 €289 €4 983 €---
256 116 €827 €103 €5 289 €---
TOTAL121 788 €122 708 €46 817 €-920 €21 410 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 423 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -920 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 802 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+798 €-6 420 €+7 218 €
2+798 €-3 €+801 €
3+798 €0 €+798 €
4+798 €0 €+798 €
5+798 €0 €+798 €
6+798 €0 €+798 €
7+798 €0 €+798 €
8+798 €0 €+798 €
9+798 €0 €+798 €
10+798 €0 €+798 €
11+798 €0 €+798 €
12+798 €+569 €+229 €
13+798 €+635 €+163 €
14+798 €+703 €+95 €
15+798 €+773 €+25 €
16+798 €+845 €-47 €
17+798 €+918 €-120 €
18+798 €+994 €-196 €
19+798 €+1 072 €-274 €
20+798 €+1 152 €-354 €
21+798 €+1 234 €-436 €
22+798 €+1 319 €-521 €
23+798 €+1 406 €-608 €
24+798 €+1 495 €-697 €
25+798 €+1 587 €-789 €
Total+19 950 €+8 277 €+11 673 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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