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Maison de ville 4 pièces 94 m²

VillePré-en-Pail (53)
Surface94m²
Coût Total136 180€
Loyer Annuel7 207€
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 500 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 94 m²

L'agence Lair Immobilier de Pré en Pail vous propose à la vente, cette grande maison de ville avec garage attenant et jardin située à Pré en pail au calme à proximité des commerces et des écoles.

Elle se compose au rez de chaussée d'une entrée, séjour, wc, cuisine, arrière cuisine et accès au garage.

A l'étage vous trouverez un palier, desservant trois chambres, une salle de bain avec wc et un Grenier.

Garage attenant et jardin clos d'environ 100 m².

Beau potentiel.

Pour plus de renseignements contactez l'agence LAIR au [Coordonnées masquées] .

Surface : 94 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/06/2026

Consommation énergie primaire : 376 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 372 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 470 € et 6 100 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Pré-en-Pail
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53140
Coordonnées : 48.465991, -0.196973
Total : 136 180€
Prix d'acquisition : 70 500€
Travaux : 60 040€
Valeur du bien : 130 540€
Frais de notaire : 5 640€
Coût estimé : 5 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 6.39€/m²/mois
Fourchette : 4.96€ - 8.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7207€/an
Fourchette totale : 466€ - 774€/mois
Fourchette annuelle : 5593€ - 9286€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 6.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :610,64 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 400 €
Prix d'achat :70 500 €
Décote à l'achat :+13 100€ (+22.8%)
Marge achat-revente :-78 780€ (-137.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :663,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :51,07€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 714,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 908,17€
Coût de l'assurance :15 320,25€
Taxe foncière : 720,70€/an
Soit par mois : 60,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 600,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 774,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-174,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 376 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vieillissante et obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: toute la maison
Raison: DPE G - Maison - Tuyauterie en bon état à assurer

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 040 €(639 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 640€
    Isolation combles: 94 m² × 60€/m² = 5640€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:6 750€
    Rénovation chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salon:2 250€
    Rénovation salon: 15 m² × 150€/m² = 2250€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pré-en-Pail (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 207 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 368 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 180 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 721 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 742 €
Revenus locatifs : +7 207 €
Charges déductibles : -65 742 €
Résultat foncier Année 1 : -58 535 €(Déficit de 58 535 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 135 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 702 €/an
Revenus locatifs : +7 207 €
Charges déductibles : -5 702 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 505 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37134.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 825 €(65% de 70 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 666 €/an
Calcul : 45 825 € × 3,636% = 1 666 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 207 €65 746 €4 373 €-58 539 €21 400 €37 139 €37 139 €
27 351 €5 588 €4 254 €1 763 €--35 376 €
37 498 €5 465 €4 132 €2 033 €--33 343 €
47 648 €5 339 €4 005 €2 309 €--31 034 €
57 801 €5 208 €3 875 €2 593 €--28 441 €
67 957 €5 074 €3 740 €2 884 €--25 558 €
78 116 €4 934 €3 601 €3 182 €--22 376 €
88 279 €4 790 €3 457 €3 488 €--18 887 €
98 444 €4 642 €3 308 €3 803 €--15 085 €
108 613 €4 488 €3 155 €4 125 €--10 960 €
118 785 €4 329 €2 996 €4 456 €--6 504 €
128 961 €4 165 €2 832 €4 795 €---
139 140 €3 996 €2 663 €5 144 €---
149 323 €3 821 €2 488 €5 502 €---
159 509 €3 641 €2 307 €5 869 €---
169 700 €3 454 €2 121 €6 246 €---
179 894 €3 261 €1 928 €6 632 €---
1810 092 €3 062 €1 729 €7 029 €---
1910 293 €2 857 €1 523 €7 437 €---
2010 499 €2 644 €1 311 €7 855 €---
2110 709 €2 425 €1 091 €8 285 €---
2210 923 €2 198 €864 €8 725 €---
2311 142 €1 964 €630 €9 178 €---
2411 365 €1 722 €388 €9 643 €---
2511 592 €1 472 €138 €10 120 €---
TOTAL230 842 €156 286 €62 908 €74 556 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 556 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 207 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 513 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 513 €-6 420 €+7 933 €
2+1 513 €0 €+1 513 €
3+1 513 €0 €+1 513 €
4+1 513 €0 €+1 513 €
5+1 513 €0 €+1 513 €
6+1 513 €0 €+1 513 €
7+1 513 €0 €+1 513 €
8+1 513 €0 €+1 513 €
9+1 513 €0 €+1 513 €
10+1 513 €0 €+1 513 €
11+1 513 €0 €+1 513 €
12+1 513 €+1 439 €+74 €
13+1 513 €+1 543 €-30 €
14+1 513 €+1 650 €-137 €
15+1 513 €+1 761 €-248 €
16+1 513 €+1 874 €-361 €
17+1 513 €+1 990 €-477 €
18+1 513 €+2 109 €-596 €
19+1 513 €+2 231 €-718 €
20+1 513 €+2 357 €-844 €
21+1 513 €+2 485 €-972 €
22+1 513 €+2 618 €-1 105 €
23+1 513 €+2 753 €-1 240 €
24+1 513 €+2 893 €-1 380 €
25+1 513 €+3 036 €-1 523 €
Total+37 825 €+24 318 €+13 507 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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