Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Propriété 8 pièces 179 m²

VilleSoullans (85)
Surface179
Coût Total251 632
Loyer Annuel20 585
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+248
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 207 900 €
Surface : 179 m²
Prix au m² : 1 161,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 8 pièces 179 m² - Propriété 8 pièces 179 m²

Environnement calme et verdoyant pour cette charmante propriété. La maison principale s'ouvre sur une entrée qui dessert une cuisine, un salon-séjour chaleureux avec cheminée insert, trois chambres, une salle de bains, un WC indépendant et un cellier. Atout majeur : vous pourrez aisément recevoir famille et amis grâce à un gîte indépendant. Ce dernier se compose d'une pièce de vie avec coin cuisine, de deux chambres, d'une salle d'eau avec WC, d'un cellier et d'un bureau, ainsi qu'un garage. Le tout est édifié sur un magnifique terrain arboré d'environ 1 653 m². A visiter !!

Surface : 179 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/07/2026

Consommation énergie primaire : 233 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 143 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 380 € et 4 590 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Soullans
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85300
Coordonnées : 46.796474, -1.901350
Total : 251 632
Prix d'acquisition : 207 900
Travaux : 27 100
Valeur du bien : 235 000
Frais de notaire : 16 632
Coût estimé : 16 632
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 179
Loyer prédit : 9.58€/m²/mois
Fourchette : 7.93€ - 11.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1715€/mois
Loyer annuel estimé : 20585€/an
Fourchette totale : 1419€ - 2074€/mois
Fourchette annuelle : 17028€ - 24887€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 730,02 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :488 674
Prix d'achat :207 900
Décote à l'achat :-280 774 (-57.5%)
Marge achat-revente :237 042€ (48.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 632
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 232,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :62,91€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 295,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 238,03
Coût de l'assurance :18 872,40
Taxe foncière : 2 058,55€/an
Soit par mois : 171,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 715,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 467,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :248,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens et carrelage usé.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et mise à jour de la décoration.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale et décoration datée.
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la ventilation existante.
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et conformité aux normes.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 100(151 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant 36 m²: 80€/m² × 36 = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:1 500
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Ventilation:3 000
    VMC simple flux: 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Soullans (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Ventilation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 585 €/an
Calcul : 1 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 632 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 755 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 059 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 110
Revenus locatifs : +20 585
Charges déductibles : -38 110
Résultat foncier Année 1 : -17 525(Déficit de 17 525 €)
Imputable sur revenu global : 17 525
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 010 €/an
Revenus locatifs : +20 585
Charges déductibles : -11 010
Résultat foncier Années 2+ : 9 575 €/an
Prix d'achat du bien : 207 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 135(65% de 207 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 914 €/an
Calcul : 135 135 € × 3,636% = 4 914
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 58538 1188 205-17 53317 533 €--
220 99710 7977 98410 200---
321 41710 5697 75610 848---
421 84510 3337 52011 512---
522 28210 0907 27612 193---
622 7289 8387 02412 890---
723 1839 5776 76413 605---
823 6469 3086 49514 338---
924 1199 0306 21715 089---
1024 6028 7435 92915 859---
1125 0948 4465 63216 648---
1225 5958 1395 32517 457---
1326 1077 8225 00818 286---
1426 6297 4944 68019 136---
1527 1627 1554 34120 007---
1627 7056 8053 99120 901---
1728 2596 4433 62921 817---
1828 8256 0693 25522 756---
1929 4015 6822 86923 719---
2029 9895 2822 46924 707---
2130 5894 8692 05625 719---
2231 2014 4431 62926 758---
2331 8254 0021 18827 823---
2432 4613 54673228 915---
2533 1103 07526130 036---
TOTAL659 358215 674118 238443 68417 533Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 260
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 443 684
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 585 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 323 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 323-5 260+9 583
2+4 323+3 060+1 263
3+4 323+3 254+1 069
4+4 323+3 454+869
5+4 323+3 658+665
6+4 323+3 867+456
7+4 323+4 082+241
8+4 323+4 301+22
9+4 323+4 527-204
10+4 323+4 758-435
11+4 323+4 994-671
12+4 323+5 237-914
13+4 323+5 486-1 163
14+4 323+5 741-1 418
15+4 323+6 002-1 679
16+4 323+6 270-1 947
17+4 323+6 545-2 222
18+4 323+6 827-2 504
19+4 323+7 116-2 793
20+4 323+7 412-3 089
21+4 323+7 716-3 393
22+4 323+8 027-3 704
23+4 323+8 347-4 024
24+4 323+8 675-4 352
25+4 323+9 011-4 688
Total+108 075+133 105+-25 030
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →