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Achat : Appartement Angoulême (16000)

VilleAngoulême (16)
Surface150m²
Coût Total230 400€
Loyer Annuel18 199€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 205 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 366,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 150 m², 5 pièces, 3 chambres, Étage 2

Situé dans le quartier recherché de La Bussatte à Angoulême, découvrez cet ensemble d'environ 150 m² situé au 2ᵉ et dernier étage d'un immeuble avec ascenseur. Un espace offrant de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement.

Actuellement organisé avec trois grandes pièces, une vaste salle avec cuisine ouverte, une salle d'eau ainsi que deux Wc, ce bien séduit par sa luminosité traversante et ses espaces généreux.

Sa configuration permet d'envisager différents projets. Il conviendra parfaitement à une activité de bureaux ou à un projet de transformation en habitation. Les amateurs de grands espaces pourront imaginer un vaste appartement aux volumes généreux, bénéficiant d'un emplacement privilégié à proximité immédiate du centre-ville, des commerces et des services.

Un lieu offrant un fort potentiel pour concrétiser un projet sur mesure dans un secteur apprécié d'Angoulême.

Informations sur les risques disponibles sur le site

Pour plus d'informations, contactez Jean-Pascal Couty ou par mail à Angouleme LaBussatte CentreVille AppartementAVendre ImmobilierCharente ProjetImmobilier Volumes Ascenseur Bureaux Habitation InvestissementImmobilier OpportuniteImmobiliere JeanPascalCOUTY AngoulemeImmobilier

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Coordonnées : 45.648340, 0.160920
Total : 230 400€
Prix d'acquisition : 205 000€
Travaux : 9 000€
Valeur du bien : 214 000€
Frais de notaire : 16 400€
Coût estimé : 16 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 10.11€/m²/mois
Fourchette : 8.03€ - 12.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1517€/mois
Loyer annuel estimé : 18199€/an
Fourchette totale : 1204€ - 1910€/mois
Fourchette annuelle : 14448€ - 22925€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 658,54 €/m²
Basé sur :195 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :248 781 €
Prix d'achat :205 000 €
Décote à l'achat :-43 781€ (-17.6%)
Marge achat-revente :18 381€ (7.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 150,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :69,12€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 220,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 890,05€
Coût de l'assurance :20 736,00€
Taxe foncière : 1 819,93€/an
Soit par mois : 151,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 516,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 371,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :144,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun travail nécessaire car DPE est B.
Quantité: 0
Raison: DPE B - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien des équipements de cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des éléments sanitaires.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien des revêtements de sol.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien des revêtements de sol.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:3 000€
    Peinture des murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Entretien des équipements: 1500€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:2 100€
    Peinture des murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Entretien des éléments sanitaires: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:2 700€
    Peinture des murs: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture des murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la peinture des murs ont été estimés à 30€/m², et l'entretien des équipements de cuisine et sanitaires a été pris en compte selon les coûts moyens observés. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 517 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 199 €/an
Calcul : 1 517 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 917 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 400 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 829 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 820 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 566 €
Revenus locatifs : +18 199 €
Charges déductibles : -19 566 €
Résultat foncier Année 1 : -1 367 €(Déficit de 1 367 €)
Imputable sur revenu global : 1 367 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 566 €/an
Revenus locatifs : +18 199 €
Charges déductibles : -10 566 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 633 €/an
Prix d'achat du bien : 205 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250 €(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 199 €19 574 €7 925 €-1 375 €1 375 €--
218 563 €10 366 €7 716 €8 197 €---
318 935 €10 150 €7 501 €8 784 €---
419 313 €9 927 €7 278 €9 386 €---
519 700 €9 696 €7 047 €10 003 €---
620 094 €9 457 €6 808 €10 637 €---
720 495 €9 209 €6 560 €11 286 €---
820 905 €8 953 €6 303 €11 953 €---
921 323 €8 687 €6 038 €12 636 €---
1021 750 €8 412 €5 763 €13 337 €---
1122 185 €8 128 €5 478 €14 057 €---
1222 629 €7 833 €5 184 €14 795 €---
1323 081 €7 528 €4 879 €15 553 €---
1423 543 €7 212 €4 563 €16 331 €---
1524 014 €6 885 €4 236 €17 128 €---
1624 494 €6 547 €3 897 €17 947 €---
1724 984 €6 196 €3 547 €18 788 €---
1825 483 €5 833 €3 184 €19 650 €---
1925 993 €5 457 €2 808 €20 536 €---
2026 513 €5 068 €2 419 €21 445 €---
2127 043 €4 665 €2 016 €22 378 €---
2227 584 €4 248 €1 599 €23 336 €---
2328 136 €3 816 €1 167 €24 320 €---
2428 699 €3 369 €720 €25 329 €---
2529 272 €2 906 €257 €26 366 €---
TOTAL582 930 €190 124 €114 890 €392 806 €1 375 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 412 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 392 806 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 199 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 822 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 822 €-412 €+4 234 €
2+3 822 €+2 459 €+1 363 €
3+3 822 €+2 635 €+1 187 €
4+3 822 €+2 816 €+1 006 €
5+3 822 €+3 001 €+821 €
6+3 822 €+3 191 €+631 €
7+3 822 €+3 386 €+436 €
8+3 822 €+3 586 €+236 €
9+3 822 €+3 791 €+31 €
10+3 822 €+4 001 €-179 €
11+3 822 €+4 217 €-395 €
12+3 822 €+4 439 €-617 €
13+3 822 €+4 666 €-844 €
14+3 822 €+4 899 €-1 077 €
15+3 822 €+5 139 €-1 317 €
16+3 822 €+5 384 €-1 562 €
17+3 822 €+5 636 €-1 814 €
18+3 822 €+5 895 €-2 073 €
19+3 822 €+6 161 €-2 339 €
20+3 822 €+6 433 €-2 611 €
21+3 822 €+6 713 €-2 891 €
22+3 822 €+7 001 €-3 179 €
23+3 822 €+7 296 €-3 474 €
24+3 822 €+7 599 €-3 777 €
25+3 822 €+7 910 €-4 088 €
Total+95 550 €+117 842 €+-22 292 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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