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Maison de ville à vendre

VilleRostrenen (22)
Surface48
Coût Total53 904
Loyer Annuel4 181
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+28
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 800 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 808,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 1 chambre, calme, Non meublé

Située au cœur de la charmante commune de Rostrenen (22110), cette maison mitoyenne à restaurer offre un potentiel exceptionnel pour ceux qui souhaitent façonner un intérieur à leur image. Alliant le calme d'un jardin privé et la proximité des commodités, c'est le projet parfait pour une valorisation immobilière. Description du bien La maison se décompose sur deux niveaux avec une distribution fonctionnelle : Au rez-de-chaussée : Espace de vie : Un séjour lumineux prêt à être transformé en un salon chaleureux. Cuisine : Espace indépendant à aménager. Commodités : Un WC séparé. À l'étage : Une chambre, une salle d'eau, un palier spacieux pouvant facilement accueillir un espace de télétravail ou un coin lecture.

Les plus Jardin privatif : Un véritable atout en centre-ville pour profiter des beaux jours ou créer un potager. Potentiel de rénovation : Structure saine permettant une réinterprétation totale des volumes intérieurs. Emplacement : Proche des commerces, des écoles et du Canal de Nantes à Brest.

Informations complémentaires Type de bien : Maison mitoyenne État : À restaurer

L'avis de l'expert : ''Un bien rare sur le secteur à ce prix. La configuration avec le palier-bureau répond parfaitement à la demande actuelle du marché locatif ou résidentiel.''

Envie de relever le défi et de visiter ce bien ? Contactez-moi dès maintenant par message ou par téléphone pour organiser une visite et laisser libre cours à votre imagination ! Référence agence : 12223

Ville : Rostrenen
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22110
Coordonnées : 48.231988, -3.316129
Total : 53 904
Prix d'acquisition : 38 800
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 50 800
Frais de notaire : 3 104
Coût estimé : 3 104
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 9.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 348€/mois
Loyer annuel estimé : 4181€/an
Fourchette totale : 270€ - 449€/mois
Fourchette annuelle : 3243€ - 5391€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 10.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 031,75 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :49 524
Prix d'achat :38 800
Décote à l'achat :-10 724 (-21.7%)
Marge achat-revente :-4 380€ (-8.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :53 904
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :269,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :15,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 285,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 052,84
Coût de l'assurance :4 716,60
Taxe foncière : 418,11€/an
Soit par mois : 34,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 348,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 320,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 48 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du parquet abîmé, peinture des murs
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessitant des travaux de rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des lambris, peinture des murs et plafonds, revêtement de sol
Quantité: 24 m² (2 chambres)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres vétustes nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Aménagement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(250 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 348 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 181 €/an
Calcul : 348 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 863 €/an
Base de calcul : Emprunt de 53 904 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 189 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 418 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 470
Revenus locatifs : +4 181
Charges déductibles : -14 470
Résultat foncier Année 1 : -10 289(Déficit de 10 289 €)
Imputable sur revenu global : 10 289
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 470 €/an
Revenus locatifs : +4 181
Charges déductibles : -2 470
Résultat foncier Années 2+ : 1 711 €/an
Prix d'achat du bien : 38 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 220(65% de 38 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 917 €/an
Calcul : 25 220 € × 3,636% = 917
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 18114 4721 865-10 29010 290 €--
24 2652 4231 8161 842---
34 3502 3721 7651 978---
44 4372 3201 7132 117---
54 5262 2651 6592 260---
64 6162 2091 6022 407---
74 7092 1511 5442 558---
84 8032 0911 4842 712---
94 8992 0281 4222 870---
104 9971 9641 3573 033---
115 0971 8971 2903 200---
125 1991 8281 2213 371---
135 3031 7561 1493 547---
145 4091 6821 0753 727---
155 5171 6059983 912---
165 6271 5259184 102---
175 7401 4428364 297---
185 8551 3577504 498---
195 9721 2686624 703---
206 0911 1775704 914---
216 2131 0824755 131---
226 3379843775 353---
236 4648822755 582---
246 5937761705 817---
256 725667616 058---
TOTAL133 92154 22227 05379 69910 290Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 087
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 699
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +878 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+878-3 087+3 965
2+878+553+325
3+878+593+285
4+878+635+243
5+878+678+200
6+878+722+156
7+878+767+111
8+878+814+64
9+878+861+17
10+878+910-32
11+878+960-82
12+878+1 011-133
13+878+1 064-186
14+878+1 118-240
15+878+1 174-296
16+878+1 231-353
17+878+1 289-411
18+878+1 349-471
19+878+1 411-533
20+878+1 474-596
21+878+1 539-661
22+878+1 606-728
23+878+1 675-797
24+878+1 745-867
25+878+1 817-939
Total+21 950+23 910+-1 960
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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